Перепланировка на первом этаже. Особенности согласования 2022.

Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.

Первый этаж, то есть тот факт, что под квартирой нет жилых помещений, дает большие преимущества при перепланировке.

При перепланировке на первом этаже можно применить решения, которые недоступны для согласования на других этажах.

Квартира на первом этаже – плюсы и минусы

Практически те же преимущества имеют и квартиры, расположенные над нежилыми помещениями – магазинами, офисами и т. п. Обычно это квартиры расположенные на втором этаже.

Но в нашей практике были новостройки, в которых было два первых нежилых этажа или даже какие то исключительные случаи, например этаж в середине высотного дома, но под этим этажом был технический этаж.

В этих случаях и третий этаж и технический этаж в середине дома приравнивается к первому.

Но конечно же, 95 процентов случаев в нашей практике это квартиры расположенные на 1 этаже жилого дома.

Минусы: повышенный уровень уличного шума (здесь многое зависит от места расположения дома в городской застройке и конструктивных особенностей здания), грязный воздух, сырость, влажность и холодные полы из-за близости к подвалу.

Плюсы: возможности согласования таких перепланировок, которые нельзя согласовать на других этажах.

К примеру, перенос кухни на 1 этаже, если в кухне электроплита, может быть выполнен в жилую комнату.

К тому же, при таком расположении квартиры существуют более широкие возможности замены газовой плиты на электрическую с отказом от газификации кухни.

При переносе или расширении помещений санузла не требуется учитывать расположение помещений снизу – ванную или уборную можно устроить практически в любом месте квартиры, главное что бы это было технически реализуемо.

Кроме того, при перепланировке есть возможность даже увеличить площадь квартиры.
Например, пристроить балкон. Хотя согласовать такие работы непросто и дорогостояще.

Перепланировка квартиры на 2 этаже и на 1 этаже. Отличия в согласовании.

Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.

То есть ключевой момент согласований на втором этаже, это то, что находится на первом этаже.

Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое «завязано» на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения в ней жилых комнат, кухни, санузлов и т.д.

Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое – магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому, так как помещение ниже практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении.

То есть мы можем, например, расположить санузлы в зоне жилых комнат, так как запрет не располагать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу здесь не «работает», так как снизу жилых комнат нет.
Или перенести кухню (если плита электрическая) в жилую комнату и т.д.

Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, а внизу квартир нет, то множество ограничений связанных с перепланировками, у вас снимается, и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям, которые находятся выше.

Отличий между первым и вторым этажом в этом случае всего два:

Перепланировки квартир на первом этаже принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру.
Для квартир, расположенных на втором этаже над нежилыми помещениями, такие варианты недоступны.

Как документально доказать для рассматривающего документы органа, что на первом этаже нежилые помещения?

В большинстве случаев для этого из управляющей компании берется справка, форму которой вы можете видеть ниже.

• 

• 

• 

• 

• 

Это могут быть и другие документы, такие как, например, план БТИ всего этажа с экспликацией, запрошенный в БТИ, но обычно справку из управляющей получить быстрее, и она в большинстве случаев бесплатная.

Хотя это не обязательный документ, но обычно мы берем его в качестве доброй воли, что бы облегчить процесс рассмотрения инспектором жилищной инспекции.

Инспектор в любом случае, будет запрашивать посредством межведомственного взаимодействия план БТИ помещения ниже.

И если с квартирами нет сложностей понять какое помещение находится ниже, необходимо посчитать в плюс или минус квартиры на этаже, то с нежилыми помещениями значительно сложнее и понять точно над каким помещением расположена квартира бывает для инспектора рассматривающего объект затруднительно.

Что разрешено и запрещено при перепланировке квартир 1 этажа

Перепланировка в многоквартирных домах регламентирована постановлением Правительства Москвы №508-ПП, положениями жилищного законодательства, санитарными и строительными нормами.

В Подмосковье это регламентируется постановлением № 27РВ-278, в целом данный регламент составлялся на основе 508-ПП и он очень похожи.

Если в Москве практика согласования по всем округам одинаковая, то в Московской области в некоторых нюансах практика согласования в различных районах может различаться.

Итак, что можно из ключевых моментов:

• перенести кухню с электрической плитой полностью в жилую комнату. (сложности могут быть только с однокомнатной квартирой).
• расширить ванную или санузел (и даже полностью перенести) на кухню и в жилую комнату.
• расширить электрифицированную кухню за счет жилой комнаты.

Что нельзя:

• все те же запреты, которые существуют и для остальных этажей.

Узнать о том, что разрешено, а что запрещено делать при перепланировке, вы можете из другой статьи на нашем сайте, перейдя по ссылке.

Теоретически на первом этаже можно перевести квартиру из жилого фонда в нежилой.
Но стоит отметить, что практика последних лет свидетельствует о минимальных шансах на согласование такого перевода.

Перепланировка ванной и санузла на первом этаже

Часто при перепланировке требуется осуществить перенос так называемых мокрых зон, к которым относятся помещения ванной, душевой, уборной и совмещенного санузла.

К мокрым зонам причисляют все помещения, имеющие сантехническое оборудование, включая кухню.

Но считать кухню мокрой зоной можно лишь условно, так как для помещения кухни требования СП 71.13330.2011 в части устройства гидроизоляции пола не носят обязательного характера.

Помещение постирочной также не считается мокрой зоной – размещение бытовой техники, включая стиральную машину, нормами никак не регламентируется.

Для всех остальных помещений, относящихся к мокрым зонам, соблюдение требований обязательно независимо от наличия соседей снизу. 

Фактически данные зоны можно располагать на первом этаже где угодно, так как снизу квартир нет и мы не нарушаем большинства норм.

Второй этаж также с точки зрения перепланировки приравнен к первому, но только, как уже говорилось, при условии, что на первом этаже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.).

То есть формально мы на втором этаже можем разместить санузел в жилой комнате, так как снизу жилых комнат нет.

Гидроизоляция пола в квартире на первом этаже проводится по тем же нормам, как и на любом другом.

Данный вид работ относится к скрытым и требует оформления актов скрытых работ.

Гидроизоляция мокрых зон и акт скрытых работ, фото.

• 

• 

• 

• 

Перепланировка вентиляции в квартире 1 этажа

Периодически наших специалистов спрашивают, можно ли в квартире 1 этажа уменьшить вентиляционный короб или вовсе его демонтировать.

На первый взгляд подобная перепланировка может показаться логичной, ведь такие изменения не затрагивают квартиры, расположенные выше.

Однако подобная перепланировка относится к запрещенным – площади сантехнических шкафов и коробов вентиляции не включаются в площадь квартиры и не принадлежат ее собственнику.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании такой перепланировки именно с точки зрения затрагивания общедомовой собственности (ее уменьшения). И не важно, что демонтаж короба не повлияет на вентиляцию соседей выше.

На фото вентиляционный короб первого этажа.

• 

• 

В Москве, согласно п. 10.5 Приложения 1 к ППМ №508-ПП «Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов» запрещена.

И подрезать вентиляционный короб как на фото представленных ниже запрещено и на первом и на всех остальных этажах:

• 

• 

Подробнее о вентиляционных коробах вы можете прочитать в статье по ссылке.

В Подмосковье действуют аналогичные нормы, запрещающие изменение и демонтаж вентиляции вне зависимости от этажа.

Затрагивание несущих стен в квартире первого этажа

Устройство дверного проема в несущей стене является одним из наиболее сложных вариантов перепланировки и может быть выполнено далеко не во всех случаях.

Возможность устройства проема в несущей стене напрямую зависит от нагрузки, которая приходится на несущие конструкции.

При инженерных расчетах, на основании которых принимается решение о допустимости устройства проема и его возможной ширине, учитывается множество факторов:

• тип конструкции дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный); 
• этажность здания и этаж расположения квартиры;
• наличие выполненных проемов в данном месте у соседей сверху и снизу;
• состояние строительных конструкций и взаимное расположение элементов.

Выполнить проем в несущей стене квартиры на первом этаже сложно из-за того, что несущие конструкции должны выдерживать нагрузку от веса всего здания. 

В кирпичных домах вероятность успешного согласования устройства дверного проема в несущей стене первого этажа несколько выше.

Пример проекта перепланировки с дверью в несущей стене, фото.

• 

• 

• 

Узаконивание перепланировки на 1 этаже

Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений, которое требуется отражать на плане БТИ.

Если в результате ремонта планировка квартиры будет отличаться от документов БТИ, такие работы требуют согласования.

Помимо изменений внутри квартир, на первых этажах надзорными органами часто фиксируются следующие нарушения:

• Самовольное расширение балконов и лоджий.
• Устройство дополнительного входа в квартиру и использование как нежилого помещения.
• Незаконное использование пространства под существующей лоджией или балконом.
• Присоединение коммуникаций через подвал.
• И наконец хит последних лет — деление квартиры на студии. (Здесь обычно идет «комбо» и коммуникации проводятся через подвал и несколько кухонь в жилых комнатах и балконы присоединяются для увеличения площади комнат и т.д.)

Важно помнить, что вне зависимости от того, когда и кем была выполнена перепланировка, ее требуется согласовывать.

Согласовать предстоящие и узаконить выполненные работы можно только в том случае, если соблюдены действующие нормы и регламенты, разработана необходимая проектная документация.

На протяжении многих лет наша организация специализируется на разработке проектов, технических заключений и согласовании перепланировок в Москве и Московской области.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.