Как внести изменения в ЕГРН (Росреестр) после перепланировки

Выписка из ЕГРН — это документ с основными характеристиками квартиры и актуальным перечнем её собственников.

Обычно она состоит из 3-х страниц и на последней странице данной выписки есть план этажа, на котором можно найти свою квартиру.

Внесение изменений в ЕГРН (Росреестр) после перепланировки

Как правило, на бумажном варианте выписки увидеть планировку квартиры затруднительно, так как она получается в мелком формате и не читаема.

В электронном виде, при увеличении плана PDF планировку можно увидеть в хорошем качестве.

Пример вы можете увидеть выше скачав пример выписки в формате ПДФ.

Когда необходимо вносить изменения в ЕГРН

В результате перепланировки меняются технико-экономические показатели квартиры и внесение изменений необходимо если в результате перепланировки у вас:

• Изменилась общая площадь квартиры.
• Изменилась планировка квартиры.
• Изменилось количество или нумерация комнат.
• Изменилось назначение помещений (например, на части жилой комнаты сделали гардеробную или перенесли кухню в коридор).
  и д.р.

Чем отличается техплан для Росреестра от плана БТИ

Для лучшего понимания необходимо разобраться в терминах обозначающих документы.

Для собственника в большинстве случаев не понятна разница между планом БТИ и техпланом в чем разница между техником БТИ и кадастровым инженером.

План БТИ:

Суть в том, что план БТИ (документы БТИ: техпаспорт, план БТИ+экспликация) и техплан (документы от кадастрового инженера для внесения изменений в ЕГРН) это два разных документа выпускаемые различными органами.

План БТИ (Технический паспорт БТИ/поэтажный план+экспликация/архивная копия и т.д.) выпускает бюро технической инвентаризации.

В Москве это ГБУ МосгорБТИ*
В Московской области это БТИ соответствующих районов Подмосковья либо АО Ростехинвентаризации.

* Законодательством Москвы предусмотрено, что для согласования перепланировки исходным документом является техническая документация ТОЛЬКО из ГБУ МосгорБТИ. Это регламентировано 508-ПП пунктами 2.3.3.4 и 3.4.3.7.

Первичный технический учетов БТИ в Московкой области

Стоит отметить, что если у вас квартира в Московской области, то постановка на учет там значительно проще.

Виды данных документов указали выше красным шрифтом.

То есть план БТИ (технический паспорт БТИ – это план квартиры с подробным описанием, нумерацией помещений, указанием общей и жилой площади, высоты потолков и т.д.

Техплан:

Это документ, включающий в себя основные данные из техпаспорта плюс другую иную информацию, например расположение квартиры на этаже или привязка всего здания к участку.

А выписка ЕГРН представляет собой документ в котором отражены основные характеристики квартиры, текущие собственники, кадастровая стоимость и графические сведения о помещении (план/схема помещения без детализаций).

И этот план есть только в виде картинки «мелкого» формата в выписке ЕГРН.

А попадает он в данную выписку, на основании подготовленного технического плана от кадастрового инженера.

Пример плана БТИ:

То есть, для согласования перепланировки есть «стартовые» документы, в которых совпадает планировка.
1. Выписка ЕГРН (в которой есть планировка на последней странице)
2. Технический паспорт БТИ (в котором есть планировка квартиры идентичная планировке в выписке ЕГРН.

Сам процесс согласования перепланировки предполагает следующие этапы (опишем крупноблочно):

1. Получение разрешения на перепланировку
2. Выполнение ремонта.
3. Получение акта о завершенном переустройстве от жилищной инспекции.
4. Внесение изменений в документы БТИ.

После проведения перепланировки в 99 процентах случаев изменяется общая площадь квартиры.

За счет возведения перегородок, оштукатуривание стен как правило она несколько уменьшается.

И после внесения изменений в документы БТИ получаются разночтения между БТИ (с уже новой планировкой квартиры) и выпиской ЕГРН, в которое планировка и площадь квартиры еще старая.

То есть выполненная перепланировка повлечет изменение содержащихся в ЕГРН (Росреестре) графических сведений о помещении.

Кто выполняет работу по внесению изменений в ЕГРН (Росреестр)

Данная работа, это отдельный этап, который выполняют кадастровые инженеры, а фирма которая согласовывала перепланировку может быть только посредником между собственником и кадастровыми инженерами.

Кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат и состоять в СРО.

Он может выступать как индивидуальный предприниматель.

Также заказать техплан можно обратившись в специализированную кадастровую компанию где в штате есть кадастровые инженеры.

На сайте Росреестра предусмотрена возможность посмотреть актуальные текущий перечень реестров СРО и аттестованных кадастровых инженеров.

Регистрация перепланировки в Росреестре после перепланировки

Необходимые документы для начала работ:

• БТИ (поэтажный план + экспликация)
• Акт о завершенном переустройстве + приложения к акту (копия листа проекта с планом после перепланировки и экспликация после перепланировки с печатью жилищной инспекции).
• Доверенность (в случае если действует доверенное лицо)
• Старая выписка ЕГРН
• Разрешение от банка (если квартира в ипотеке)
• Справка Мосгаз (если был перенос газовой плиты)

1. После окончания перепланировки собственнику необходимо вызывать техника БТИ для того что бы он зафиксировал произведенную перепланировку в базе БТИ.

Подробнее вы сможете по ссылке узнать о приемке перепланировки.

2. После получения технического паспорта БТИ, необходимо заказать технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки (подготавливает кадастровый инженер). Вы получаете диск с электронной версией технического плана и бумажный вариант документа.

Диск+ бумажная версия технического плана от кадастрового инженера

Пример технического плана:

3. Далее идет подача через МФЦ на внесение изменений в Росреестр после перепланировки для кадастрового учета. Вы сдаете диск, бумажный вариант оставляете себе.

Нюансы:

При составлении технического плана будет необходимо подписать декларацию о новом объекте недвижимости, так как в 99 процентах случае площадь квартиры меняется.

В случае необходимости кадастровый инженер может посетить квартиру для дополнительного обмера квартиры (съемов абрисов в случае если есть много декоративных элементов или спорных моментов).

Что будет если не внести изменения в ЕГРН

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями из представленных на регистрацию документов (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН может быть основанием для приостановления регистрационных действий. (А может и не быть, все зависит от регистратора).

Если говорить из практики, то в 90 процентах случаев не будет.

Что делать если в егрн (Росреестр) внесена перепланировка

Зачастую бывает ситуация, что в ЕГРН (либо старое свидетельство о собственности) уже внесена перепланировка.

Это означает то, что в квартире с вероятностью 99.9 процентов есть незаконная перепланировка.

То есть, был вызван техник БТИ, он обмерял квартиру и у собственника в БТИ находятся документы с «красными линиями»

Пример их вы можете видеть ниже:

И далее, уже на основании данных красных линий в Росреестр были внесены изменения и в кадастре появилась отметка что в квартире имеется перепланировка. (обременения)

Самым загадочным в этом процессе является то, что мы не знаем логику перехода красных линий из БТИ в ЕГРН (Либо в свидетельство о праве собственности).

Бывают квартиры, в которых «красные линии» десятилетями «висят» в БТИ и не передаются в Росреестр.

То есть, план БТИ в красных линиях, а в Росреестре и соответственно в выписке ЕГРН никаких пометок нет, то есть Росреестр как будто бы не знает о перепланировке.

А бывают случаи, когда получаются БТИ в красных линиях и спустя пару недель приходит информация о том что незаконная перепланировка есть уже и в Выписке ЕГРН.

Логику передачи информацию из БТИ в Росреестр мы не знаем.

Возможно какой-нибудь информированный читатель сможет прояснить данный момент в форме вопросов под статьей, мы будем ему исключительно признательны.

В этом случае процесс снятия данного «обременения» аналогичен процессу согласования перепланировки, только согласуется не планируемая перепланировка, а уже выполненная перепланировка, на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Надо ли вносить изменения в росреестр если площадь квартиры не изменилась

Да, необходимо. Так как кроме самой площади в выписке ЕГРН на последней странице есть план квартиры.
И если изменения не внести то план останется старый.

Что означают желтые, красные, зеленые линии на плане ЕГРН

Часто нам на анализ для возможности перепланировки, направляют планы квартир в цветном формате, где фантасмагоричными цветами показаны разные элементы квартир:

Если мы посмотрим на план, то увидим совершенно фантосмагоричный набор цветов.

И заказчики нас часто спрашивают, они же что то означают.
Возможно желто-коричневые стены, это «не просто так» — наверно так обозначены несущие конструкции!

Ответ: Нет, это не так, по ЕГРН определить где несущие, а где не несущие стены нельзя.

А вот данная наша статья по ссылке, определенно поможет это сделать — «Как определить несущую стену«.

Даже по ЕГРН выше это видно.
Данная серия дома П44, мы, согласователи работающие с этой серией с 2001 года прекрасно знаем расположение всех несущих и не несущих конструкций.
Но в данном плане они показаны совершенно одинаково.

Прежде всего скажем, что это не план БТИ, это план ЕГРН из выписки Росреестра.
Подробнее о данных выписках после перепланировки здесь.

Однозначно сказать что они обозначают и почему Росреестр использует именно эти цвета мы не знаем.

Возможно какой-нибудь информированный читатель нашей статьи в ниже в вопросах прояснит этот момент, мы будем ему исключительно признательны.

Но общую тенденцию выявить можно:

Зеленым цветом — показывается сантехника и плиты.
Желто-коричневым — стены.
Желтрым — дери.
Синим — какое то инженерное оборудование — лифты, мусоропроводы, вентшахты, почему то лестничные марши. (Подробнее про обозначения на планах БТИ, вы можете прочитать в данной статье)
Голубым — окна.
Фиолетовым — внешний контур дома и разделение на секции.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.