Зачем делать технический план в 2026 году

В начале статьи дадим определение, что такое технический план.

Технический план – это официальный документ, который подготавливает кадастровый инженер для постановки здания/помещения/сооружения на кадастровый учет или для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Проще говоря: техплан описывает для Росреестра, что именно за объект недвижимости существует, где он расположен, каковы его площадь, конфигурация и характеристики.

Технический план содержит две составляющие:

1. текстовую – адрес, назначение объекта, площадь, этажность, кадастровые номера связанных объектов, исходные документы и т. п.;
2. графическую – контур здания и его координаты на земельном участке, планы этажей/помещений и другие схемы в зависимости от объекта.

Для чего нужен технический план

Технический план делают для множества целей, когда например нужно:

• поставить построенное здание на кадастровый учет;
• зарегистрировать новое помещение;
• после реконструкции изменить площадь, этажность или контур здания в ЕГРН;
• разделить или объединить помещения;
• исправить определенные кадастровые ошибки;
• оформить объект, сведения о котором отсутствуют или неполны в ЕГРН.

Но нас интересует основной практический момент – для каких целей он нужен в процессе согласования перепланировки квартиры.

Важно не путать технический план с техническим паспортом ГБУ МосгорБТИ.

Техпаспорт БТИ описывает технические характеристики объекта, а технический план кадастрового инженера – документ именно для кадастрового учета в Росреестре.

Данный документ прямым образом участвует в процессе согласования перепланировок.

Мы крупноблочно опишем, как строился процесс согласования перепланировки до 18.04.2025 года:

1. Первый этап – получение разрешения на перепланировку.
2. Второй этап – сдача перепланировки жилищной инспекции, комиссия, приемка, получение акта о завершенном переустройстве и получение документов БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

И только следующим этапом было внесение изменений в документацию ЕГРН.

То есть это был условный третий этап, который было необходимо выполнить после того, как вся перепланировка была согласована.

По практике данный третий этап заказывал один из 50 собственников, так как большинство собственников не понимало, зачем это необходимо делать, раз вся перепланировка по закону была согласована и были все подтверждающие документы, такие как:

• акт о завершении перепланировки, подписанный жилищной инспекцией;
• документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

В соответствии с ЖК РФ, на тот момент результатом согласования перепланировки было внесение изменений в технический паспорт в многоквартирном доме, и не совсем было понятно, зачем еще вносить изменения в ЕГРН, так как закон не обязывал это делать. Поэтому большинство собственников либо не делало это, либо откладывало это на «когда-нибудь потом при случае».

Ниже вы можете увидеть сводку из двух выдержек из ЖК РФ, верхняя часть – это требование ЖК РФ до 19.12.2023 года, нижний блок – это требование после 19.12.2023 года.

Но мы же в начале статьи написали, что требование по предоставлению технического плана возникло с 2025 года, что происходило фактически полтора года – с 19.12.2023 по 18.04.2025 гг.

Это был некий переходной период. То есть ЖК РФ ввел данное требование, но фактически оно в Москве не применялось, то есть жилищная инспекция работала «по-старому», так как документом, регулирующим порядок перепланировки в г. Москве, являлось ППМ №508-ПП, и оно было неотменено.

Вероятно, возникло некоторое противоречие между законодательными актами, и чиновничья машина полтора года «скрипела» шестернями, и к апрелю 2025 года внесла дополнительным нормативным актом (841-ПП) изменение в ППМ №508-ПП в части необходимости предоставление технического плана.

То есть фактически (данная статья написана в августе 2026 года), только год назад на мос.ру появилась дополнительная кнопка при вызове инспектора жилищной инспекции для проверки выполненного ремонта, нажав на которую можно прикрепить заранее изготовленный технический план.

И если в эту кнопку заранее изготовленный технический план не прикрепить, то технически нельзя дальше продолжить, так как кнопка «продолжить» будет неактивна.

Ниже вы прикрепляем выдержку из ППМ №508-ПП в последней редакции от 18.04.2025 года, которая регламентирует порядок отправки направления технического плана для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

То есть данный документ изготавливается в 100 процентах случаев, если согласуется перепланировка. Причем путь согласования перепланировок на это не влияет, это может быть как перепланировка по эскизу, так и перепланировка по проекту, а также ранее выполненные перепланировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки.

Где заказать технический план

Он заказывается у любого кадастрового инженера. Очень желательно что бы это был кадастровый инженер, специализирующийся именно на внесении изменений в сведения ЕГРН после проведения перепланировок, и у него был соответствующий опыт и специализация.

Это связано с тем, что кадастровые работы – это достаточно широкий спектр деятельности, и не имеющий опыта именно в данной сфере кадастровый инженер, а, например, специализирующийся на постановке на учет земельных участков, сделать-то техплан сможет, но однозначно по нему будет получен отказ с требованием довнесения изменений.

Например, наша организация сотрудничает именно с такими кадастровыми инженерами, которые специализируются ТОЛЬКО на объектах, в которых была проведена перепланировка. И даже при такой узкой специализации отказ с требованиями корректировок/дополнений не является чем-то нерядовым, многое зависит, например, от регистратора, на которого попадет документ. Один регистратор может относится лояльно и пропускать незначительные недоработки, по его мнению, другой же будет давать отказы подряд (при следующей подаче данный техплан попадет именно к нему, так как он рассматривал его в первый раз), и наш рекорд 8 отказов подряд у одного и того же регистратора.

Стоимость подачи на регистрацию ЕГРН – 1 тысяча рублей. Мы наизусть заучили его фамилию и приняли решение, что если видим отказ с фамилией данного регистратора, то мы дальше не пытаемся побить предыдущий рекорд, отзываем заявку, платим еще тысячу рублей и объект попадает к другому регистратору.

Почему мы сделали такой вывод и действуем подобным образом.

Один из собственников, который поручал нам согласовывать перепланировку, делал две одинаковые квартиры только на разных этажах. Еще раз акцентируем, квартиры планировались под сдачу, и ремонты в них были АБСОЛЮТНО одинаковыми вплоть до подложек под горячее.

Все заказывалось в двух экземплярах, видимо, так было действительно проще с точки зрения проведения ремонта. Мы согласовали перепланировку, и дошли до этапа сдачи перепланировки в инспекцию.

Подали обе заявки в жилищную инспекцию, приехал инспектор, квартиры соответствовали проекту, он подписал оба акта о завершенной перепланировке, но один акт нам пришел условно в понедельник, а второй в четверг. Почему – мы не знаем, возможно, он подписал в разные даты, возможно, начальство подписало в разные даты, но суть такая, что они не были подписаны одним днем. Но оба были подписаны.

Соответственно по обоим квартирам он отправлял документы в Росреестр в разные даты, и оба объекта были с одинаковыми техпланами (в которых только фактически идентификаторы квартиры различались, номер, квартиры, кадастровый номер недвижимости и т.д.)

И вот по одной квартире изменения в технический план внеслись сразу, и новая выписка «упала» в госуслуги собственнику в течении пары дней, а по второй квартире было два отказа, так как другому регистратору не нравились то толщина линий, то неверное отражение арочных проемов, то он выражал сомнение в точности подсчета площадей.

Порядок предоставления технического плана

После того как вы отправили заявку на мос.ру на выход инспектора с прикрепленным техническим планом, вам должен позвонить инспектор для выхода на квартиру для проверки соответствия выполненного ремонта прикрепленным документам. (В данной статье мы на рассматриваем путь, по которому согласуется перепланировка, то есть это и разрешение, и ТЗ по факту, и эскиз постафктум после выполнения, он не важен, важно, что перед тем, как по любому из этих путей пойти, необходимо подготовить и приложить техплан).

Далее инспектор выходит на квартиру и проверяет перепланировку, в случае если планировка не соответствует согласованному решению, инспектор выдает отказ в приемке, и техплан как бы «пропадает», он где-то есть, но с ним ничего не происходит. Следующий вызов на приемку – производятся все те же действия.

В случае, если перепланировка соответствует поданному решению и инспектор принимает квартиру, то он подписывает акт о завершенной перепланировке и в течении 5 дней, после того как акт подписан его руководством, он отправляет технический план (зип файл технического плана, который вы прикрепили) в Росреестр, и дальше вносятся изменения в графическую часть выписки ЕГРН.

А что если не вносятся, получается отказ?

В таком случае, необходимо поправить пункты, которые отметил регистратор, и снова направить данный технический план в жилищную инспекцию, чтобы инспектор заново направил его в Росреестр.

Куда приходит отказ

• Отказ приходит собственнику или доверенному лицу на госуслуги.

Пример отказа вы можете скачать ниже:

Сколько стоит технический план

Это коммерческая услуга, и ценообразование на рынке совершенно различное, один кадастровый инженер будет делать за 10 тысяч, другой возьмет 30. В среднем можно ориентироваться на данный момент тысяч на 20.
Можно заказать, например, технический план в ГБУ МосгорБТИ, у них есть свой кадастровый отдел, но это государственная организация, и многие собственники, которые обращались туда, бросили свое взаимодействие с ними на «полпути» с комментариями: «Лучше переплатить пятерку – туда не наездиешься.»