Перепланировка в доме памятнике

  1. Что такое дом-памятник
  2. Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?
    1. Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия
  3. Как согласовать перепланировку в доме памятнике?
  4. Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике
  5. Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:

Что такое дом-памятник, объект культурного наследия, исторически ценный градоформирующий объект?

Развернуть эти термины короткими цитатами сложно, если несколько сжать объемные описания, то охраняемые объекты культурного наследия могут быть признаны таковыми, по нескольким причинам. Это может быть отдельное здание с исторически связанной с ним территорией, с красивым декоративным убранством фасада, украшенное скульптурами, мозаикой, живописью.
Отдельные здания могут быть объединены в ансамбли по общим историческим и архитектурным признакам.
А в некоторых зданиях локально охраняются мемориальные квартиры, парадные, мозаика, элементы внешнего декора здания.
Главное, что все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах – памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам.

Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?

В этом вам поможет портал открытых данных Правительства г. Москвы – data.mos.ru, введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов. 
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Как согласовать перепланировку в доме памятнике?

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:

  1. Предмет охраны объекта
    Он может быть разный, от только фасада здания, соответственно любая внутренняя перепланировка не затрагивает предмет охраны и может быть согласована как обычная перепланировка в любом доме, не являющимся памятником.
    До полной охраны всех внутренних перегородок, паркета и напольной плитки, сохранившейся лепнины, дверей и оконных заполнений и пр.
  2. Мероприятия по перепланировке и затрагивание предмета охраны
    Если мероприятиями по перепланировке затрагивается предмет охраны, проектная документация, дополнительно к согласованию в Департаменте культурного наследия, проходит Государственную историко-культурную экспертизу. Три независимых аккредитованных эксперта оценивают допустимость мероприятий. 
    Например, в предмет охраны включены перегородки, а заказчик планирует устроить проем в перегородке, данное мероприятие могут разрешить, если устройство проема не нанесет значительного ущерба предмету охраны, но подтвердить это должна комиссия экспертов.
  3. Тип перекрытий в доме и их состояние
    В подавляющем большинстве исторических зданий перекрытия смешанные (деревянные по металлическим балкам), либо деревянные. За долгие годы эксплуатации здания, многочисленных протечек, поражения деревянных элементов домовым жучком-точильщиком, металлических элементов коррозией, несущая способность перекрытий частично утратилась.

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Правительством Москвы отобрана специальная организация, уполномоченная проводить данные обследования – ГБУ «Экспертный центр».

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды. 
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Пример охранного обязательства Минкульт № 1

Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.

  1. Получение задания на сохранение объекта в Департаменте культурного наследия – 15 рабочих дней.
  2. Обследование объекта с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ «Экспертный центр» — порядка 20-30 календарных дней.
  3. Разработка проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды – порядка 20 календарных дней.
  4. Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации – порядка 20 календарных дней.
  5. Согласование проектной документации в Департаменте культурного наследия – 44 рабочих дня.
  6. Согласование проектной документации в Государственной жилищной инспекции – 30 рабочих дней.

Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ от Государственной жилищной инспекции г. Москвы, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации. 
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее. 

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план МосгорБТИ с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четкий и понятный бюджет.

Последствия несогласованной перепланировки в доме — объекте культурного наследия

Возможны несколько вариантов развития событий, в различных ситуациях. Так как прийти к согласованию ранее сделанной перепланировки можно по ряду факторов:

1. На вас пожаловались соседи в управляющую компанию.

Управляющая компания может потребовать от вас доступ в квартиру для осмотра. Если по результатам осмотра нарушений в планировочных решениях выявлено не будет и вопросов к общедомовым инженерным коммуникациями (водопровод, канализация, вентиляция и отопление) у УК не возникнет, скорее всего, представитель управляющей компании попросит (или обяжет) собственника согласовать перепланировку. То есть, в данной ситуации, вроде есть конфликт соседей, есть вмешательство в процесс управляющей компании, но нет жесткого предписания и сроков исполнения. Собственник может относительно спокойно подойти к процессу согласования. Конечно есть нюансы затрагивания (или не затрагивания) предмета охраны, состояния несущих конструкций, но подробнее о них в случае номер 2.

2. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является только фасад здания, а перекрытия в здании смешанные или деревянные.

В таком случае ситуация уже более критичная и ограниченная сроками выполнения конкретного предписания инспектора Мосжилинспекции. События будут развиваться по следующему сценарию: вы получите уведомление о дате визита инспектора с предложением добровольно обеспечить допуск в квартиру и разъяснениями, что в случае вашего отказа, допуск обеспечат судебные приставы. Далее будет составлен акт осмотра и выявленной перепланировки. После этого собственник получает предписание узаконить перепланировку в срок порядка 6-и месяцев. Срок может быть меньше или чуть больше, в законе дана формулировка «в разумный срок», разумность которого напрямую зависит от решения конкретного инспектора.

Собственнику нужно будет заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. И вот в этом моменте собственника ждет неприятный сюрприз, а именно: для проведения обследования придется физически вскрывать верхнее и нижнее перекрытие в квартире в нескольких местах. То есть ремонт будет очень серьезно поврежден. И хорошо если по результатам обследования не выявится, что некоторые балки пострадали от коррозии и требуется усиление. Если такие факторы проявятся, у собственника не останется другого выбора как полностью демонтировать части перегородок, разбирать конструкции пола и потолка и усиливать их. И делать это придется в очень сжатые сроки, так как за невыполнение требований МЖИ собственника могут лишить квартиры через суд.

3. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является и внутренняя планировка квартиры.

Если вы думали, что второй вариант был самым печальным для собственника, то приготовьтесь к самому интересному. В соответствии с регламентом согласования г. Москвы 508-ПП от 25.11.2011 г., п.19. Приложения №1 Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, не допускается на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

О чем говорит данный пункт: если в процессе проведения перепланировки был затронут предмет охраны (не важно насколько объемно) — собственнику придется восстановить историческую планировку квартиры, причем не просто восстановить, а с разработкой всей необходимой документации и согласованием ее в установленном порядке. И собственнику очень повезет если один пакет необходимых документов обойдется ему примерно в 600-800 тысяч, плюсом к этому пойдут траты на уже сделанный ремонт, его полный демонтаж и новый ремонт. И если квартира стоит 30-50 миллионов, и у собственника есть средства на все эти работы — это одна ситуация. А если человек купил небольшую однокомнатную квартиру в уютном и красивом доме в ЦАО, взяв на это ипотечный кредит, потратив все свободные средства на ремонт, и пришел в ситуацию когда это все нужно переделывать и тратить на это достаточно большую сумму, даже по меркам обеспеченного человека — к сожалению, это может привести к срочной продаже квартиры по заниженной цене такому покупателю, который сможет взять на себя все обязательства по приведению квартиры к проектному положению.

Резюмируя вышесказанное. Каждый сам решает какие риски брать на себя, согласовывать или не согласовывать перепланировку в доме — объекте культурного наследия. Но, я бы не рекомендовал надеяться на «авось». Это может привести к очень печальному результату — от продажи квартиры по заниженной цене, так как все риэлторы понимают, что объект менее ликвиден на рынке недвижимости имея все вышеописанные сложности, до лишения права собственности через суд.

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 1

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 2

Пример охранного обязательства Минкульт № 2

Предписание Мосгораследия

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте [email protected]
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы
    Кирилл Михайлович
    с вопросом от 06 июля 2021 года
    Добрый день, 1) Тех характеристики: 1.1) здание не жилое !!! 1.2) двух этажное, плюс крыша и подвал 1.3) общая площадь примерно 470кв.м 1.4) Москва 1.5) здание является памятником (год постройки 1917год) 2) Вопрос: 2.1. Сколько стоит узаконить сделанную перепланировку? 2.2. что включает в себя указанная вами стоимость? 2.3. включает ли указанная вами стоимость в себя: 2.3.1. техническое заключение/экспертиза на проведенную перепланировку 2.3.2. согласование? (Можем ли мы с экономить и сами пройти согласование? Или это очень сложно? Для общего понимания какие согласования нам потребуются? И с кем? 2.3.3. срок/сроки этапов 2.3.4. какие документы от нас потребуются Ps по подробней распишите. заранее благодарен
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Кирилл Михайлович.

    К сожалению на основании данной информации нельзя дать объективный ответ на ваш вопрос.
    Пока не известен даже предмет охраны дома.
    Я написал на вашу электронную почту дополнительные вопросы, прокомментируйте пожалуйста их.
    Вы также можете оставить свой номер или набрать на наш контактный.

    Аристарх
    с вопросом от 07 июня 2021 года
    Сколько стоит согласовать перепланировку в доме-памятнике?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Аристарх
    К сожалению не возможно на основании данной информации дать объективный ответ.
    Ключевой вопрос — затрагивается ли в памятнике предмет охраны или нет.
    От этой информации кратно зависит разброс цен.

    Шамиль
    с вопросом от 08 октября 2020 года
    Добрый день. Мы хотели бы заказать услугу по подготовке документации в объеме, необходимом для получения разрешения на проведение работ в ДКН. по перепланировке помещения (с устройством маркиз над витражными окнами) и ремонтным работам на фасаде на ОКН. Сообщите, пожалуйста, сможете ли вы все это сделать и распишите схему выполнения всех работ. Если вам интересна работа, то жду детальное КП со стоимостью и сроками. Отдельно в КП стоимость и объем работ по перепланировке и отдельно указать стоимость и объем работ по фасаду. Результатом работ должны быть разрешения от ДКН на выполнение работ и далее на ввод в эксплуатацию: 1. Техническое заключение о возможности проведения перепланировки 2. Проект приспособления 3. ИКЭ (с заключение экспертов) 4. Согласование с ДКН 5. Получение разрешения на проведение работ 6. Научный отчет 7. Получение разрешения на ввод 8. Планы БТИ после перепланировки
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Шамиль.

    Да, мы все это делаем. Написал предварительные вопросы на вашу почту.

    Илина
    с вопросом от 09 сентября 2020 года
    Здравствуйте, может ли проектная организация не имеющая специальной лицензии Министерства культуры РФ разработать проект перепланировки квартиры в доме, который относится к объекту культурного наследия?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Илина.
    Нет, не может.

    Анна
    с вопросом от 17 апреля 2019 года
    Здравствуйте, Нужна перепланировка в доме памятнике архитектуры. Возможно ли объединение кухни и комнаты в двухкомнатной квартире, да и остальная перепланировка возможна? Плита газовая, первый этаж.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Анна

    Присланный план «после перепланировки» (цветной) не дает в полной мере возможности провести анализ по мероприятиям перепланировки.

    Пришлите, пожалуйста, на нашу эл.почту план БТИ до и план после нормальный, на всю квартиру, а не только на ее кусок

    Касаемо объединения кухни и комнаты — запрещено объединять газифицированные помещения с прочими.
    Вы можете демонтировать ненесущую перегородку между кухней и комнатой, но взамен необходимо предусмотреть раздвижкую дверь типа «купе», по старой границе кухни

    Александр
    с вопросом от 03 марта 2019 года
    Добрый день. Необходима перепланировка памятника культурного наследия и согласование на выполненный дверной проем в несущей стене кирпичного дома на 5 этаже в 5 этажном доме. Сколько длится согласование, какие необходимы документы и сколько стоят работы по согласованию выполненной перепланировки? В приложении план квартиры до и после перепланировки.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Александр

    Ответил на ваш вопрос в электронном письме 

    Виктор
    с вопросом от 19 февраля 2019 года
    Добрый день. Необходимо рассчитать создание проема в несущей стене с применением швеллера или П-образной рамы, с закладкой существующего проема рядом. Дом 1907 года постройки, кирпичный, ЦАО. Дом памятник - объект культурного наследия 3 этаж 4 этажного, перекрытия ЖБ Прошу сообщить ориентировочную стоимость и сроки. С уважением, Виктор.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Виктор.

    Собственно не играет роль, памятник дом или нет в контексте устройства проема в несущей стене. Это обычный кирпичный дом. Я передал информацию в отдел алмазной резки и усиления проема, они напишут на ваш е-майл стоимость работ.

    Александр.
    с вопросом от 20 декабря 2018 года
    Здравствуйте, Хотелось бы уточнить механизм и стоимость согласования перепланировки квартиры и предоставляете ли вы услуги по согласованию ремонта памятников культурного наследия? План БТИ и планируемый вариант перепланировки прилагается. Вариант перепланировки для предварительного понимания не окончательный, но весьма вероятный. Спасибо! С Уважением, Александр.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Александр

    Данное планировочное решение невозможно реализовать

    Запрещено располагать кухню за счет части ванной комнаты, а ванную заместо кухни.

    Тимофей
    с вопросом от 01 октября 2018 года
    Здравствуйте. Есть вопрос по согласованию. Существует здание-памятник на Невском проспекте. Третий и четвёртый этажи были офисами. Потом сделали другую планировку перегородок. Несущие стены и исторические камины оставили без изменений. С/у поменялись, Что нужно сделать для согласования планировки? С какими органами перепланировку нужно согласовывать?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Тимофей.

    У сожалению не могу подсказать как согласуются перепланировки в домах-памятниках в Санкт-Петербурге.
    Мы с памятниками работаем только в Москве и здесь весь процесс согласования знаем.
    А вот в вашем городе сказать как согласуются памятники не могу.

    Анастасия
    с вопросом от 12 июня 2018 года
    Добрый день. Подскажите, я хочу сделать перепланировку в 1-й квартире, а именно заложить дверной проем в одном месте и сделать его в другом месте, а так же убрать стену между коридором и комнатой, стена не несущая. Дом 1917 года постройки, причислен к памятникам культуры и архитектуры, есть письмо из Мосгорнаследия. На сколько я поняла в моем случае будет перепланировка по эскизу? И у меня вопрос сколько будет стоит подготовка эскиза? Мне нужен только сам эскиз, т.к. Согласовывать с мосжилинспекцией я буду самостоятельно! Как происходит изготовление эскиза, достаточно тех. паспорта или Вам необходимо будет приехать и осмотреть помещение? Каков срок изготовления эскиза?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Анастасия.

    Ситуация несколько сложнее чем можно представить. Данная перепланировка согласуется не то что бы по эскизу, а даже не по проекту. Для согласования данной перепланировки необходима проектная документация разрабатываемая компанией которая имет лицензию на разработку проектов приспособлений.
    Кроме этого также необходимо техническое заключение от ГБУ Экспертный центр. И сам процесс согласования весьме на простой. Поэтому к сожалению не могу разделить ваш оптимизм относительно самостоятельного согласования перепланировки по эскизу в доме памятнике — архитектуры.
    Если предметно к вопросу — нет, подобный эскиз мы не сможем подготовить.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи