Возвращение квартиры к первоначальной планировке

В данной статье мы расскажем расскажем только о нескольких случаях, которые встречались в нашей практике, но так как они были, и именно эти случаи запомнились мы считаем необходимым освятить данную тему.

Речь идет о возвращении квартиры к первоначальной планировке. Есть несколько причин, почему это может быть необходимо сделать, но в данной статье мы рассмотрим самую распространенную – это возвращение к исходной планировке квартиры по решению суда.

До суда доходит лишь незначительное количество дел, связанных с перепланировкой. Большинство собственников все-таки здраво оценивают риски и начинают процесс согласования.

Но мы опишем, как технически строиться процесс.

Итак, неважно, как собственник получает в почтовый ящик письмо о том, что по их информации в квартире проводится/была проведена незаконная перепланировка в такой-то день и время, необходимо принять на квартире представителя жилищной инспекции для проверки перепланировки.

В целом все, процесс запущен. Вариантов решения может быть только два:

1. Собственник пускает на квартиру инспектора, инспектор осматривает визуально планировку квартиры и сравнивает ее с документами (все документы на квартиру он заказывает сам, это может быть как план БТИ, так и графическая часть выписки ЕГРН, если квартира не была поставлена на учет в БТИ). Если «сигнал» был неверный, то результатом обследования будет составленный акт о том, что планировка квартиры соответствует технической документации на квартиру, и вопрос снимается, собственнику позже приходит копия данного документа.
2. А вот если планировка квартиры отличается от той планировки, которую с собой имеет инспектор, то составляется акт, протокол, в котором фиксируются найденные отличия, и одновременно собственнику выдается предписание о согласовании незаконной перепланировке.

Часто нам задают вопрос, а что будет, если не пускать инспектора в квартиру? Допустим, я не получал данной бумаги, вот не проверяю почтовый ящик?

Мы сразу прокомментируем, что это ЛУЧШЕЕ решение для инспектора. Многие собственники думают, что инспектор будет их где-то «караулить и преследовать» только бы войти в квартиру и выдать предписание.

ОДНАКО ЭТО НЕ ТАК, СОВСЕМ НЕ ТАК.

Инспектор честно придет в то время, которое он обозначил в письме о предоставлении доступа. Если ему дверь не открыли, он уйдет, но зафиксирует, что приходил. Это связано с тем, что инспекторов в жилищной инспекции мало, нагрузка на них серьезная, и «просто так» кататься и стоять перед открытой дверью для него не самое лучшее времяпровождение.

Далее регламентом предусмотрена и повторная отправка письма, инспектор должен еще раз отправить письмо с требованием о доступе и снова приехать на квартиру.

Разумный собственник обычно если получает письмо очень сильно начинает реагировать и на первое, в письме есть контакты инспектора, и, как правило, собственник звонит инспектору, все выясняет и обеспечивает доступ с первого раза.

Предположим, что есть собственники «сами себе на уме», они приняли решение «мы в домике/мой дом – моя крепость» и не пустили инспектора второй раз.

И это САМОЕ ЛУЧШЕЕ РЕШЕНИЕ для инспектора. Он честно второй раз придет, зафиксирует отсутствие доступа, и далее он должен сделать следующее – передать дело в суд.

Почему для инспектора это лучшее решение: объектов у него в одновременной работе мы, конечно, не знаем сколько, но можем предположить по их загрузке, что сотни, при передаче дела в суд с инспектора данный объект снимается, он выполнил свою работу, два раза отправил письма, два раза приехал, но далее в его функциях ничего нет. В его функциях нет беспокойства за какую-то конкретную квартиру, пытаться вразумить собственника и т.д.

Конечно, нет, случаи бывают разные, если он увидит угрозу безопасности жизни жильцов дома и разбросанные по двору куски несущих стен, он вызовет полицию, и они все вместе вскроют квартиру и войдут туда, но в 99.9 процентах случаев весь вопрос связан с самыми обычными перепланировками, где снесли ненесущую перегородку/расширили санузел.

И далее в функциях инспектора передать дело в суд в двух вариантах:

1. он может «выйти в суд» с «требованием для обеспечения доступа в квартиру»;
2. а может выйти в суд с ходатайством о «приведении квартиры в первоначальный вид».

И если в первом варианте фактически необходимо будет обеспечить доступ с привлечением приставов (многие собственники не верят в данный вариант, а мы верим, так как мы видели случаи, когда приставы приходят и спиливают дверь), то во втором варианте дело принимает совсем негативный оборот: минуя любые доступы и т.д., суд рассматривает дело по существу обращения, и здесь уже собственнику необходимо доказывать, что планировка его квартиры соответствует технической документации. Дойти в части перепланировки до суда в подобном контексте – это редкий случай. В нашей многолетней практике их было всего несколько, об одном из них мы напишем ниже.

Обычный разумный собственник, если получает письмо явиться в суд, сразу все понимает и всячески начинает содействовать решению ситуации.

Вариантов на самом деле множество:

• можно прийти в суд и попросить перенести заседание и начать в это время согласовывать перепланировку;
• можно обратиться в инспекцию и попросить отозвать иск, подписав все документы, и также начать согласовывать перепланировку;
• можно успеть согласовать перепланировку и прийти на заседание уже с согласованной перепланировкой и отменить заседание в связи с неактуальностью.

Варианты есть, просто необходимо разумно подходить к ситуации.

Все инспектора жилищной инспекции такие же люди, как все, у них не стоит задача осложнить кому-то процесс, и если собственник активно контактирует и всячески стремится согласовать перепланировку, ему всегда помогут, подскажут и все вопросы регламентно решатся.

Отметим, что после получения предписания необходимо настраивать себя на то, что теперь на продолжительное время инспектор жилищной инспекции ваш самый лучший друг и вести взаимодействие с ним необходимо соответствующе.

Но бывают и иные случае, расскажем об одном из них ниже.

В нашу организацию в начале 2025 года обратились собственники квартир с незаконной планировкой квартиры с самым обычным предписанием жилищной инспекции.

Никаких сложностей с перепланировкой не было, «классический сюжет»: собственник выполнял ремонт и в процессе выполнения ремонта на него пожаловались в жилищную инспекцию соседи. И далее процесс шел стандартным путем: собственнику было направлено предписание о доступе из жилищной инспекции, собственник принял инспектора на квартире, тот зафиксировал, что ремонтные работы действительно идут, за разрешением на перепланировку собственник не обращался, а, следовательно, они идут незаконно.

Инспектор выписал предписание о согласовании перепланировки и покинул квартиру. Вот с данным предписанием собственник и обратился к нам.

Мы уточнили у собственника весь комплект будущих работ, проанализировали перепланировку и, так как ремонтные работы были еще не до конца закончены, мы узнали их приблизительный срок окончания (декабрь 2025 года) и прокомментировали собственнику, что позвоним плюс-минус за две недели до их окончания.

Напоминаем, что это было в начале 2025 года.

Мы позвонили в необходимую дату собственнику, ремонт был практически закончен, выехали на квартиру, провели контрольные обмеры, все было так, как и предполагали.

Далее мы вызвали техника БТИ, зафиксировали всю планировку квартиры в красных линиях и разработали техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки.

Также параллельно был заказан техплан, но для того, чтобы его финально выпустить, в сам техплан необходимо вложить согласие банка на перепланировку, а также оформить нотариальную доверенность, которую собственник пообещал изготовить в самом начале, но не изготовил. Документы же БТИ в красных линиях мы заказали из его кабинета на сайте ГБУ МосгорБТИ и проконтролировали процесс.

Мы набрали собственнику, прокомментировали, что необходимо обратиться в банк за получением согласия, и стали ждать.

И дальше ситуация развивалась несколько странно. Мы не «таранили» собственника каждый день, но регулярно, раз в пару недель, звонили и уточняли о получении согласия банка и доверенности. И это длилось до апреля 2026 года. Собственники говорили «да-да, уже скоро», собственники болели, собственники уезжали за границу, не брали месяцами трубку и не отвечали в мессенджеры, но потом через месяц отвечали, что «да-да, уже почти обратились в банк и скоро к нотариусу».

В какой-то момент мы несколько подустали от процесса, ведь для того, чтобы перепланировка согласовалась, ее нужно согласовывать (то есть, чтобы дело делалось, его надо делать), и направили собственнику письмо о приостановлении процесса согласования в виду дальнейшей невозможности проведения работ.

Проходит еще два месяца. И тут, бодро и несколько взволнованно, нам звонят собственники и очень хотят приехать в офис с какой-то бумагой, которая пришла им на госуслуги.Через два часа все сидели за столом и читали «решение суда о приведении квартиры к первоначальной планировке».

Оказалось, что собственники вели себя слишком застенчиво не только с нами, но и с жилищной инспекцией и даже с судом, ни слова не говоря нам о том, что инспектор направлял им письма о необходимости продления предписания, ни о том, что дело поступило в суд, ни о заседании в суде (они сказали, что они не открывали почтовый ящик).

В результате получилось, что мы согласуем перепланировку, но у нас есть решение суда о приведении квартиры в первоначальный вид.

Что значила эта короткая фраза: она обозначала только то, что весь только что сделанный ремонт необходимо «сломать обратно и вернуть квартиру к тому образу, как они ее получили, то есть в бетон».

Собственники поняв это, сильно разволновались и выразили полную готовность в стремительном получении любых справок. Да, и с доверенностью уже не возникло никаких проблем, пока мы сидели в переговорной, собственник уже успел съездить к нотариусу и вернуться с бланком доверенности.

Если мы обратимся к ППМ №508-ПП, мы сможем там увидеть следующую формулировку:

И с подобными уже новыми исходными данными нам предстояло что-то делать.

Большая помощь была в том, что с даты вынесения судебного решения прошло всего несколько дней. На вступление в законную силу решения суда был месяц, то есть фактически еще к «ремонту обратно» приступать было рано. Мы съездили на прием в жилищную инспекцию, где нас встретили фразой: «Что-то вы припозднились с этим объектом». Мы прокомментировали, что теперь очень хотим все согласовать, и если нет каких-то дополнительных осложняющих факторов, на что нам ответили, что если они «хоть что-то будут делать», то им «палки в колеса вставлять не будут».

Нас очень восхитила изящная фраза судьи «ввиду процессуальной пассивности ответчика», которая означала, что вам было выдано предписание, потом практически год на решение всех вопросов, а вы ни то чтобы что-то делали, а даже не явились в суд.

Времени было не так много, и так как заявлять банку о том, что в отношении их залога вынесено было судебное решение, было некомфортно, а получение справки регламентно один месяц, мы решили следующее:

• подаемся в банк в текущем порядке и получаем справку, по возможности просим их сделать ее побыстрее в связи с тем, что собственник уезжает в отпуск/улетает на луну, сделайте пожалуйста чуть быстрее;
• в предпоследний день перед вступлением в силу судебного решения мы подаем документы на апелляцию и просим юриста как можно дальше затягивать процесс, на что он сразу дал подробный гайд, (мы сначала подаем «что-то», что там будет не важно, и получаем приостановку в рассмотрении, так как не приложена платежка об оплате госпошлины, далее второй раз мы прикладываем платежку и апелляцию начинают рассматривать, далее от уточняет иск, далее еще пару раз сможет перенести). На вопрос, сколько у нас будет времени, он ответил: «Ну, полгода точно смогу протянуть, дальше, как повезет».

Нам этого было вполне достаточно, и параллельно с процессом получения справки банка мы вообще решили ничего не вкладывать в техплан, а просто без справки подаваться на рассмотрение в инспекцию, так как справка банка – это составная часть техплана, и жилищная инспекция направляет только приложенный план без его распаковки.

То есть по внесению изменений в ЕГРН мы бы получили 100 процентный отказ, это было не так страшно, так как мы бы потом, заплатив еще раз пошлину одну тысячу рублей, смогли бы податься через МФЦ, а вот ключевой вопрос с согласованием и получением акта о завершенной перепланировки мы бы решили.

Далее мы «подались» в жилищную инспекцию на согласование и получив первый отказ, суть которого была настолько незначительна, что мы предположили, что «так нужно», и мы «подались» второй раз. Далее уже инспектор жилищной инспекции вышел на квартиру, зафиксировал все изменения, и мы получили акт о завершенной перепланировке, то есть тот документ, который подтверждал, что вся перепланировка выполнена в соответствии с действующими нормами.

Параллельно уже была готова справка банка, получив ожидаемый отказ, мы все изменения внесли в ЕГРН. И далее уже юрист работал с объектом в суде, чтобы снять текущее судебное решение о приведении квартиры в первоначальное состояние.

С этим объектом также был нюанс в части самого судебного решения. Возможно, человек, читающий эту статью, не поймет всей комичной сути самого решения. А вот практикующий согласователь перепланировок, надеемся, поймет. В судебном решении было написано «в соответствии с планом БТИ».

Мы понимали, что суд имел в виду «план БТИ с первоначально планировкой квартиры», но из самого решения этого не следовало, просто к «некоему плану БТИ».

Суть в том, что первоначального плана БТИ вовсе не существовало, квартира не была поставлена на учет в БТИ при строительстве дома, и самый первый план из БТИ был в «красных линиях», на котором был штамп «незаконная перепланировка». То есть квартира фактически уже соответствовала самому первому плану БТИ, вот только на нем была незаконная перепланировка.

Сложно было объяснить судье все хитросплетиния процесса согласования перепланировки, и его данный финт несколько озадачил. По сути судебного решения получалось, что мы уже выполнили решения суда, до его вынесения, так как план БТИ УЖЕ есть, и он ТОЛЬКО ОДИН, и он весь в красных линиях, и квартира ему уже полностью соответствует. Пришлось взять некоторую паузу, «зачернить» красный план БТИ и получить его уже в черных линиях без штампа о незаконной перепланировке.

---

Поэтому в конце статьи мы прокомментируем, что если вы получили предписание жилищной инспекции, перепланировка в любом случае будет согласована, и необходимо как можно быстрее приступать к процессу согласования, вести рабочее взаимодействие в жилищной инспекции и согласовывать перепланировку либо собственными силами, либо привлечь компанию, профессионально занимающуюся данной сферой деятельности.

Так или иначе, в этом году или в следующем собственник начнет процесс согласования, и если он будет «процессуально пассивен», в конечном итоге он получит такое же решение суда, и далеко не факт, что вся история закончиться также позитивно, как и в нашем случае.