Согласование перепланировки по эскизу. Все этапы.

В зависимости от типа перепланировки существуют различные пути ее согласования.

В данной статье будут рассмотрены варианты перепланировок, для которых согласование возможно выполнить по упрощенной схеме.

Но вначале опишем все текущие пути (варианты) согласования перепланировок:

• Планируемая перепланировка (без затрагивания несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
• Планируемая перепланировка (с затрагиванием несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения от автора проекта дома и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
• Ранее выполненная перепланировка (без затрагивания несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации с допуском СРО.
• Ранее выполненная перепланировка (с затрагиванием несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора проекта дома.
• Перепланировка по типовому проекту из каталога МНИИТЭП.
• Иные типы перепланировок: изменение фасадов, затрагивание общедомового имущества, присоединение тамбуров, устройство каминов, пристройка балконов согласование в памятниках архитектуры и другие экзотические варианты. (это 0.1 процент от общего количества перепланировок и так как вы читаете данную статью, это точно не ваши варианты)
• И, наконец, интересующая нас перепланировка в упрощенном порядке (по эскизу).

Нюанс:
В данное время, как такового термина «перепланировка по эскизу», не существует.
Данный термин был законодательно закреплен в ПП-73 от 02.03.2005 года и просуществовал до 25.10.2011 года.

В 73-ПП, было приложение, в котором в наглядной форме в таблице было отражено что согласуется согласуется по «эскизу», а что согласуется «по проекту».
Выглядело это следующим образом:

И за прошедшие годы, с 2005 по 2011 год, формулировка (термин) «по эскизу», так вошла в обиход, согласователей, дизайнеров, ремонтников, что прочно закрепилась в оборотной речи, а также была отражена на многочисленных сайтах, форумах и других информационных ресурсах.

В 2011 году, вышло новое постановление (508-ПП) и формулировка «по эскизу» из нее исчезло, хотя сам путь согласования остался и далее пошли многочисленные правки и дополнения данного постановления, в котором калейдоскопом сменялись различные термины:
— «в уведомительном порядке»,
— «в упрощенном порядке»,
— «в заявительном порядке»
— и т.д.,
и которые фактически заменяли формулировку «по эскизу».

А в последней правке ВООБЩЕ исчезло какое либо обозначение, и его заменили «короткой и емкой» фразой:
«схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя.»

Поэтому ниже мы будем оперировать фактически не существующими терминами, но обозначать они будут самый простой (условно бесплатный) путь согласования перепланировок.

Единственное где фигурирует слово «эскиз», это при заполнении формы на Мос.ру (полная версия пути заполнения в конце страницы).

Перепланировка квартиры в Москве по эскизам

Упрощенная процедура согласования перепланировки квартиры в Москве предусмотрена только для уже выполненных работ и регламентируется постановлением Правительства города № 508-ПП.

По этому поводу на официальном сайте Мэра Москвы размещен следующий комментарий:

«В случае, если работы по перепланировке не указаны в перечне проектных работ и не запрещены, то такие работы подлежат узакониванию уже после их выполнения».

При согласовании ремонтных работ по упрощенному порядку (с использованием эскиза) разработка проектной документации не требуется.

Какую перепланировку можно узаконить по эскизу

Точного перечня мероприятий, которые можно согласовать по эскизу, не существует. 

В пункте 21 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП и подпунктах к нему сказано следующее: проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах, не включенных в пункты 2 и 3 (пункты согласования по проекту) настоящих Требований, осуществляется с учетом оформления схематичного отображения произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя, которые должны содержать:

1. Адрес помещения;
2. План помещения и экспликацию помещений до производства работ;
3. План помещения и экспликацию помещений после производства работ;
4. Описание выполненных работ (указывается по усмотрению заявителя).

Из вышесказанного следует, что по эскизу можно согласовать только то, что НЕ ВХОДИТ в перечень согласований по проекту.

И вот здесь собственника квартиры ждет основная сложность — для того что бы понять, что НЕ ВХОДИТ, нужно точно знать ЧТО ВХОДИТ.

То есть фактически нужно досконально изучить все 508-ПП, сделать анализ и еще верные выводы.

По практике, даже мы, специалисты в этой области, не всегда можем держать руку на пульсе и постоянно штудировать данное постановление, так как изменения/дополнения вносятся по нескольку раз в год.

Кроме того, многие формулировки там так размыты и могут толковаться двояко, что понять однозначно их нельзя.

Что бы сделать какой то точный вывод, мы задаем вопросы напрямую в жилищную инспекцию в контексте «а как вы толкуете вот этот пункт», получаем практический ответ и действуем соответственно этого ответа.

Причем допустим в южной жилищной инспекции могут ответить, «мы считаем так то», а в северной скажут «А мы считаем вот так!».

И мнение северной жилищной инспекции не будет диаметрально противоположно южной, но в нюансах оно будет различаться.

Классический пример:
В пункте 10.26 о запретах в части перепланировки написано:
Запрещено устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с
установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с
устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв. м.

В этой фразе термин «плотно закрывающаяся дверь», можно толковать как угодно.
— а как понять плотность двери?
— дверь гармошка же тоже плотная? или не очень?
— а на всю ширину стены можно дверь, или из 4 секций?
— а раздвижная/распашная/купейная?
— а если раздвижная, с какой стороны лучше вешать, с кухни или комнаты?
— а что за решетка снизу и из чего она?
— 0,02 квадратных метра это квадратных сантиметров, то есть при ширине двери 90 см, действительно нужно дверь над полом 2 с плюсом см поднимать?
— а если газовый водонагреватель в ванной, но трубы газовые есть в кухне, дверь нужна?
— а если заменить газовую плиту на электрическую?
— и вот таких «а, если», можно пару десятков написать, всего лишь на одну фразу из 508-ПП, и это еще относительно понятная формулировка, там есть такие фразы, что мы даже не пытаемся их анализировать, просто работаем «из практики».

Итак, что бы собственник не разбирался в законодательстве, опишем ниже, простыми словами, что можно согласовать «по эскизу»

На практике это означает, что по эскизу согласуются самые простые мероприятия по перепланировке и переустройству, куда входят:

• перестановка сантехнического оборудования в рамках существующего санузла;
• демонтаж/монтаж ненесущих перегородок;
• демонтаж/монтаж встроенных шкафов;
• перестановка электрической плиты на кухне;
• демонтаж/монтаж полотен дверей.

Эскиз или проект перепланировки?

В пунктах 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП указаны виды работ, требующие обязательной разработки проекта перепланировки. Мы не будем перечислять все из них, так как маловероятно, что читатель данной статьи хочет изменить «архитектурный облик здания памятника архитектуры с созданием остекленных навесов».

Перечислим лишь те мероприятия, которые в 99.9 процентах случаев участвуют в процессе перепланировки:

• Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
• Устройство проемов в несущих стенах.
• Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах).
• Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
• Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

То есть если в вашей перепланировке есть хотя бы один из данных пунктов, то перепланировка согласуется с учетом разработки проектной документации.

Согласование перепланировки по эскизу в Москве – порядок и документы

Порядок согласования по упрощенной схеме выглядит следующим образом:

• Точно определяем, что перепланировку можно согласовать по эскизу.
• Проводим ремонтные работы.
• Рисуем эскиз на плане БТИ, если он есть, или получаем в БТИ план квартиры с красными линиями.
• Загружаем на Мос.ру эскиз (либо план БТИ с красными линиями), план до перепланировки (архивную копию), выписку из ЕГРН и заполняем заявление для выхода комиссии жилищной инспекции и актирования перепланировки. (Инструкция по заполнению на Мос.ру выложена в конце страницы)
• С вами связывается инспектор жилищной инспекции и назначает дату осмотра квартиры.
  Принимаем на квартире инспектора жилищной инспекции, который сверяет эскиз перепланировки и выполненные работы.
  Если все верно, он направляет по электронной почте (может выдать лично на квартире или попросить забрать в жилищной инспекции) 4 акта о завершенной перепланировке собственнику.
• Распечатываем и подписываем 4 акта о завершенной перепланировке и возвращаем инспектору.
• Далее инспектор подписывает эти акты самостоятельно и у руководителя жилищной инспекции. Один акт он оставляет в архиве жилищной инспекции, второй направляет в БТИ, третий – в Росреестр, четвертый экземпляр акта передает собственнику.
• Обращаемся в Бюро технической инвентаризации за внесением изменений в документацию БТИ.
• Получаем план БТИ квартиры с новой планировкой в черных линиях.

Как согласуется перепланировка по эскизу

Перепланировка по эскизу согласуется ПОСЛЕ выполнения ремонта.

То есть сначала делаются ремонтные работы, а затем они согласуются.

Пути предварительного согласования по эскизу с получением разрешения на перепланировку нет.

То есть еще раз: на перепланировку по эскизу НЕЛЬЗЯ ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ.
Его просто жилищная инспекция не выдаст, регламента нет.

У нас были даже несколько комичные случае в этом контексте:
К нам обратился собственник, он планировал ремонтные работы.

У него был беспокойный сосед, которой после первого шума начинал начинал писать в управляющую компанию и заканчивал стройкомплексом Москвы.

И наш собственник хотел пойти по закону и получить предварительно разрешение на перепланировку, так как не то что будет шумно, первым шагом ремонта будет демонтаж почти всех перегородок в квартире, завоз большого количества стройматериалов и далее полный ремонт.

Несмотря на достаточно с виду глобальную перепланировку (картинка ниже), получить на нее разрешение было нельзя, так как серия дома была II-29, серия известная, жилищная инспекция по несущим конструкциям ее хорошо знает.

По всей квартире демонтировались не несущие перегородки, возводились новые не несущие перегородки, переставлялась сантехника внутри санузла, устраивались встроенные шкафы, но не было не одного «проектного мероприятия», то есть мероприятия на которое необходимо было разрабатывать техническое заключение + проект перепланировки и получать разрешение.

Несмотря на наши убеждения, собственник настаивал на том, что в проекте все необходимо отразить один-в-один что он будет делать, ему необходима проектная документация, он сдаст ее на согласование и получит разрешение на перепланировку, точно также как он сделал это в 2007 году.

Переубедить было сложно, он «яростно» хотел заплатить 25 тысяч рублей за проект перепланировки и техническое заключение, мы сто раз предупредили что будет отказ, но сделали, и он сдал ее на согласование.

Результатом процесса был получен отказ из жилищной инспекции, основным контекстом которого было то, что на данные мероприятия получать предварительного разрешения не требуется, сначала сделайте ремонт, потом вызывайте БТИ, что бы они зафиксировали его в красных линях и далее сдавайте «эскиз» через Мос.ру.

Отказ представлен ниже:

Возник классический вопрос, «что же делать?»

И наконец, собственник внял нашим убеждениям и предложению от нас которое было в самом начале — о необходимости отразить в проекте, хотя бы одно проектное мероприятие, то есть на то мероприятие на которое нужно разрешение.

Он получит разрешение на это мероприятие и «заодно» будет согласовано все остальное.

И мы его «нашли».
В проектной документации мы отразили — демонтаж коробки санузла, демонтаж гидроизоляции и снова монтаж коробки санузла и монтаж гидроизоляции.
Фактически он коробку санузла вообще не трогал, но проверить позже, переделывал ли он ее или нет, проверить нельзя.

Собственник получил после второй сдачи на согласование стандартное разрешение на перепланировку.

Сложности перепланировки в уведомительном порядке

Основных сложностей при самостоятельном согласовании перепланировки по эскизу две:

1. Точно понять, что данную перепланировку можно согласовать в принципе.
2. Точно понять, что если ее можно согласовать, то согласовать ее возможно именно в упрощенном порядке.

Эти сложности выражаются в том, что если мы не затрагиваем несущие стены и не проводим каких-либо глобальных работ, а, допустим, затрагиваем или возводим одни ненесущие перегородки, это совсем не гарантия того, что эту перепланировку можно будет согласовать.

Ведь кроме ППМ №508-ПП (основной закон, регламентирующий перепланировки в Москве) существует еще множество СП, СНиПов, СанПиНов, ВСН, плюс трактовки этих норм жилищной инспекцией.

И в постановлении Правительства Москвы №508-ПП про них нет ни слова.
Есть только отсылки к «иным действующим нормативным актам».

Проиллюстрируем сказанное несколькими конкретными примерами.

Перепланировки очень простые:

• Сдвиг ненесущей перегородки с небольшим расширением кухни.
• Небольшое расширение ванной на площадь около кухонной двери.
• Сдвиг двери в санузле на другую стену.

Как мы видим, данные перепланировки крайне незначительны и ограничены самыми простыми мероприятиями.

Однако согласовать их нельзя ни как планируемые, ни как выполненные, ни по проекту, ни по техзаключению по факту, и в упрощенном порядке это тоже не согласовать, так как в них допущены нарушения действующих норм.

Но например вариант кухни «теоретически» согласовать возможно, так как если показывать впрямую как увеличенную кухню, то будет отказ, но если позволяет площадь, то можно показать как допустим кухню-нишу с зоной коридора или кухню-столовую, то есть кухню (не менее 6 кв. метров) с зоной столовой, которая частично располагается на зоне бывшей кухни и присоединенной площади жилой комнаты.

Еще примеры:

Пример 1.

Собственник, прочитав, что демонтаж/монтаж перегородок можно согласовать после выполнения работ, справедливо предположил, что установку ненесущей перегородки можно согласовать, и согласуется это постфактум.

И его сложно упрекнуть в неправильном толковании законодательства.
В итоге он устанавливает ненесущую перегородку (см. фото ниже).

Сдает на согласование эскиз и получает отказ.
В отказе написано, что «в однокомнатных квартирах запрещено устраивать жилые комнаты (спальни) менее 8 квадратных метров».

Он пытается апеллировать тем, что есть же дальше жилая комната, на что получает комментарий, что в жилой комнате должно быть окно, и т.д.

В результате получается так, что в квартире уже выполнена перепланировка.
Собственник был убежден на 101 процент, что она согласуема, действительно, казалось бы что такого, просто установлена одна не несущая перегородка с дверью, но ее невозможно согласовать.

Все дело в том, что кроме самих мероприятий по, допустим, «демонтажу/монтажу ненесущих перегородок», которые выполняются по эскизу, как мы уже говорили, необходимо учитывать и иные нормы, запрещающие выполнение тех или иных видов работ, которые не прописаны в 508-ПП.

Пример 2.

Аналогичный пример, но уже с демонтажем перегородки.

В квартире есть ненесущие перегородки, которые владелец демонтировал (ведь действительно демонтаж ненесущих перегородок необходимо согласовывать постфактум), и подал эскиз на согласование.

В результате он получает отказ с формулировкой «выход из единственного санузла не может быть в жилую комнату».

То есть при данной перепланировке действительно после демонтажа перегородок планировочно получилось так, что выход из санузла в жилую комнату идет напрямую.

И подобных примеров можно привести множество.

Суть проблемы в том, что при согласовании по проекту, подавшись на согласование и имея какие-либо нарушения, собственник получит отказ, скорректирует проектное решение, подаст документы повторно и получит разрешение на работы.

А пытаясь согласовать перепланировку по эскизу постфактум (так как заранее пути согласования по эскизу нет), он вынужден сначала в большой мере на свой страх/риск/предположения делать ремонт, а уже потом, после выполнения работ, подавать эскиз на согласование.

Ну и пара слов о второй озвученной сложности с согласованием перепланировки по упрощенной схеме.

Так как перепланировка по эскизу согласуется постфактум, а грань между согласованием по проекту и согласованием по эскизу для собственника крайне размыта, то зачастую случается так, что согласовать по эскизу выполненные работы нельзя и необходимо разрабатывать проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и оплачивать штраф за ранее выполненные без разрешения работы.

Как узнать, точно перепланировка согласуется по эскизу или нет?

Вот что рекомендует сделать Мосжилинспекция:

«В случае, если вы не можете самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, рекомендуем обратиться в жилищную инспекцию по административному округу по месту расположения помещения».

Предварительная консультация в Мосжилинспекции бывает полезной, поскольку позволяет понять, возможно ли согласовать перепланировку по эскизу или нужно готовить проект.

На прием для консультации в МЖИ потребуется записаться заранее и подготовить все документы хотя бы в копиях.

Но это все в «теории».
Если раньше, в каждом округе, было «одно окно», то есть там физически с 9.00, до 18.00, находился сотрудник инспекции, который отвечал на вопросы.

Теперь же, что бы попасть на прием, необходимо записываться в жилищную инспекцию заранее и не то что бы записаться, даже дозвониться сложно.

Часто, собственники нам комментируют, что дозвонились условно в сентябре, им сказали что записи уже нет, звоните в октябре, возможно повезет и запишут на прием в ноябре, на дату когда прийти в декабре.

Если нет времени ждать и требуется оперативная консультация по согласованию переустройства помещения, специалисты нашей организации ответят на все ваши вопросы.

Задать их можно по телефону, электронной почте или через специальную форму на сайте.

Как сделать эскиз перепланировки квартиры

Вариант 1 – нарисовать руками на плане БТИ.

Четкого регламента рисования эскиза нет:

• Можно красными/зелеными линиями.
• Можно другими цветами.
• Можно «облачками» и выносками.

Главное, чтобы было однозначно понятно, какие мероприятия были выполнены.

Эскиз перепланировки квартиры для согласования – образец (фото).

Вариант 2 – получить БТИ в красных линиях.

То есть после выполнения работ вызывается техник БТИ, он обмеряет квартиру и выдает собственнику технические документы в красных линиях.

В этом случае необходимо сдать:

1. План БТИ в красных линиях.
2. Архивную копию плана БТИ, которая покажет планировку квартиры «до перепланировки».

То есть фактически красные линии на плане БТИ заменят эскиз перепланировки, так как БТИ уже самостоятельно отрисовало все изменения в планировке квартиры.

И это достаточно распространенный вариант, так как БТИ в любом случае вызывать. Или в начале процесса, чтобы зафиксировать красные линии, а в конце они обчертят их без выхода в черные. Или в конце процесса, когда изменения внесутся на основании эскиза, а позже БТИ выйдет на обмеры.

Минусы же этого варианта – БТИ фиксирует все изменения квартиры в красных линиях. То есть если податься по эскизу и получить отказ в согласовании, то согласование можно приостановить, и в БТИ никакие изменения не попадут.

А если же их вызвать на квартиру и получить красные линии, по которым потом будет отказ, то перепланировка уже будет зафиксирована в БТИ.

Сколько стоит перепланировка по эскизу

Несмотря на то перепланировка по эскизу представляется как условно-бесплатная, некоторые затраты все равно будут.

В 99 процентах случаев это оплата документов БТИ, плюс иногда бывают дополнительные затраты (например оплата справки Мосгаз или управляющей компании).

То есть затраты на согласование перепланировки будут равны оплате по официальным счетам БТИ.

Стоимость счетов в каждом случае индивидуальная и зависит от площади квартиры.

Приведем пример: стоимость БТИ для двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров порядка 14 тысяч рублей на момент написания данной статьи.

Порядок загрузки документов для согласования по эскизу на Мос.ру:

1. Заходим в Мос.ру под своей учетной записью, в верхнем правом углу «лупа» поиска, нажимаем на неё»

2. В строке поиска вводим три слова «оформление акта о завершенном переустройстве», выпадает меню и необходимо кликнуть на первую ссылку.

3. Нажимаем на ссылку «Получить услугу».

4. Нажимаем на поле «Новое заявление».

5. Заполняем полностью все необходимые поля. В случае если действует доверенное лицо, то необходимо будет выбрать «Представитель заявителя» и загрузить информацию о заявителе, то есть прикрепить в дополнительном поле доверенность.

6. Также заполняем все поля, на кнопку «Отправить» пока не нажимаем. Необходимо нажать проставить «точку», в поле «Работы выполнены по эскизу» и ниже откроются дополнительные поля для прикрепления документов.

7. Данное поле открылось, заполняем и прикрепляем документы по описанию на картинке ниже и нажимаем «Отправить».

После этого, вам на почту придет уведомление о принятии документов и сроке рассмотрения заявки.

Что будет результатом согласования по эскизу

Результатом согласования по эскизу будет полученный акт о завершенной перепланировке, на основании которого можно будет внести изменения в документы БТИ.

На фото ниже, пример акта о завершенной перепланировке по эскизу.

Его вам выдаст инспектор жилищной инспекции после того, как вы заполните на сайте Мос.ру заявку на выход инспектора, он выйдет на квартиру, зафиксирует перепланировку и выдаст 4 экземпляра акта вам на подпись.

Свой один экземпляр с печатью руководителя жилищной инспекции, вам позже придет в центр «Мои документы».

Уведомительная перепланировка.
Дополнительная информация.

Если говорить о практике, то количество перепланировок, согласуемых по эскизу, не превышает 5 процентов.

Это происходит вследствие того, что подобные перепланировки либо вообще не согласуются, либо какой-то из элементов попадает под «проектное» согласование.

В перепланировках большее поглощает меньшее. Допустим, у нас 7 элементов перепланировки, которые попадают под упрощенное согласование, и один элемент под проектное.

В таком случае путь перепланировки сразу становится из-за одного «проектного» элемента «по проекту», в который «оптом» необходимо включить и 7 элементов, согласуемых в упрощенном порядке.

Поэтому мы всегда с долей скепсиса относимся к комментариям собственников, что «перепланировка точно согласуема, так как ничего несущего не затронуто», и всегда просим прислать на оценку и анализ план БТИ и «картинку» перепланировки.

Определить необходимость предоставления в жилищную инспекцию стандартной проектной документации или реальность согласования работ с использованием эскиза возможно на предварительной консультации в Мосжилинспекции или у наших специалистов.

В заключение приводим ответы на распространенные вопросы о самостоятельной перепланировке по эскизу:

А можно ли согласовать перепланировку по эскизу в Московской области?

Ответ: нет.
Упрощенного порядка оформления перепланировки в Московской области не существует.
Это не предусмотрено в принципе законодательством районов в МО.

Нужны ли акты скрытых работ при перепланировке по эскизу?

Ответ: нет
При производстве работ не предъявляются требования по ведению журнала производства работ, оформлению актов освидетельствования скрытых работ (за исключением акта (справки), подтверждающего проведение работ, затрагивающих газовое оборудование, силами специализированной организации) (пункт 21.3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП).

Можно ли согласовать перепланировку нежилого помещения по эскизу?

Ответ: нет.