Перепланировка в доме памятнике

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:

- в домах со смешанными или деревянными перекрытиями это организация отобранная Мосжилинспекцией. Также этот пункт относиться к домам с железобетонным перекрытиям, но с высоким износом здания.
- а в домах с железобетонными перекрытиями и низким и средним износом, автором технического заключения может быть любая проектная организация со допуском СРО.

Что такое дом-памятник, объект культурного наследия, исторически ценный градоформирующий объект?

Развернуть эти термины короткими цитатами сложно, если несколько сжать объемные описания, то охраняемые объекты культурного наследия могут быть признаны таковыми, по нескольким причинам. Это может быть отдельное здание с исторически связанной с ним территорией, с красивым декоративным убранством фасада, украшенное скульптурами, мозаикой, живописью.
Отдельные здания могут быть объединены в ансамбли по общим историческим и архитектурным признакам.
А в некоторых зданиях локально охраняются мемориальные квартиры, парадные, мозаика, элементы внешнего декора здания.
Главное, что все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах – памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам.

Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?

В этом вам поможет портал открытых данных Правительства г. Москвы – data.mos.ru, введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов. 
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Приказ минкульта об утверждении предмета охраныПредмет охраны объекта культурного наследияПредмет охраны памятникаПриказ об утверждении охранного обязательства

Как согласовать перепланировку в доме памятнике?

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:
1.    Предмет охраны объекта. 
Он может быть разный, от только фасада здания, соответственно любая внутренняя перепланировка не затрагивает предмет охраны и может быть согласована как обычная перепланировка в любом доме, не являющимся памятником.
До полной охраны всех внутренних перегородок, паркета и напольной плитки, сохранившейся лепнины, дверей и оконных заполнений и пр.
2.    Мероприятия по перепланировке и затрагивание предмета охраны. 
Если мероприятиями по перепланировке затрагивается предмет охраны, проектная документация, дополнительно к согласованию в Департаменте культурного наследия, проходит Государственную историко-культурную экспертизу. Три независимых аккредитованных эксперта оценивают допустимость мероприятий. 
Например, в предмет охраны включены перегородки, а заказчик планирует устроить проем в перегородке, данное мероприятие могут разрешить, если устройство проема не нанесет значительного ущерба предмету охраны, но подтвердить это должна комиссия экспертов.
3.    Тип перекрытий в доме и их состояние.
В подавляющем большинстве исторических зданий перекрытия смешанные (деревянные по металлическим балкам), либо деревянные. За долгие годы эксплуатации здания, многочисленных протечек, поражения деревянных элементов домовым жучком-точильщиком, металлических элементов коррозией, несущая способность перекрытий частично утратилась.

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Правительством Москвы отобрана специальная организация, уполномоченная проводить данные обследования – ГБУ «Экспертный центр».

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды. 
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Пример охранного обязательства Минкульт № 1

Охранное обязательство объекта культурного наследияОбязательства пользователяОбязанности МосгорнаследияОсобые обязательства

МосгорнаследиеУтверждение предмета охраны

Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.
1.    Получение задания на сохранение объекта в Департаменте культурного наследия – 15 рабочих дней.
2.    Обследование объекта с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ «Экспертный центр» - порядка 20-30 календарных дней.
3.    Разработка проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды – порядка 20 календарных дней.
4.    Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации – порядка 20 календарных дней.
5.    Согласование проектной документации в Департаменте культурного наследия – 44 рабочих дня.
6.    Согласование проектной документации в Государственной жилищной – 30 рабочих дней.
Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ от Государственной жилищной инспекции г. Москвы, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации. 
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее. 

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план МосгорБТИ с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четки и понятный бюджет.
 

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 1

Акт технического состояния здания отнесенного к недвижимому культурному наследиюПредмет охраны объектаПредмет охраны объекта

Охранное обязательствоПеречень предмета охраныПредметы охраны памятникаФотофиксация памятника

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 2

Акт технического состояния объекта культурного наследияТехническое состояние объектаПроект реставрацииСостав работ по сохранению объекта

Состав актаФотофиксация объекта культурного наследияОбщий вид фасадаОбщий вид фасада

Вид лестницыВид лестницыЛепной карниз помещенияПилястра в коридоре

Оконные проемы парадной лестницыМеталлическая кованная лестницаПомещение второго этажаФрагмент помещения второго этажа

Металлическая лестницаФрагмент кирпичной кладкиСводчатые перекрытия подвалаСводы монье

Пример охранного обязательства Минкульт № 2

Охранное обязательство собственникаДанные об объекте культурного наследияПеречень мероприятий культурного наследияСведение о наличии зон охраны

Проект предмета охраныПеречень предмета охраныПредмет охраны памятникаПеречень предмета охраны

Требования к сохранению объекта культурного наследияТребования к сохранению объекта культурного наследияДепартамент культурного наследияДепартамент культурного наследия

Требования к обеспечению доступа к объекту культурного наследияТребования к размещению рекламы на объекте культурного наследияИные обязанности собственникаПриказ министерства культуры

Предмет охранного обязательстваФотографическое изображение объекта культурного наследия

Предписание Мосгораследия

Предписанием МоскомнаследияПредписание о проведении работ по сохранению объекта культурного наследияПредписание о сохранении предмета наследияПредписание

Не выполнение требование МоскомнаследиеПредписание Минкульта

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте,
Нужна перепланировка в доме памятнике архитектуры.
Возможно ли объединение кухни и комнаты в двухкомнатной квартире, да и остальная перепланировка возможна?

Плита газовая, первый этаж.

перепланировка в доме памятнике архитектуры
перепланировка в доме памятнике архитектуры

Добрый день, Анна

Присланный план "после перепланировки" (цветной) не дает в полной мере возможности провести анализ по мероприятиям перепланировки.

Пришлите, пожалуйста, на нашу эл.почту план БТИ до и план после нормальный, на всю квартиру, а не только на ее кусок

Касаемо объединения кухни и комнаты - запрещено объединять газифицированные помещения с прочими.
Вы можете демонтировать ненесущую перегородку между кухней и комнатой, но взамен необходимо предусмотреть раздвижкую дверь типа "купе", по старой границе кухни

Добрый день.
Необходима перепланировка памятника культурного наследия и согласование на выполненный дверной проем в несущей стене кирпичного дома на 5 этаже в 5 этажном доме.
Сколько длится согласование, какие необходимы документы и сколько стоят работы по согласованию выполненной перепланировки?
В приложении план квартиры до и после перепланировки.

Эскиз выполненных мероприятий  на 5 этаже кирпичного дома
План до перепланировки в кирпичном доме

Добрый день, Александр

Ответил на ваш вопрос в электронном письме 

Добрый день.
Необходимо рассчитать создание проема в несущей стене с применением швеллера или П-образной рамы, с закладкой существующего проема рядом.
Дом 1907 года постройки, кирпичный, ЦАО.
Дом памятник - объект культурного наследия 3 этаж 4 этажного, перекрытия ЖБ Прошу сообщить ориентировочную стоимость и сроки.
С уважением, Виктор.

Добрый день Виктор.

Собственно не играет роль, памятник дом или нет в контексте устройства проема в несущей стене. Это обычный кирпичный дом. Я передал информацию в отдел алмазной резки и усиления проема, они напишут на ваш е-майл стоимость работ.

Здравствуйте,

Хотелось бы уточнить механизм и стоимость согласования перепланировки квартиры и предоставляете ли вы услуги по согласованию ремонта памятников культурного наследия?

План БТИ и планируемый вариант перепланировки прилагается.

Вариант перепланировки для предварительного понимания не окончательный, но весьма вероятный.

Спасибо! С Уважением, Александр.

Поэтажный план
Вариант перепланировки

Добрый день Александр

Данное планировочное решение невозможно реализовать

Запрещено располагать кухню за счет части ванной комнаты, а ванную заместо кухни.

Здравствуйте.

Есть вопрос по согласованию. Существует здание-памятник на Невском проспекте. Третий и четвёртый этажи были офисами.
Потом сделали другую планировку перегородок. Несущие стены и исторические камины оставили без изменений. С/у поменялись, Что нужно сделать для согласования планировки? С какими органами перепланировку нужно согласовывать?

Добрый день Тимофей.

У сожалению не могу подсказать как согласуются перепланировки в домах-памятниках в Санкт-Петербурге.
Мы с памятниками работаем только в Москве и здесь весь процесс согласования знаем.
А вот в вашем городе сказать как согласуются памятники не могу.

Добрый день.

Подскажите, я хочу сделать перепланировку в 1-й квартире, а именно заложить дверной проем в одном месте и сделать его в другом месте, а так же убрать стену между коридором и комнатой, стена не несущая.

Дом 1917 года постройки, причислен к памятникам культуры и архитектуры, есть письмо из Мосгорнаследия.

На сколько я поняла в моем случае будет перепланировка по эскизу?
И у меня вопрос сколько будет стоит подготовка эскиза? Мне нужен только сам эскиз, т.к. Согласовывать с мосжилинспекцией я буду самостоятельно!

Как происходит изготовление эскиза, достаточно тех. паспорта или Вам необходимо будет приехать и осмотреть помещение?
Каков срок изготовления эскиза?

Добрый день Анастасия.

Ситуация несколько сложнее чем можно представить. Данная перепланировка согласуется не то что бы по эскизу, а даже не по проекту. Для согласования данной перепланировки необходима проектная документация разрабатываемая компанией которая имет лицензию на разработку проектов приспособлений.
Кроме этого также необходимо техническое заключение от ГБУ Экспертный центр. И сам процесс согласования весьме на простой. Поэтому к сожалению не могу разделить ваш оптимизм относительно самостоятельного согласования перепланировки по эскизу в доме памятнике - архитектуры.
Если предметно к вопросу - нет, подобный эскиз мы не сможем подготовить.