Здравствуйте, подскажите насколько велика вероятность согласования

Здравствуйте, подскажите насколько велика вероятность согласования перепланировки на первом этаже 4-этажного кирпичного дома с деревянными перекрытиями (Московская область, Котельники, Силикат микрорайон, 4), в соответствии с приведенной картинкой? Какие сроки и цена согласования такой перепланировки, если соласовать ее возможно? (перепланировка еще не делалась, только планируется)

Добрый день Дмитрий.

Если плита на кухне электрическая, то согласовать возможно. Если газовая, то нет. Запрещено даже на первом этаже увеличивать газифицированные помещения под жилые комнаты соседей сверху. Стоимость согласования порядка 100 тысяч рублей.

У вас похожая ситуация? Задайте дополнительно вопрос

Перепланировка на первом этаже

Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.

  • Первый этаж или тот факт, что под квартирой нет жилых помещений, дает БОЛЬШИЕ преимущества при перепланировке.

При перепланировке на первом этаже можно применить решения, которые недоступны для согласования на других этажах.

Практически те же преимущества имеют и квартиры, расположенные над нежилыми помещениями – магазинами, офисами и т. п.

Квартира на первом этаже - плюсы и минусы 

Минусы:
Повышенный уровень уличного шума. Здесь многое зависит от места расположения дома в городской застройке и конструктивных особенностей здания.

Плюсы:
Возможности согласования таких перепланировок, которые нельзя согласовать на других этажах.

К примеру, перенос кухни на 1 этаже, если в кухне электроплита, может быть выполнен в жилую комнату. К тому же, при таком расположении квартиры существует возможность замены газовой плиты на электрическую с отказом от газификации кухни.
ИЛИ
При переносе или расширении помещений санузла не требуется учитывать расположение помещений снизу – ванную или уборную можно устроить в любом месте квартиры.

Кроме того, при перепланировке есть возможность даже увеличить площадь квартиры. Например, если пристроить балкон на 1 этаже. Хотя согласовать такие работы весьма непросто и дорогостояще.

Стоит отметить, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому в случае если на первом этаже расположены нежилые помещения.

Отличия первого от второго этажа

Отдельным блоком рассмотрим вопрос перепланировки квартир на втором этаже. Ключевой момент согласований на втором этаже, это то, что находится на первом этаже

Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое "завязано" на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения их жилых комната, кухни, санузлов и т.д.

Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое - магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому, так как помещение ниже, практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении. То есть мы можем например расположить санузлы в зоне жилых комнат, так как запрет не располагать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу здесь не "работает", так как снизу жилых комнат нет. Или перенести кухню (если плита электрическая) в жилую комнату и т.д.
Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, то множество ограничений связанных с перепланировками у вас снимается и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям которые находятся выше.

Отличий первого от второго этаже всего два – перепланировки квартир 1 этажа принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру. Для квартир над нежилыми помещениями (они расположены выше первого этажа) такие варианты недоступны. 

Перепланировка квартиры на первом этаже - что можно и нельзя

Перепланировка в многоквартирных домах регламентирована постановлением Правительства Москвы №508-ПП, положениями жилищного законодательства, санитарными и строительными нормами.

Для Подмосковья потребуется учесть требования муниципальных регламентов, которые в разных районах могут отличаться.

Итак, что можно:
- перенести кухню в жилую комнату если комнат изначально более чем две
- перенести кухню в коридор с устройством кухни-ниши (в этом случае может быть и однокомнатная квартира)
- расширить ванную или санузел, на кухню, жилую комнату и т.д.

Что нельзя.
- все те же запреты, которые существуют и для остальных этажей.


Теоретически наличие отдельного входа позволяет квартиру на первом этаже перевести из жилого фонда в нежилой. Стоит отметить, что практика последних лет свидетельствует о минимальных шансах на согласование такого перевода. Также возможное в былые времена присоединение подвала к квартире на 1 этаже сегодня стало невозможным. 


Перенос кухни на первом этаже

Правил, как перенести кухню в комнату на 1 этаже по закону, не так много, но их исполнение является обязательным:

  1. Возможен перенос кухни, если в помещении установлена электрическая плита.
  2. Площадь кухни не должна быть менее 5 квадратных метров.
  3. Кухня не должна (даже частично) располагаться под санузлом соседей сверху.
  4. Не допускается устройство выхода из помещений с унитазом в кухню. 

Их этого следует, что часто задаваемый вопрос, возможно ли на 1 этаже разместить кухню под жилым помещением, имеет ответ – да, но с соблюдением вышеизложенных правил.

Перепланировка на первом этаже с переносом кухни

 

Перепланировка на первом этаже с переносом кухни

А вот так как показано ниже, перенести кухню нельзя. Дело в том, что ниже представлена однокомнатная квартира и при данной перепланировке получается, что в кухня теперь в жилой комнате, а бывшая кухня не может стать жилой комнатой, так как выше расположена кухня соседей, а расположение жилых комнат под кухнями запрещено.
И получается что в квартире нет ни одной жилой комнаты. То есть, кухню можно перенести в жилую комнату если жилых комнат в квартире изначально больше чем одна.

Как нельзя перенести кухню на первом этаже

Однако если же ее перенести в коридор, то согласовать подобную перепланировку на первом этаже возможно (См. пример ниже)

Как нельзя перенести кухню на первом этаже

 

Перенос кухни и газовое оборудование

Впрочем, наличие газовой плиты для квартир на 1 этаже во многих случаях не является непреодолимым препятствием. Как правило, удалить газовую подводку из квартиры на первом этаже проще, чем на любом другом. 

Перенести трубы газоснабжения для помещений, расположенных на нижнем этаже, технически не так сложно, но эту работу могу выполнить только специалисты АО Мосгаз (Мособлгаз) с оформлением соответствующих документов.

Газовая подводка обходит квартиру на первом этаже фото:

Преимущество первых этажей при переноса газовой трубы

Перенос мокрых зон на первом этаже

Часто при перепланировке требуется осуществить перенос так называемых «мокрых зон», к которым относятся помещения ванны, душевой, уборной или совмещенного санузла. 

К мокрым зонам причисляют все помещения, имеющие сантехническое оборудование, включая кухню. Но считать кухню мокрой зоной можно лишь условно, так как для помещения кухни требования СП 71.13330.2011 в части устройства гидроизоляции пола не носят обязательного характера. 

Помещение постирочной также не считается мокрой зоной – размещение бытовой техники, включая стиральную машину, нормами никак не регламентируется.

Для всех остальных помещений, относящихся к мокрым зонам, соблюдение требований обязательно независимо от наличия соседей снизу. 

Фактически данные зоны можно располагать на первом этаже где угодно, так как снизу квартир нет и мы не нарушаем большинство норм. Второй этаж также с точки зрения перепланировки приравнен к первому, но только при условии что на первом этаже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.). То есть формально, мы на втором этаже можем разместить санузел в жилой комнате, так как снизу жилых комнат нет.

Перепланировка на первом этаже - мокрые точки и их расширение 

На всех этажах, где квартиры располагаются над помещениями соседей, перенос и расширение помещений санузла можно выполнить, используя лишь нежилые помещения (кроме кухни, балкона и лоджии). 

Для квартир на первом этаже и над нежилым помещением эта норма не действует – санузел может располагаться в любом месте квартиры. Важно, чтобы были учтены нормы, касающиеся минимальных площадей помещений и расположения выходов их них.

Кроме того, потребуется учесть нормы, регламентирующие прокладку инженерных коммуникаций (водоснабжения и канализации) и сохранения доступа к ним.

К примеру, прокладка труб через подвал считается использованием общедомовой собственности может быть выполнена с согласия управляющей компании и одобрения 73% собрания всех собственников дома.

Отдельно стоит остановиться на гидроизоляции мокрых точек при переносе и расширении санузла или ванной.

Гидроизоляция пола в квартире на первом этаже

Гидроизоляция пола в квартире на первом этаже проводится по тем же нормам, как и на любом другом. 

Согласно требованиям, полы санузлов и ванных комнат от остальных помещений квартиры отделяются порожком или выполняются ниже уровня пола в смежном помещении минимум на 1,5-2 см для защиты от залива площадей самой квартиры и помещений снизу.

Кроме того, в соответствии с нормами, в помещениях санузлов требуется обязательное устройство гидроизоляции. Данный вид работ относится к скрытым (сложно проконтролировать наличие гидроизоляции под покрытием пола) и требует оформления акта об их выполнении.

Гидроизоляция мокрых зон и акт на фото:

Гидроизоляция пола в квартиреГидроизоляция мокрых зонАкт о работах по гидроизоляции

Подробнее об устройстве гидроизоляции при проведении ремонтных работ в квартире можно прочитать здесь.

Можно ли убрать вентиляционный короб на первом этаже

Периодически наших специалистов спрашивают, можно ли в квартире 1 этажа уменьшить вентиляционный короб или вовсе его демонтировать. На первый взгляд подобная перепланировка может показаться логичной, ведь такие изменения не затрагивают квартиры, расположенные выше. 

Однако подобная перепланировка относится к запрещенным – площади сантехнических шкафов и коробов вентиляции не включаются в площадь квартиры и не принадлежат ее собственнику.

Вентиляционный короб первого этажа:

Вентиляция на первом этаже в новостройкеКороб вентиляции 1 этажа

В Москве, согласно п.11.5 приложения 1 к ППМ №508, урезать или закладывать каналы вентиляции запрещается. В Подмосковье действуют аналогичные нормы, запрещающие изменение и демонтаж вентиляции вне зависимости от этажа.

Кроме того, что такая перепланировка может нарушить функционирование естественной вентиляции здания, это может быть небезопасно. 

Во многих типовых домах вес вентиляционных коробов по большей части удерживается конструкциями коробов, расположенных ниже. Самовольные демонтажные работы уже не раз приводили к осадке стояка вентиляции по всей высоте здания. 

Можно ли делать дверь в несущей стене на 1 этаже

Устройство дверного проема в несущей стене является одним из наиболее сложных вариантов перепланировки и может быть выполнено далеко не во всех случаях. 

Возможность устройства проема в несущей стене напрямую зависит от нагрузки, которая приходится на несущие конструкции.

При инженерных расчетах, на основании которых принимается решение о допустимости устройства проема и его возможной ширине, учитывается множество факторов:

  • тип конструкции дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный); 
  • этажность здания и этаж расположения квартиры;
  • наличие выполненных проемов в данном месте у соседей сверху и снизу;
  • состояния строительных конструкций и взаимного расположения элементов.

Выполнить проем в несущей стене квартиры на первом этаже сложно из-за того, что несущие конструкции должны выдерживать нагрузку от веса всего здания. 

В кирпичных домах вероятность успешного согласования устройства дверного проема в несущей стене первого этажа несколько выше.

Пример проекта перепланировки с дверью в несущей стене:

План до устройства двери в несущей стенеПерепланировка с дверью в несущей стенеПерепланировка с проемом в несущей панелиУсиление проема двери в несущей стене

Можно ли на первом этаже пристроить балкон

Вопрос о возможности пристройки лоджии или строительства балкона на первом этаже по-прежнему актуален для многих типовых серий жилых домов. 

На сегодня пристройку балкона на первом этаже в теории согласовать возможно, но сложность этой процедуры будет весьма значительной – потребуется провести общее собрание с участием всех собственников жилья в доме и получить одобрение не менее 73% от их числа. Принципиально балкон или лоджию можно построить только на первом этаже. На втором этаже и выше, даже если для этого есть техническая возможность, это нельзя сделать юридически. Начиная со второго этажа это мероприятие запрещено.

Кроме того, в ряде случаев, чтобы пристроить балкон на первом этаже, потребуется согласовывать изменение архитектурного облика здания, что дополнительно усложняет процедуру согласования.

Нужно ли узаконивать перепланировку на 1 этаже

Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений, которое требуется отражать на плане БТИ. Если в результате ремонта планировка квартиры будет отличаться от документов БТИ, такие работы требуют согласования.

Помимо изменений внутри квартир, на первых этажах надзорными органами часто фиксируются следующие нарушения:

  1. Самовольное расширение балконов и лоджий.
  2. Несанкционированное устройство дополнительного входа в квартиру.
  3. Незаконное использование пространства под существующей лоджией или балконом.
  4. Несогласованная прокладка коммуникаций по общедомовым площадям и фасадам.

Важно помнить, что вне зависимости от того, когда и кем была выполнена перепланировка, ее требуется согласовывать.  

Согласовать предстоящие и узаконить выполненные работы можно только в том случае, если соблюдены действующие нормы и регламенты, разработана необходимая проектная документация.

На протяжении многих лет наша организация специализируется на разработке проектов, технических заключений и согласовании перепланировок в Москве и Московской области. У нас вы можете заказать проектную документацию для самостоятельного оформления перепланировки в надзорных органах либо услугу по согласованию перепланировки «под ключ».

Получить бесплатную консультацию наших специалистов по перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах возможно по телефону. Номер указан в разделе «Контакты».

С уважением, Павел
8 (903) 799-25-07