Согласование перепланировки по эскизу. Все этапы.

В зависимости от типа перепланировки существуют различные пути ее согласования. В данной статье будут рассмотрены варианты перепланировок, для которых согласование возможно выполнить по упрощенной схеме. Но вначале опишем все существующие способы согласования перепланировок:

• Планируемая перепланировка с учетом разработки технического заключения и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
• Планируемая перепланировка с учетом разработки технического заключения от автора проекта дома и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
• Выполненная перепланировка с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации с допуском СРО.
• Выполненная перепланировка, при которой были затронуты несущие конструкции, с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора проекта дома.
• Перепланировка по типовому проекту из каталога МНИИТЭП.
• И, наконец, интересующая нас перепланировка в упрощенном порядке (по эскизу).

Перепланировка квартиры в Москве по эскизам

Упрощенная процедура согласования перепланировки квартиры в Москве предусмотрена только для уже выполненных работ и регламентируется постановлением Правительства города № 508-ПП.

По этому поводу на официальном сайте Мэра Москвы размещен следующий комментарий:

«В случае, если работы по перепланировке не указаны в перечне проектных работ и не запрещены, то такие работы подлежат узакониванию уже после их выполнения».

При согласовании ремонтных работ по упрощенному порядку (с использованием эскиза) разработка проектной документации не требуется.

Когда можно узаконить перепланировку по эскизу

Точного перечня мероприятий, которые можно согласовать по эскизу, не существует. 

В пункте 21 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП и подпунктах к нему сказано следующее: проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах, не включенных в пункты 2 и 3 (пункты согласования по проекту) настоящих Требований, осуществляется с учетом оформления схематичного отображения произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя, которые должны содержать:

1. адрес помещения;
2. план помещения и экспликацию помещений до производства работ;
3. план помещения и экспликацию помещений после производства работ;
4. описание выполненных работ (указывается по усмотрению заявителя).

Из вышесказанного следует, что по эскизу можно согласовать только то, что НЕ ВХОДИТ в перечень согласований по проекту.

На практике это означает, что по эскизу согласуются самые простые мероприятия по перепланировке и переустройству, куда входят:

• перестановка сантехнического оборудования в рамках существующего санузла;
• демонтаж/монтаж ненесущих перегородок;
• демонтаж/монтаж встроенных шкафов;
• перестановка электрической плиты на кухне;
• демонтаж/монтаж полотен дверей.

Эскиз или проект перепланировки?

В пунктах 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП указаны виды работ, требующие обязательной разработки проекта перепланировки. Мы не будем перечислять все из них, так как маловероятно, что читатель данной статьи хочет изменить «архитектурный облик здания памятника архитектуры с созданием остекленных навесов».

Перечислим лишь те мероприятия, которые в 99.9 процентах случаев участвуют в процессе перепланировки:

• Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
• Устройство проемов в несущих стенах.
• Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах).
• Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
• Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

То есть если в вашей перепланировке есть хотя бы один из данных пунктов, то перепланировка согласуется с учетом разработки проектной документации.

Согласование перепланировки по эскизу в Москве – порядок и документы

Порядок согласования по упрощенной схеме выглядит следующим образом:

• Точно определяем, что перепланировку можно согласовать.
• Проводим ремонтные работы.
• Рисуем эскиз на плане БТИ, если он есть, или получаем в БТИ план квартиры с красными линиями.
• Загружаем на Мос.ру эскиз (либо план БТИ с красными линиями), план до перепланировки (архивную копию), выписку из ЕГРН и заполняем заявление для выхода комиссии жилищной инспекции и актирования перепланировки.
• Принимаем на квартире инспектора жилищной инспекции, который сверяет эскиз перепланировки и выполненные работы. Если все верно, он направляет по электронной почте 4 акта о завершенной перепланировке собственнику.
• Распечатываем и подписываем 4 акта о завершенной перепланировке и возвращаем инспектору.
• Далее инспектор подписывает эти акты самостоятельно и у руководителя жилищной инспекции. Один акт он оставляет в архиве жилищной инспекции, второй направляет в БТИ, третий – в Росреестр, четвертый экземпляр акта передает собственнику.
• Обращаемся в Бюро технической инвентаризации за внесением изменений в документацию БТИ.
• Получаем план квартиры с новой планировкой в черных линиях.

Как согласуется перепланировка по эскизу

Перепланировка по эскизу согласуется ПОСЛЕ выполнения ремонта. То есть сначала делаются ремонтные работы, а затем они согласуются. Пути предварительного согласования по эскизу с получением разрешения на перепланировку НЕТ.

На фото пример акта о завершенной перепланировке по эскизу.

Также НЕТ упрощенного порядка оформления перепланировки в Московской области. Это не предусмотрено в принципе законодательством районов в МО.

Сложности перепланировки в уведомительном порядке

Основных сложностей при самостоятельном согласовании перепланировки по эскизу две:

1. Точно понять, что данную перепланировку можно согласовать в принципе.
2. Точно понять, что если ее можно согласовать, то согласовать ее возможно именно в упрощенном порядке.

Эти сложности выражаются в том, что если мы не затрагиваем несущие стены и не проводим каких-либо глобальных работ, а, допустим, затрагиваем или возводим одни ненесущие перегородки, это совсем не гарантия того, что эту перепланировку можно будет согласовать.

Ведь кроме ППМ №508-ПП (основной закон, регламентирующий перепланировки в Москве) существует еще множество СП, СНиПов, СанПиНов, ВСН, плюс трактовки этих норм жилищной инспекцией.

И в постановлении Правительства Москвы №508-ПП про них нет ни слова. Есть только отсылки к «иным действующим нормативным актам».

Проиллюстрируем сказанное несколькими конкретными примерами.

Перепланировки очень простые:

• Сдвиг ненесущей перегородки с небольшим расширением кухни.
• Небольшое расширение ванной на площадь около кухонной двери.
• Сдвиг двери в санузле на другую стену.

Как мы видим, данные перепланировки крайне незначительны и ограничены самыми простыми мероприятиями. Однако согласовать их нельзя ни как планируемые, ни как выполненные, ни по проекту, ни по техзаключению по факту, и в упрощенном порядке это тоже не согласовать, так как в них допущены нарушения действующих норм.

Или вот еще примеры.

Пример 1.

Собственник, прочитав, что демонтаж/монтаж перегородок можно согласовать после выполнения работ, справедливо предположил, что установку ненесущей перегородки можно согласовать, и согласуется это постфактум.

И его сложно упрекнуть в неправильном толковании законодательства. В итоге он устанавливает ненесущую перегородку (см. фото ниже).

Сдает на согласование эскиз и получает отказ. В отказе написано, что «в однокомнатных квартирах запрещено устраивать жилые комнаты (спальни) менее 8 квадратных метров».

Он пытается апеллировать тем, что есть же дальше жилая комната, на что получает комментарий, что в жилой комнате должно быть окно, и т.д.

В результате получается так, что в квартире уже выполнена перепланировка, но ее невозможно согласовать.

Все дело в том, что кроме самих мероприятий по, допустим, «демонтажу/монтажу ненесущих перегородок», которые выполняются по эскизу, как мы уже говорили, необходимо учитывать и иные нормы, запрещающие выполнение тех или иных видов работ.

Пример 2.

Аналогичный пример, но уже с демонтажем перегородки.

В квартире есть ненесущие перегородки, которые владелец демонтировал (ведь действительно демонтаж ненесущих перегородок необходимо согласовывать постфактум), и подал эскиз на согласование.

В результате он получает отказ с формулировкой «выход из единственного санузла не может быть в жилую комнату». То есть при данной перепланировке действительно после демонтажа перегородок планировочно получилось так, что выход из санузла в жилую комнату идет напрямую.

И подобных примеров можно привести множество.

Суть проблемы в том, что при согласовании по проекту, подавшись на согласование и имея какие-либо нарушения, собственник получит отказ, скорректирует проектное решение, подаст документы повторно и получит разрешение на работы.

А пытаясь согласовать перепланировку по эскизу постфактум (так как заранее пути согласования по эскизу нет), он вынужден сначала в большой мере на свой страх и риск делать ремонт, а уже потом, после выполнения работ, подавать документы на согласование.

Ну и пара слов о второй озвученной сложности с согласованием перепланировки по упрощенной схеме.

Так как перепланировка по эскизу согласуется постфактум, а грань между согласованием по проекту и согласованием по эскизу для собственника крайне размыта, то зачастую случается так, что согласовать по эскизу выполненные работы нельзя, необходимо разрабатывать проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и оплачивать штраф за ранее выполненные без разрешения работы.

Как узнать, точно перепланировка согласуется по эскизу или нет? Вот что рекомендует сделать Мосжилинспекция:

«В случае, если вы не можете самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, рекомендуем обратиться в жилищную инспекцию по административному округу по месту расположения помещения».

Предварительная консультация в Мосжилинспекции бывает полезной, поскольку позволяет понять, возможно ли согласовать перепланировку по эскизу или нужно готовить проект.

На прием для консультации в МЖИ потребуется записаться заранее (примерно за месяц) и подготовить все документы хотя бы в копиях.

Если нет времени ждать и требуется оперативная консультация по согласованию переустройства помещения, специалисты нашей организации ответят на все ваши вопросы. Задать их можно по телефону, электронной почте или через специальную форму на сайте.

Как сделать эскиз перепланировки квартиры

Вариант 1 – нарисовать руками на плане БТИ.

Четкого регламента рисования эскиза нет:

• Можно красными/зелеными линиями.
• Можно другими цветами.
• Можно «облачками» и выносками.

Главное, чтобы было однозначно понятно, какие мероприятия были выполнены.

Эскиз перепланировки квартиры для согласования – образец (фото).

Вариант 2 – получить БТИ в красных линиях.

То есть после выполнения работ вызывается техник БТИ, он обмеряет квартиру и выдает собственнику технические документы в красных линиях.

В этом случае необходимо сдать:

1. План БТИ в красных линиях.
2. Архивную копию плана БТИ, которая покажет планировку квартиры «до перепланировки».

То есть фактически красные линии на плане БТИ заменят эскиз перепланировки, так как БТИ уже самостоятельно отрисовало все изменения в планировке квартиры.

И это достаточно распространенный вариант, так как БТИ в любом случае вызывать. Или в начале процесса, чтобы зафиксировать красные линии, а в конце они обчертят их без выхода в черные. Или в конце процесса, когда изменения внесутся на основании эскиза, а позже БТИ выйдет на обмеры.

Минусы же этого варианта – БТИ фиксирует все изменения квартиры в красных линиях. То есть если податься по эскизу и получить отказ в согласовании, то согласование можно приостановить, и в БТИ никакие изменения не попадут.

А если же их вызвать на квартиру и получить красные линии, по которым потом будет отказ, то перепланировка уже будет зафиксирована в БТИ.

Уведомительная перепланировка. Дополнительная информация.

Если говорить о практике, то количество перепланировок, согласуемых по эскизу, не превышает 5 процентов. Это происходит вследствие того, что подобные перепланировки либо вообще не согласуются, либо какой-то из элементов попадает под «проектное» согласование.

В перепланировках большее поглощает меньшее. Допустим, у нас 7 элементов перепланировки, которые попадают под упрощенное согласование, и один элемент под проектное. В таком случае путь перепланировки сразу становится из-за одного «проектного» элемента «по проекту», в который «оптом» необходимо включить и 7 элементов, согласуемых в упрощенном порядке.

Поэтому мы всегда с долей скепсиса относимся к комментариям собственников, что «перепланировка точно согласуема, так как ничего несущего не затронуто», и всегда просим прислать на оценку и анализ план БТИ и «картинку» перепланировки.

Определить необходимость предоставления в жилищную инспекцию стандартной проектной документации или реальность согласования работ с использованием эскиза возможно на предварительной консультации в Мосжилинспекции или у наших специалистов.

В заключение приводим ответы на распространенные вопросы о самостоятельной перепланировке по эскизу в Москве.

Нужны ли акты скрытых работ при перепланировке по эскизу?

Ответ: при производстве работ не предъявляются требования по ведению журнала производства работ, оформлению актов освидетельствования скрытых работ (за исключением акта (справки), подтверждающего проведение работ, затрагивающих газовое оборудование, силами специализированной организации) (пункт 21.3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП).

Можно ли согласовать перепланировку нежилого помещения по эскизу?

Ответ: нет.