Здравствуйте, купили хрушевку с неузаконенной планировкой -

Здравствуйте, купили хрушевку с неузаконенной планировкой - демонтирована кладовая и смещен вход в санузел. Техпаспорта нет, насколько сложно узаконить это все?

Добрый день Мария.
Достаточно просто. Для согласования данной перепланировки требуется проектная документация которая называется "техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ".

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Перепланировка квартиры в 2020 году - что можно, а что нельзя?

В данной статье мы опишем что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры. 
Общим является то, что при проведении ремонтных работ следует руководствоваться требованиями ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности. Также нужно учитывать, что есть определенные отличия в согласовании и видах разрешенных мероприятий при перепланировке квартир в Москве и Московской области.
Если в Москве узнать, что запрещено при перепланировке жилья, можно, ознакомившись с соответствующим перечнем работ в постановлении правительства Москвы №508-ПП (п. 10 приложения №1 к ППМ №508-ПП), то в Подмосковье разобраться с тем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, гораздо сложнее.

Перепланировка квартир в жилых домах Московской области дополнительно регулируется муниципальными регламентами, которые в разных районах отличаются составом разрешенных работ и требованием к их согласованию, поэтому Московскую область мы не будем затрагивать в данной статье, так как на примере Москвы будет удобнее рассмотреть, какие виды работ разрешены при ремонте квартиры, а какую перепланировку узаконить нельзя. Эта информация также будет верна и для большинства районов Подмосковья

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ
- ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
- ЗАПРЕТЫ ИЗ 508-ПП, ПУНКТ 10
- ЗАПРЕТЫ ПО САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИМ НОРМАМ
- ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ

Что нельзя делать при перепланировке квартиры:

Основной блок запрещенных мероприятий по перепланировке изложены в п. 10 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508.

10. При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается:

  • ​10.1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
  • 10.2. Переустройство и (или) перепланировка помещений или смежных с ними помещений, при которых они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
  • 10.3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
  • 10.4. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • 10.5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов.
  • 10.6. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
  • 10.7. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы.
  • 10.8. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • 10.9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • 10.10. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • 10.11. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • 10.12. Перевод технических подполий в подвалы.
  • 10.13. Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.
  • 10.14. Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
  • 10.15. Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  • 10.16. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
  • 10.17. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
  • 10.18. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.
  • 10.19. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.
  • 10.20. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома и жилого дома.
  • 10.21. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.
  • 10.22. Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
  • 10.23. Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.
  • 10.24. Пункт утратил силу с 14 февраля 2018 года - постановление Правительства Москвы от 13 февраля 2018 года N 66-ПП..
  • 10.25. Устройство более одной антресоли на площади помещения, в котором она сооружается.
  • 10.26. Устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь.
  • 10.27. Установка санитарно-технического оборудования, газовых и (или) электрических плит на площади антресоли.

Примеры отказов в перепланировке квартиры:

Отказ по перепланировкеПерепланировка отказ в согласованииОтказ Мосжилиспекции в перепланировкеОтказ в проведении ремонтных работ

Стоит отметить что не только пункт 10 508-ПП содержит все существующие ограничения в перепланировках, существует еще  ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности. И каждый из них необходимо учитывать в отдельности.

Рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • Согласно п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2016 (актуализированной редакции СНиП 31-03-2003), не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения.
  • При организации кухни-ниши, чтобы перепланировка не попала под запрет, ее площадь должна составлять не менее 5 кв. м.
  • При проведении ремонтных работ запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла (п. 9.7. СП 54.13330.2016).
  • Нарушением будет считаться устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, предусмотренной СП 29.13330.2011 «Полы», и без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения. (п. 4.8 того же СП).
  • Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10). Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений.
  • Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат (п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016). Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).
  • Расширить помещение кухни на площадь санузла возможно лишь в квартирах, расположенных на последнем этаже, согласно тем же требованиям санитарных и строительных норм (п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016).

Подробно опишем, что нельзя делать при перепланировке квартиры, в отношении коробов системы вентиляции и сантехнических шкафов, так как их ликвидация и уменьшение также попадают под запрет.

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание несколько уменьшить ее габариты. Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий.

  • В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.
  • Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
  • Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.
  • Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.
  • К перепланировкам, которые нельзя узаконить, относятся все ремонтные работы, производимые с нарушениями требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Этот пункт, как один из наиболее емких, рассмотрим подробно.
  • Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.
  • Попадает под запрет и распространенное дизайнерское решение по объединению лоджий и балконов с внутренними помещениями квартиры – комнатами и кухнями. В данном случае не имеет значения факт остекления и утепления внешних помещений – они все равно будут считаться летними и неотапливаемыми.
  • Действующими нормами не предусматривается пристройка лоджий и балконов на всех этажах кроме первого, что весьма непросто согласовать, так как при этом затрагивается общедомовая собственность.
  • Чердаки и подвалы относятся к общедомовым площадям, где перепланировка запрещена, если участок чердака или технического этажа не является частью принадлежащей собственнику смежной с ними квартиры.
  • Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни. Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.
  • По требованиям пожарной безопасности запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери (п. 6.20 СНиП 21-01-97). Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.

Также стоит упомянуть о том, что нельзя согласовать объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ).

Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Для понимания того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартир, необходимо обратиться к законодательству.
В постановлении Правительства города Москвы № 508-ПП перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.

Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры. Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, что можно при перепланировке квартиры, перечисленного ниже будет достаточно.

Итак, что можно делать при перепланировке:

  • снос и возведение ненесущих перегородок с изменением конфигурации помещений;
  • увеличение помещений санузла/ванной за счет нежилой площади (коридор, кладовую, холл и т.д.);
  • перестановка и изменение типов сантехнических приборов (кухонной мойки, раковины, ванной, унитаза, душевой кабины и т.п.); 
  • расширение кухни с использованием нежилой площади квартиры (кроме летних помещений – балконов и лоджий);
  • объединение помещения кухни, оборудованного электроплитой, с жилой комнатой путем устройства проема или демонтажа перегородки между ними;
  • устройство кухни-ниши на нежилой площади квартиры при соблюдении требований метража;
  • замена газовой плиты на электрическую при выделении достаточной мощности электроснабжения квартиры;
  • изменение конструкции или устройство (в квартирах без отделки) полов;
  • объединение смежных квартир, принадлежащих одному собственнику (по горизонтали или вертикали); 
  • демонтаж подоконного участка наружных ненесущих стен (подоконного блока) с установкой панорамного (французского) остекления (дверных блоков или окон) между внешним (балконом или лоджией) и внутренним помещением квартиры при учете конструкционных особенностей зданий;
  • расширение проема во внешней не несущей стене монолитного жилого дома и демонтаж порожка между внешним и внутренним помещением квартиры и части наружной стены, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • перенос радиатора отопления на другую стену или изменение конструкции отопительного прибора с сохранением его теплотехнических характеристик;
  • устройство проема в несущей стене с установкой металлической рамы усиления и учетом нагрузок, состояния конструкций и особенностей здания.

Пример проекта перепланировки, которая разрешена:

План до ремонта квартирыПлан демонтажно-монтажных работПлан после ремонта квартиры

Перепланировка квартиры что можно без согласования:

Если брать канонический смысл слова "перепланировка", то он уже подразумевает, что в квартире произошли какие то изменения которые необходимо согласовывать. То есть нет перепланировок которые по закону не нужно согласовывать. Но есть мероприятия в процессе ремонтных работ которые не относятся к перепланировкам, это:
- косметический ремонт заключающийся в оклейке обоев, покраске.
- замена окон
- замена напольных покрытий
- установка нестационарных перегородок

Какую перепланировку нельзя согласовать как планируемую или узаконить как ранее выполненную?

Несмотря на то, что сегодня административным регламентом в городе Москве предусмотрено согласование как предстоящей, так и уже выполненной перепланировки, согласовать или узаконить можно далеко не все виды ремонтных работ. Перепланировки, которые нельзя узаконить, можно определить по перечню, приведенному выше. Мероприятия, попавшие под запрет, согласовать не получится. Согласовать или узаконить перепланировку можно лишь в том случае, если она полностью соответствует действующим на сегодняшний день требованиям регламента, строительным и санитарным нормам. Но стоит учитывать, что год от года к работам по перепланировке квартир предъявляются все более жесткие требования, и то, что можно было согласовать еще год назад, сегодня может стать перепланировкой, которую нельзя узаконить.

ВАЖНОЕ: 
В перепланировках большее поглощает меньшее. 
Допустим, проводится перепланировка квартиры, при которой: 

  • демонтируется не несущая перегородка,
  • перестанавливается раковина на кухне,
  • заменяется линолиум на плитку.

Работы по перестановке раковины и демонтаже не несущей перегородки попадают под путь согласования в "уведомительном порядке", а вот замена покрытия пола согласуется по проекту. В данном случае требуется согласование с разработкой проектной документации, в которой будет отражены все мероприятия - и изменение конструкции пола, и перестановка раковины и демонтаж перегородки. 

Зачастую собственники при самостоятельном согласовании допускают ошибки - в разрабатываемом проекте отмечают самые важные по их мнению мероприятия, а с например условной раковиной думают, "это не важно, с ней определюсь как нибудь по ходу ремонта". 
И получается ситуация, когда после окончания ремонта приходит инспектор жилищной инспекции для проверки соответствия выполненного ремонта выданному разрешению на перепланировку он видит, что часть проведенных мероприятий соответствует проекту, а часть нет. 
В этом случае ремонт не принимается и собственник получает предписание пересогласовать перепланировку, что бы все проведенные мероприятия соответствовали текущему положению квартиры. 

Конечно, для тех, кто профессионально не связан с перепланировкой квартир, разобраться в нюансах действующих регламентов и законов бывает сложно. Отсюда недопонимание того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, и последующие сложности с ее согласованием. 

Консультация, которую можно получить бесплатно у наших специалистов, поможет вам избежать выполнения работ, которые делать нельзя, и позволит учесть все возможные факторы, влияющие на процедуру оформления документов по ремонту.

Кроме того, мы сможем разработать для вас проект перепланировки и техническое заключение, а также помочь с согласованием проектной документации во всех государственных организациях. Связаться с нами вы можете любым удобным вам способом – по телефону, эл. почте или онлайн. Вот наши контакты. Пожалуйста, обращайтесь.

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07