Перепланировка в доме памятнике

1. Что такое дом-памятник
2. Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?
   1. Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия
3. Как согласовать перепланировку в доме памятнике?
4. Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике
5. Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:

• в домах со смешанными или деревянными перекрытиями это организация отобранная Мосжилинспекцией. Также этот пункт относиться к домам с железобетонным перекрытиям, но с высоким износом здания.
• а в домах с железобетонными перекрытиями и низким и средним износом, автором технического заключения может быть любая проектная организация со допуском СРО.

Что такое дом-памятник, объект культурного наследия, исторически ценный градоформирующий объект?

Развернуть эти термины короткими цитатами сложно, если несколько сжать объемные описания, то охраняемые объекты культурного наследия могут быть признаны таковыми, по нескольким причинам. Это может быть отдельное здание с исторически связанной с ним территорией, с красивым декоративным убранством фасада, украшенное скульптурами, мозаикой, живописью.
Отдельные здания могут быть объединены в ансамбли по общим историческим и архитектурным признакам.
А в некоторых зданиях локально охраняются мемориальные квартиры, парадные, мозаика, элементы внешнего декора здания.
Главное, что все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах – памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам.

Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?

В этом вам поможет портал открытых данных Правительства г. Москвы – data.mos.ru, введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов. 
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Как согласовать перепланировку в доме памятнике?

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:

1. Предмет охраны объекта
   Он может быть разный, от только фасада здания, соответственно любая внутренняя перепланировка не затрагивает предмет охраны и может быть согласована как обычная перепланировка в любом доме, не являющимся памятником.
   До полной охраны всех внутренних перегородок, паркета и напольной плитки, сохранившейся лепнины, дверей и оконных заполнений и пр.
2. Мероприятия по перепланировке и затрагивание предмета охраны
   Если мероприятиями по перепланировке затрагивается предмет охраны, проектная документация, дополнительно к согласованию в Департаменте культурного наследия, проходит Государственную историко-культурную экспертизу. Три независимых аккредитованных эксперта оценивают допустимость мероприятий. 
   Например, в предмет охраны включены перегородки, а заказчик планирует устроить проем в перегородке, данное мероприятие могут разрешить, если устройство проема не нанесет значительного ущерба предмету охраны, но подтвердить это должна комиссия экспертов.
3. Тип перекрытий в доме и их состояние
   В подавляющем большинстве исторических зданий перекрытия смешанные (деревянные по металлическим балкам), либо деревянные. За долгие годы эксплуатации здания, многочисленных протечек, поражения деревянных элементов домовым жучком-точильщиком, металлических элементов коррозией, несущая способность перекрытий частично утратилась.

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Правительством Москвы отобрана специальная организация, уполномоченная проводить данные обследования – ГБУ «Экспертный центр».

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды. 
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Пример охранного обязательства Минкульт № 1

Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.

1. Получение задания на сохранение объекта в Департаменте культурного наследия – 15 рабочих дней.
2. Обследование объекта с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ «Экспертный центр» — порядка 20-30 календарных дней.
3. Разработка проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды – порядка 20 календарных дней.
4. Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации – порядка 20 календарных дней.
5. Согласование проектной документации в Департаменте культурного наследия – 44 рабочих дня.
6. Согласование проектной документации в Государственной жилищной инспекции – 30 рабочих дней.

Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ от Государственной жилищной инспекции г. Москвы, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации. 
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее. 

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план МосгорБТИ с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четкий и понятный бюджет.

Последствия несогласованной перепланировки в доме — объекте культурного наследия

Возможны несколько вариантов развития событий, в различных ситуациях. Так как прийти к согласованию ранее сделанной перепланировки можно по ряду факторов:

1. На вас пожаловались соседи в управляющую компанию.

Управляющая компания может потребовать от вас доступ в квартиру для осмотра. Если по результатам осмотра нарушений в планировочных решениях выявлено не будет и вопросов к общедомовым инженерным коммуникациями (водопровод, канализация, вентиляция и отопление) у УК не возникнет, скорее всего, представитель управляющей компании попросит (или обяжет) собственника согласовать перепланировку. То есть, в данной ситуации, вроде есть конфликт соседей, есть вмешательство в процесс управляющей компании, но нет жесткого предписания и сроков исполнения. Собственник может относительно спокойно подойти к процессу согласования. Конечно есть нюансы затрагивания (или не затрагивания) предмета охраны, состояния несущих конструкций, но подробнее о них в случае номер 2.

2. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является только фасад здания, а перекрытия в здании смешанные или деревянные.

В таком случае ситуация уже более критичная и ограниченная сроками выполнения конкретного предписания инспектора Мосжилинспекции. События будут развиваться по следующему сценарию: вы получите уведомление о дате визита инспектора с предложением добровольно обеспечить допуск в квартиру и разъяснениями, что в случае вашего отказа, допуск обеспечат судебные приставы. Далее будет составлен акт осмотра и выявленной перепланировки. После этого собственник получает предписание узаконить перепланировку в срок порядка 6-и месяцев. Срок может быть меньше или чуть больше, в законе дана формулировка «в разумный срок», разумность которого напрямую зависит от решения конкретного инспектора.

Собственнику нужно будет заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. И вот в этом моменте собственника ждет неприятный сюрприз, а именно: для проведения обследования придется физически вскрывать верхнее и нижнее перекрытие в квартире в нескольких местах. То есть ремонт будет очень серьезно поврежден. И хорошо если по результатам обследования не выявится, что некоторые балки пострадали от коррозии и требуется усиление. Если такие факторы проявятся, у собственника не останется другого выбора как полностью демонтировать части перегородок, разбирать конструкции пола и потолка и усиливать их. И делать это придется в очень сжатые сроки, так как за невыполнение требований МЖИ собственника могут лишить квартиры через суд.

3. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является и внутренняя планировка квартиры.

Если вы думали, что второй вариант был самым печальным для собственника, то приготовьтесь к самому интересному. В соответствии с регламентом согласования г. Москвы 508-ПП от 25.11.2011 г., п.19. Приложения №1 Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, не допускается на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

О чем говорит данный пункт: если в процессе проведения перепланировки был затронут предмет охраны (не важно насколько объемно) — собственнику придется восстановить историческую планировку квартиры, причем не просто восстановить, а с разработкой всей необходимой документации и согласованием ее в установленном порядке. И собственнику очень повезет если один пакет необходимых документов обойдется ему примерно в 600-800 тысяч, плюсом к этому пойдут траты на уже сделанный ремонт, его полный демонтаж и новый ремонт. И если квартира стоит 30-50 миллионов, и у собственника есть средства на все эти работы — это одна ситуация. А если человек купил небольшую однокомнатную квартиру в уютном и красивом доме в ЦАО, взяв на это ипотечный кредит, потратив все свободные средства на ремонт, и пришел в ситуацию когда это все нужно переделывать и тратить на это достаточно большую сумму, даже по меркам обеспеченного человека — к сожалению, это может привести к срочной продаже квартиры по заниженной цене такому покупателю, который сможет взять на себя все обязательства по приведению квартиры к проектному положению.

Резюмируя вышесказанное. Каждый сам решает какие риски брать на себя, согласовывать или не согласовывать перепланировку в доме — объекте культурного наследия. Но, я бы не рекомендовал надеяться на «авось». Это может привести к очень печальному результату — от продажи квартиры по заниженной цене, так как все риэлторы понимают, что объект менее ликвиден на рынке недвижимости имея все вышеописанные сложности, до лишения права собственности через суд.

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 1

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 2

Пример охранного обязательства Минкульт № 2

Предписание Мосгораследия