Площадь квартиры после перепланировки

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых неожиданных результатов при ремонте. Ведь не только размеры отдельных помещений, но и общая площадь квартиры изменится.

Рассмотрим подробно, в каких ситуациях площадь помещений может измениться.

Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Изменяется ли общая площадь квартиры в процессе перепланировки:

Да, в 90 % случаев общая площадь квартиры после перепланировки изменяется.

Почему изменилась площадь квартиры после перепланировки

Попробуем разобрать ситуацию с точки зрения «капитана очевидность».
(Иных вариантов мы пока не встречали)

Есть три варианта изменения общей площади квартиры:

  1. Общая площадь уменьшается. 
  2. Общая площадь увеличивается.
  3. Общая площадь остается такой же.

Но это мы говорим об общей площади.

Если говорить о жилой площади, то там все те же три варианта, однако если начать смешивать данные варианты, то существует еще множество «миксов» с жилой площадью. Например общая увеличилась, а жилая уменьшилась или наоборот.

Общая площадь уменьшается:

Перепланировка квартиры с уменьшением жилой площади самое частое явление.

Это может происходит по множеству причин, например:

► На площади жилой комнаты устраивается гардеробная.
(Встроенная мебель чаще всего обозначается в документации БТИ как отдельное помещение с присвоением собственной площади, которая вычитается от той, где она устроена)
► Увеличивается коридор за счет площади жилой комнаты.
(Очень частый вариант для того что бы сделать комнаты изолированными)
► Комната обшивается по периметру слоем звукоизоляции или оштукатуривается толстым слоем.
(Изменяется внутренний объем помещения квартиры, что напрямую влияет на ее квадратуру)
При установке перегородок толще чем изначально демонтированные.
(Здесь все логично, стояла перегородка и гипсолита 7 см тощиной, положили пеноблок 15+оштукатурили, соответственно площадь комнаты уменьшилась)
► В отдельных случаях (например на 1-этаже) можно даже на жилую комнату расширить ванную/санузел/кухню.

Пример перепланировки с уменьшением жилой площади квартиры:

Для устройства отдельного входа в комнату (3) коридор (7) расширили за счет площади комнаты (2).

ОГРАНИЧЕНИЯ В УМЕНЬШЕНИИ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные в пункте 5.7 говориться:

Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

► общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м кв.
► общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м. кв, спальни — 8 м. кв. (на двух человек — 10 м. кв.).

То есть исходя из данных норм, площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире не может быть менее 14 метров. 

А в двух и более комнатной квартире площадь одной комнаты не может быть менее 16 метров, а второй менее 8.

Многие собственники пытаются парировать:
 «Там же есть «сноска», это все для квартир социального найма, а у нас квартира в собственности, а кроме того нормы применения данного СП что по пункту 1.1 говорят о том что он распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой* до 75 м, а у нас же уже готовое жилье и вообще у нас перепланировка а не строительство и реконструкция»

— да, вектор мысли правильный.
Вот только жилищная инспекция все равно отказывает и предлагает судиться если собственник не согласен с их решением.
То есть они распространяют нормы действия данного СП на перепланировки.
Почему так, мы не знаем, мы лишь работаем в тех рамках и правилах игры которые выставляют государственные органы.

РАЗБЕРЕМ КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР:

Часто возникает ситуация, когда есть изначально допустим двухкомнатная квартира: одна жилая комната 17 метров, а вторая 10 метров.

После перепланировки, получается, что большая комната уменьшается до 15 метров, а маленькая уже не важно, уменьшается или увеличивается, ну пусть будет 9 кв. метров. 

По по данному решению будет 100 процентный отказ.

Будет написано юридическим языком, но общий контекст будет следующим:
«В СП же написано, что большая комната не может быть менее 16 метров, а получается нарушение.
Одна комната 9 метров, она проходит по нормам, а вторая же меньше 16, поэтому выдаем вам отказ».

Как же решить подобную ситуацию? 
(Ведь такое сплошь и рядом, особенно в старых домах, где площади помещений изначально не большие).

Так как мы действительно противоречим СП на который опирается жилищная инспекция, то в таблице где прописываются назначение помещений, стоит писать не «жилая изолированная», а «спальня».

Допустим у нас не жилая площадью 15 кв. метров и жилая площадью 9 кв. метров.
А спальня площадью 15 кв. метров и еще одна спальня площадью 9 кв. метров.

И такое решение пропускают, так как площадь спальни может быть не менее 8 кв. метров.
 

Обратим внимание:

Помимо этого, при перепланировке зачастую происходит изменение состава помещений квартиры.

К примеру, при переносе кухни на площадь коридора (в данном случае кухня будет называться кухней-нишей) площадь бывшей кухни в технической документации БТИ будет причислена к вспомогательной. 

Если квартира расположена на первом этаже или ниже находится нежилое помещение, на площади бывшей кухни возможно организовать ванную комнату или туалет. Если дом не газифицированный и квартира расположена на последнем этаже – на площади бывшей кухни возможно устроить жилую комнату. 

В прочих же случаях данная площадь будет отнесена к вспомогательной с устройством постирочной, кладовой, гардеробной и пр.

Также важно понимать, что при расчете площади квартиры будет учитываться пространство, занятое возведенными при ремонте строительными конструкциями:

Толщина возводимых перегородок и устройство на существующих стенах звукоизоляции также может повлиять на итоговую площадь квартиры после перепланировки. 

Общая площадь увеличивается:

Площадь квартиры после перепланировки может измениться и в сторону УВЕЛИЧЕНИЯ.

Обычно перепланировка с увеличением площади происходит при выполнении различных демонтажных работ и объединении помещений.

Если брать первоначальное БТИ, то оно обычно меряется по «голым стенам» в новостройках.
А в старых квартирах было применено минимальное количество отделочных материалов, вплоть до того, что обои клеились на «газеты» без выравнивания штукатуркой.
И в следствии этого увеличиться площадь в таких объектах физически не может.

Процентное соотношение увеличения общей площади по сравнению с уменьшением мал, приблизительно 1 к 10.

Так как в основном, за счет новых отделочных материалов, штукатурки, более толстых материалов стен и т.д.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ:

В основном жилая площадь увеличивается за счет:

Увеличения жилых комнат за счет коридора.
► Увеличение жилых комнат за счет встроенных помещений (гардеробные, кладовые).
Объединения жилых комнат
(допустим площадь одной комнаты была 10 метров, площадь другой комнаты была 20 метров. При их объединении была демонтирована стена длинной 5 метров и толщиной 10 см. То есть данная стена занимала площадь 0.5 кв. метра. Итого общая площадь новой одной жилой комнаты будет не 30 метров, а 30.5 метра, так как в ее общую площадь включиться площадь которую занимала стена).
В отдельных случаях увеличение площадей жилых комнат за счет кухни, санузла и ванной. (Пример: на последнем этаже при наличии в квартире электроплиты можно увеличить площадь жилой комнаты за счет кухни или ванной с саунзлом).

Пример проекта с увеличением жилой площади после перепланировки
Общая жилая площадь увеличилась за счет кладовки.

Уменьшение и увеличение площади иных помещений квартиры (ванны, санузлы, кухни)

В рамках перепланировок путем изменения конфигурации уменьшаются или увеличиваются и вспомогательные помещения в квартире.

Однако это не тема данной статьи.

Вы можете прочитать предметно о данных мероприятиях в статьях на сайте по ссылкам:

► Увеличение ванной комнаты.
► Увеличение кухни за счет жилой комнаты.
► Увеличение санузла за счет комнаты и коридора.
► Особенности перепланировки квартиры на первом этаже.
► Особенности перепланировки квартиры на последнем этаже.

Наши специалисты ответят на все вопросы, связанные с проведением ремонтных работ, в том числе и касающиеся изменения площади квартиры при перепланировке.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте info@gsps.ru
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы:
    Галина
    с вопросом от 06 сентября 2021 года

    Добрый день! Можно ли изменить и повторно согласовать новые изменение планировки при будущем ремонте?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Галина.

    Потенциально да. Но нужно понимать какие изменения будут, можно ли их принципиально согласовать.

    Марина
    с вопросом от 05 сентября 2021 года

    Здравствуйте. Сделали перепланировку. Хотим узаконить. Стену на втором фото сделали из гипсокартона не до потолка. Может вообще не рисовать ее в качестве стены? Что подскажете?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Марина.

    Нет, нельзя не рисовать ее в качестве стены. Рисовать нужно, но с высотой указанной не до потолка.

    Аннв
    с вопросом от 23 августа 2021 года

    Здравствуйте! Можно ли согласовать перенос ненесущей стены в монолитно-кирпичном доме, при котором незначительно уменьшится площадь кухни и увеличится площадь гардеробной комнаты?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Анна.

    К сожаления нет плана БТИ и картинки перепланировки. Но судя по описанию, да это можно согласовать.

    Татьяна
    с вопросом от 10 апреля 2021 года

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, дом п-30, трехкомнатная квартира, самая большая комната 17.
    Правило, описанное в статье, что одна из комнат должна быть не менее 16 кВ м до сих пор актуально?
    Очень хотели перенести гостиную в коридор, выделив тем самым ещё одну комнату.
    Спасибо.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна.
    Там в статье ниже написано при каких условия можно делать меньше 16 метров комнаты. Вы можете прикрепить два плана — план БТИ и картинку перепланировки и я уже предметно посмотрю можно ли ваш вариант согласовать или нет.

    Юлия
    с вопросом от 25 ноября 2020 года

    Здраствуйте! можно ли согласовать квартиру, в которой ненесущие стены снесены и нарощена стена в другом месте.
    жилая площадь увеличилась за счет коридора. фото присоединяю. но почему-то красным показывает.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Юлия.
    Нужно смотреть планировку. Желательно план до и после.
    Попробуйте еще раз, может быть вес файла тяжелый, или файл в каком то формате который здесь не принимается.
    Обычно здесь прикрепляют картинку джипег не сильно большую по объему и все прикрепляется.
    Можете отдельным вопросов ее прикрепить, я ее перенесу в данный вопрос.

    Борис
    с вопросом от 15 ноября 2020 года

    Добрый день.
    У меня получается такое планировочное решение, что одну комнату необходимо вывести в нежилой статус.
    Можно ли уменьшить жилую площадь при перепланировке, так что бы осталось две жилых комнаты из трех?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Борис.
    Да, уменьшать количество жилых комнат разрешается.

    Ольга
    с вопросом от 23 октября 2020 года

    Здравствуйте!
    В декабре 2019 года получено решением суда узаконена перепланировка квартиры, в результате которой общая площадь изменена в сторону уменьшения.
    Неоднократно подавались документы для внесения сведений в гос. кадастр, однако в связи с пандемией были долгие сроки ожидания приема и менялось программное обеспечение, в связи с этим на данный момент процесс не завершен и свидетельство на ПС с измененными данными о площади квартиры еще не получено.
    Представителю УК был задан вопрос о возможности произведения перерасчета за коммунальные услуги.
    Получен ответ, что перерасчет может быть произведен только с даты подачи соответствующего заявления в адрес УК. Читала в статьях, что для подтверждения изменения площади может служить либо свидетельство на ПС, либо справка из БТИ.
    Решение суда может служить основанием для перерасчета (без предъявления свидетельства, т.к. неизвестно, когда я его получу из-за этих проволочек с приемом документов)? Могу ли я рассчитывать (и если могу, то на какие ЛНА ссылаться) на перерасчет не с даты подачи заявления в УК, а с даты вынесения решения суда?
    Спасибо.

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ольга.
    Я бы с удовольствием ответил на ваш вопрос.
    Но я не знаю ответ.
    Я специалист в сфере согласования перепланировок.
    А ваш вопрос несколько выходит за рамки моих компетенций.

    Надежда
    с вопросом от 05 сентября 2020 года

    Здравствуйте.
    У меня дом 72 кв.м., разделён стеной на две равные части, одна из частей является не жилой, т.к. там нет ни полов, ни отопления ничего.
    Мы живем во второй части.
    Можно ли уменьшить общую площадь, определив ту часть, где ничего нет, как нежилую площадь?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Надежда.
    У меня нет практики согласования именно по объектам подобным вашим.
    Мы работаем на 99.9 процентов с квартирами, но по моему мнению это можно сделать.
    Точнее я не вижу поводов почему это сделать нельзя.
    А вот как это сделать я не знаю.

    Лиля
    с вопросом от 26 мая 2020 года

    Добрый день
    У меня трехкомнатная квартира.
    Я хочу объединять кухню и комнату и получиться большая кухня-гостиная и две жилые комнаты.
    Можно ли уменьшить жилую площадь при перепланировке?

    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Лиля.

    Да, жилую площадь если у вас квартира в собственности вы уменьшить можете.
    Как в части количества комнат, так допустим и сократить площадь какой то комнаты в меньшую сторону. Но комната признается жилой, только если ее площадь не менее 8 кв. метров и 2.25 шириной.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи