Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки

Что такое выписка ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это документ с основными характеристиками квартиры и актуальным перечнем её собственников.

Обычно она состоит из 3-х страниц и на последней странице данной выписки есть план этажа, на котором можно найти свою квартиру.

Как правило, на бумажном варианте выписки увидеть планировку квартиры затруднительно, так как она получается в мелком формате и не читаема.
В электронном виде, при увеличении плана PDF планировку можно увидеть в достаточно хорошем качестве.

Когда необходимо вносить изменения в ЕГРН

В результате перепланировки меняются технико-экономические показатели квартиры и внесение изменений необходимо если в результате перепланировки у вас:

Изменилась общая площадь квартиры.
Изменилась планировка квартиры
Изменилось количество или нумерация комнат.
Изменилось назначение помещений (например, на части жилой комнаты сделали гардеробную или перенесли кухню в коридор).
и д.р.

Чем отличается техплан от плана БТИ

Для лучшего понимания необходимо разобраться в терминах обозначающих документы.
Для собственника в большинстве случаев не понятна разница между планом БТИ и техпланом в чем разница между техником БТИ и кадастровым инженером.

План БТИ:

Суть в том, что план БТИ (документы БТИ: техпаспорт, план БТИ+экспликация) и техплан (документы от кадастрового инженера для внесения изменений в ЕГРН) это два разных документа выпускаемые различными органами.

План БТИ (Технический паспорт БТИ/поэтажный план+экспликация/архивная копия и т.д.) выпускает бюро технической инвентаризации.

В Москве это ГБУ МосгорБТИ.
В Московской области это БТИ соответствующих районов Подмосковья либо АО Ростехинвентаризации.

Законодательством Москвы предусмотрено, что для согласования перепланировки исходным документом является техническая документация из ГБУ МосгорБТИ, виды данных документов указали выше красным шрифтом.

То есть план БТИ (технический паспорт БТИ – это план квартиры с подробным описанием, нумерацией помещений, указанием общей и жилой площади, высоты потолков и т.д.

Техплан:

Это документ, включающий в себя основные данные из техпаспорта плюс другую иную информацию, например расположение квартиры на этаже или привязка всего здания к участку.

А выписка ЕГРН представляет собой документ в котором отражены основные характеристики квартиры, текущие собственники, кадастровая стоимость и графические сведения о помещении (план/схема помещения без детализаций).

И этот план есть только в виде картинки «мелкого» формата в выписке ЕГРН. А попадает он в данную выписку, на основании подготовленного технического плана от кадастрового инженера.

Пример плана БТИ:

То есть, для согласования перепланировки есть «стартовые» документы, в которых совпадает планировка.
1. Выписка ЕГРН (в которой есть планировка на последней странице)
2. Технический паспорт БТИ (в котором есть планировка квартиры идентичная планировке в выписке ЕГРН.

Сам процесс согласования перепланировки предполагает следующие этапы (опишем крупноблочно):

1. Получение разрешения на перепланировку
2. Выполнение ремонта
3. Получение акта о завершенном переустройстве от жилищной инспекции
4. Внесение изменений в документы БТИ

После проведения перепланировки в 99 процентах случаев изменяется общая площадь квартиры.

За счет возведения перегородок, оштукатуривание стен как правило она несколько уменьшается.

И после внесения изменений в документы БТИ получаются разночтения между БТИ (с уже новой планировкой квартиры) и выпиской ЕГРН, в которое планировка и площадь квартиры еще старая.

То есть выполненная перепланировка повлечет изменение содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении.

Кто выполняет работу по внесению изменений в ЕГРН

Данная работа, это отдельный этап, который выполняют кадастровые инженеры, а фирма которая согласовывала перепланировку может быть только посредником между собственником и кадастровыми инженерами.

Кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат и состоять в СРО.
Он может выступать как индивидуальный предприниматель. Также заказать техплан можно обратившись в специализированную кадастровую компанию где в штате есть кадастровые инженеры.
На сайте Росреестра предусмотрена возможность посмотреть актуальные текущий перечень аттестованных кадастровых инженеров.

Процедура внесения изменений в ЕГРН после перепланировки

Необходимые документы для начала работ:

• БТИ (поэтажный план + экспликация)
• Акт о завершенном переустройстве + приложения к акту (копия листа проекта с планом после перепланировки и экспликация после перепланировки с печатью жилищной инспекции).
• Доверенность (в случае если действует доверенное лицо)
• Старая выписка ЕГРН
• Разрешение от банка (если квартира в ипотеке)
• Справка Мосгаз (если был перенос газовой плиты)

1. После окончания перепланировки собственнику необходимо вызывать техника БТИ для того что бы он зафиксировал произведенную перепланировку в базе БТИ.

Подробнее вы сможете по ссылке узнать о приемке перепланировки.

2. После получения технического паспорта БТИ, необходимо заказать технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки (подготавливает кадастровый инженер). Вы получаете диск с электронной версией технического плана и бумажный вариант документа.

Диск+ бумажная версия технического плана от кадастрового инженера

Пример технического плана:

3. Далее идет подача через МФЦ на внесение изменений в Росреестр после перепланировки для кадастрового учета. Вы сдаете диск, бумажный вариант оставляете себе.

Нюансы:

При составлении технического плана будет необходимо подписать декларацию о новом объекте недвижимости, так как в 99 процентах случае площадь квартиры меняется.

В случае необходимости кадастровый инженер может посетить квартиру для дополнительного обмера квартиры (съемов абрисов в случае если есть много декоративных элементов или спорных моментов).

Что будет если не внести изменения в ЕГРН

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями из представленных на регистрацию документов (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН может быть основанием для приостановления регистрационных действий. (А может и не быть, все зависит от регистратора).

Если говорить из практики, то в 90 процентах случаев не будет.

Что делать если в егрн внесена перепланировка

Зачастую бывает ситуация, что в ЕГРН (либо старое свидетельство о собственности) уже внесена перепланировка.

Это означает то, что в квартире с вероятностью 99.9 процентов есть незаконная перепланировка.

То есть, был вызван техник БТИ, он обмерял квартиру и у собственника в БТИ находятся документы с «красными линиями«.

Пример их вы можете видеть ниже:

И далее, уже на основании данных красных линий в Росреестр были внесены изменения и в кадастре появилась отметка что в квартире имеется перепланировка. (обременения)

Самым загадочным в этом процессе является то, что мы не знаем логику перехода красных линий из БТИ в ЕГРН (Либо в свидетельство о праве собственности).

Бывают квартиры, в которых «красные линии» десятилетями «висят» в БТИ и не передаются в Росреестр.

То есть, план БТИ в красных линиях, а в Росреестре и соответственно в выписке ЕГРН никаких пометок нет, то есть они как будто бы не знают о перепланировке.

А бывают случаи, когда получаются БТИ в красных линиях и спустя пару недель приходит информация о том что незаконная перепланировка есть уже и в Выписке ЕГРН.

В этом случае процесс снятия данного «обременения» аналогичен процессу согласования перепланировки, только согласуется не планируемая перепланировка, а уже выполненная перепланировка, на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.