Перепланировка на первом этаже. Особенности согласования 2021.

Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом этаже, имеют лишь недостатки, хотя с точки зрения согласования перепланировок это совсем не так.

Первый этаж или тот факт, что под квартирой нет жилых помещений, дает БОЛЬШИЕ преимущества при перепланировке.

При перепланировке на первом этаже можно применить решения, которые недоступны для согласования на других этажах.

Практически те же преимущества имеют и квартиры, расположенные над нежилыми помещениями – магазинами, офисами и т. п. Обычно это квартиры расположенные на втором этаже.

Но в нашей практике были новостройки, в которых было два первых нежилых этажа. В этих случаях и третий этаж приравнивается ко второму и первому.

Квартира на первом этаже – плюсы и минусы

Минусы: повышенный уровень уличного шума (здесь многое зависит от места расположения дома в городской застройке и конструктивных особенностей здания), грязный воздух, сырость, влажность и холодные полы из-за близости к подвалу.

Плюсы: возможности согласования таких перепланировок, которые нельзя согласовать на других этажах.

К примеру, перенос кухни на 1 этаже, если в кухне электроплита, может быть выполнен в жилую комнату.

К тому же, при таком расположении квартиры существуют более широкие возможности замены газовой плиты на электрическую с отказом от газификации кухни.

При переносе или расширении помещений санузла не требуется учитывать расположение помещений снизу – ванную или уборную можно устроить в любом месте квартиры.

Кроме того, при перепланировке есть возможность даже увеличить площадь квартиры. Например, если пристроить балкон. Хотя согласовать такие работы весьма непросто и дорогостояще.

Перепланировка квартиры на 2 этаже и на 1. Отличия в согласовании.

Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.

То есть ключевой момент согласований на втором этаже, это то, что находится на первом этаже.

Если на первом этаже находится квартира, то второй этаж не отличается ничем особенным от этажей выше, так как многое «завязано» на планировке квартиры на первом этаже, то есть расположения в ней жилых комнат, кухни, санузлов и т.д.

Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое – магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому, так как помещение ниже практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении.

То есть мы можем, например, расположить санузлы в зоне жилых комнат, так как запрет не располагать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу здесь не «работает», так как снизу жилых комнат нет. Или перенести кухню (если плита электрическая) в жилую комнату и т.д.

Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, а внизу квартир нет, то множество ограничений связанных с перепланировками, у вас снимается, и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям, которые находятся выше.

Отличий между первым и вторым этажом в этом случае всего два:

  1. перепланировки квартир 1 этажа принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру;
  2. для квартир, расположенных на втором этаже над нежилыми помещениями, такие варианты недоступны.

Как доказать, что на первом этаже нежилые помещения?

В большинстве случаев для этого из управляющей компании берется справка, форму которой вы можете видеть ниже.

Это могут быть и другие документы, такие как, например, план БТИ всего этажа с экспликацией, запрошенный в БТИ, но обычно справку из управляющей получить быстрее, и она бесплатная.

Что разрешено и запрещено при перепланировке квартир 1 этажа

Перепланировка в многоквартирных домах регламентирована постановлением Правительства Москвы №508-ПП, положениями жилищного законодательства, санитарными и строительными нормами.

Для Подмосковья потребуется учесть требования муниципальных регламентов, которые в разных районах могут отличаться.

Итак, что можно:

Что нельзя:

Узнать о том, что разрешено, а что запрещено делать при перепланировке, вы можете из другой статьи на нашем сайте, перейдя по ссылке.

Теоретически на первом этаже можно перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Но стоит отметить, что практика последних лет свидетельствует о минимальных шансах на согласование такого перевода. Также возможное в былые времена присоединение подвала к квартире на 1 этаже сегодня стало невозможным.

Перепланировка ванной и санузла на первом этаже

Часто при перепланировке требуется осуществить перенос так называемых мокрых зон, к которым относятся помещения ванной, душевой, уборной и совмещенного санузла.

К мокрым зонам причисляют все помещения, имеющие сантехническое оборудование, включая кухню. Но считать кухню мокрой зоной можно лишь условно, так как для помещения кухни требования СП 71.13330.2011 в части устройства гидроизоляции пола не носят обязательного характера.

Помещение постирочной также не считается мокрой зоной – размещение бытовой техники, включая стиральную машину, нормами никак не регламентируется.

Для всех остальных помещений, относящихся к мокрым зонам, соблюдение требований обязательно независимо от наличия соседей снизу. 

Фактически данные зоны можно располагать на первом этаже где угодно, так как снизу квартир нет и мы не нарушаем большинства норм. Второй этаж также с точки зрения перепланировки приравнен к первому, но только, как уже говорилось, при условии, что на первом этаже расположены нежилые помещения (магазины, офисы и т.д.). То есть формально мы на втором этаже можем разместить санузел в жилой комнате, так как снизу жилых комнат нет.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp!
Павел
специалист по согласованию
online

Здравствуйте! Я сейчас на связи! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp или в Telegram.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Гидроизоляция пола в квартире на первом этаже проводится по тем же нормам, как и на любом другом. Согласно требованиям, полы санузлов и ванных комнат от остальных помещений квартиры отделяются порожком или выполняются ниже уровня пола в смежном помещении минимум на 1,5-2 см для защиты от залива площадей самой квартиры и помещений снизу.

Кроме того, в соответствии с нормами, в помещениях санузлов требуется обязательное устройство гидроизоляции. Данный вид работ относится к скрытым (сложно проконтролировать наличие гидроизоляции под покрытием пола) и требует оформления актов скрытых работ.

Гидроизоляция мокрых зон и акт скрытых работ, фото.

Перепланировка вентиляции в квартире 1 этажа

Периодически наших специалистов спрашивают, можно ли в квартире 1 этажа уменьшить вентиляционный короб или вовсе его демонтировать. На первый взгляд подобная перепланировка может показаться логичной, ведь такие изменения не затрагивают квартиры, расположенные выше.

Однако подобная перепланировка относится к запрещенным – площади сантехнических шкафов и коробов вентиляции не включаются в площадь квартиры и не принадлежат ее собственнику.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании такой перепланировки именно с точки зрения затрагивания общедомовой собственности (ее уменьшения). И не важно, что демонтаж короба не повлияет на вентиляцию соседей выше.

На фото вентиляционный короб первого этажа.

В Москве, согласно п. 10.5 Приложения 1 к ППМ №508-ПП, урезать или закладывать каналы вентиляции запрещается. В Подмосковье действуют аналогичные нормы, запрещающие изменение и демонтаж вентиляции вне зависимости от этажа.

Затрагивание несущих стен в квартире первого этажа

Устройство дверного проема в несущей стене является одним из наиболее сложных вариантов перепланировки и может быть выполнено далеко не во всех случаях.

Возможность устройства проема в несущей стене напрямую зависит от нагрузки, которая приходится на несущие конструкции.

При инженерных расчетах, на основании которых принимается решение о допустимости устройства проема и его возможной ширине, учитывается множество факторов:

Выполнить проем в несущей стене квартиры на первом этаже сложно из-за того, что несущие конструкции должны выдерживать нагрузку от веса всего здания. 

В кирпичных домах вероятность успешного согласования устройства дверного проема в несущей стене первого этажа несколько выше.

Пример проекта перепланировки с дверью в несущей стене, фото.

Нужно ли узаконивать перепланировку на 1 этаже

Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений, которое требуется отражать на плане БТИ. Если в результате ремонта планировка квартиры будет отличаться от документов БТИ, такие работы требуют согласования.

Помимо изменений внутри квартир, на первых этажах надзорными органами часто фиксируются следующие нарушения:

Важно помнить, что вне зависимости от того, когда и кем была выполнена перепланировка, ее требуется согласовывать.

Согласовать предстоящие и узаконить выполненные работы можно только в том случае, если соблюдены действующие нормы и регламенты, разработана необходимая проектная документация.

На протяжении многих лет наша организация специализируется на разработке проектов, технических заключений и согласовании перепланировок в Москве и Московской области.

У нас вы можете заказать проектную документацию для самостоятельного оформления перепланировки в надзорных органах либо услугу по согласованию перепланировки «под ключ».

У вас вопрос по статье? Задайте его здесь!

    Прикрепите файлы
    Нажимая на кнопку, вы подтверждаете, что ознакомились с Пользовательским соглашением
    Павел
    с вопросом от 07 июня 2021 года
    Добрый день! Возможно ли на первом этаже демонтировать вентиляционный короб?
    Павел
    специалист по согласованию
    Добрый день Павел. К сожалению нет, не возможно.
    Катерина
    с вопросом от 22 апреля 2021 года
    Здр! У меня цокольный этаж, если я кухню перенесу в зал, на это требуется разрешение? Подомгой нет желых помещений.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Катерина.

    Я возможно не совсем понимаю ситуацию.
    В цокольных и подвальных этажах размещение жилых квартир в принципе запрещено.

    СП 54.13330.2016
    п.5.5  «Размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается».

    Анна
    с вопросом от 02 февраля 2021 года
    Добрый вечер. Моя квартира на 2м этаже, под ней нежилые помещения (магазины). Квартира однокомнатная. В доме газа нет, плиты электрические. Возможно ли в данном случае перенести кухню в жилую комнату, сделав кухню- гостиную, а в "бывшей" кухне сделать спальню? Никакие стены трогать не хочу, просто протянуть трубы (по стенам или в стене) водоснабжения до комнаты для мойки.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Анна.

    Нет, не возможно. Хотя фактически второй этаже если ниже нежилые помещения приравнивается к первому, но у вас в квартире нет жилой комнаты. То есть бывшая жилая комната становиться кухней, а бывшая кухня не может быть жилой комнатой, так как расположение жилых комнат по кухнями соседей сверху запрещено. (У соседей то сверху на месте кухни, также кухня и осталась).
    И получается что в квартире вообще нет жилой комнаты. Но можно попробовать что то «выкружить» с кухней-нишей если площадь жилой комнаты позволяет. Но здесь уже нужно смотреть план БТИ и картинку перепланировки. Если вы их направите я могу попробовать ее скорректировать при возможности до согласуемого варианта.

    с вопросом от 22 января 2021 года
    Можно ли снести не несущую перегородку толщиной 5 см на 1 этаже и нужно ли разрешение.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.

    Да, можно. Предварительного разрешения на это не требуется. Это согласуется постфактум после выполнения работ.
    Однако нужно понимать какая перегородка, то что она не несущая и этаж первый не является решающим фактором для согласования.
    Допустим это может быть не несущая перегородка отделяющая газифицированную кухню от жилой комнаты. И тогда это согласовать нельзя.

    Татьяна
    с вопросом от 13 января 2021 года
    Можно ли в 4х комнатной коммунальной квартире на 1 этаже в своей комнате сделать с временными перегородками ванную комнату (душевая, унитаз, раковина, стиралка, счетчики) 1-по до мной подвал, 2-коммуникации из подвала подводятся сразу в комнату, 3-в перекрытиях допускается сквозное отверстие до 200мм, 4-на стенах сделается шумоизоляция.???????
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна.
    Такого понятий как «временные перегородки» не существует. Перегородки они или есть или нет. Есть мобильные перегородки, то есть те которые не стационарные и их можно куда-нибудь либо перетащить либо перекатить. А вот временных перегородок нет. Сделать вы их можете, но у вас будет тогда перепланировка. Сквозное отверстие вопрос открытый, в Москве могут потребовать собрания жителей. Физически его сделать также никаких сложностей не составляет.

    Сергей
    с вопросом от 01 декабря 2020 года
    Добрый день! 2й эт., снизу магазин. Дом монолитный, сдавался застройщиком без перегородок. В квартире серьезная перепланировка, но основное, что вызывает вопрос, это перенос кухни на место, где была комната (часть комнаты), а в бывшей 14-метровой кухне сделана комната. Можно ли узаконить такую перепланировку, сколько это может стоить?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Сергей.
    Не имея точного плана перепланировки однозначно сказать сложно можно или нельзя согласовать конкретную планировку.
    Но на втором этаже перенести кухню в жилую комнату возможно если в квартире была изначально электроплита.
    Поэтому нужно подробнее разбираться в перепланировке комплексно.
    При условии что ее можно согласовать, то бюджет подобных перепланировок в районе 90 тысяч рублей.

    Таня
    с вопросом от 24 ноября 2020 года
    Можно ли самостоятельно без разрешения удлинить балкон на первом этаже, балкон есть, его чуть удлинила и получилась лоджия застекленая.Получается от моей комнаты до моего кухонного окна.Стоит на земле, стены дома не затронуты, соседем не мешает.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна.
    Нет, это не то что бы без разрешения нельзя, вероятнее всего на это и разрешение не дадут.

    Алла
    с вопросом от 07 сентября 2020 года
    У нас по документам первый этаж,снизу цокольный этаж, помещения переделаны под жилые квартиры. Унитаз и ванна остались на том же месте, но их объединили и немного расширили в сторону бывшего коридора на 70 см. Скажите,пожалуйста, нас не заставят переделывать?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Алла.
    Нет, не заставят. Ниже расположены нежилые помещения, то что их переделали под квартиры ничего не значит, фактически это нежилые помещения, так как жилые помещения запрещено располагать в цокольных и подвальных этажах. И то что вы сделали можно согласовать в обычно стандартном режиме.

    Татьяна
    с вопросом от 10 августа 2020 года
    Соседи снизу (1 этаж) хотят сделать перепланировку (снос стен) для увеличения туалета с установкой душа и снос стены между газифицированной кухней и жилой комнатой? Такое законно возможно?  16-квартирный кирпичный дом 1958 г. Перекрытия деревянные, не типовой постройки. Проект их во вложении
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Татьяна.

    Увеличить туалет на первом этаже они могут за счет любого помещения. А вот объединить газифицированную кухню и жилую комнату не могут.

    Ярослав
    с вопросом от 25 июля 2020 года
    Добрый день! Планируем перепланировку квартиры она на втором этаже. Снизу нежилое помещение. В нашей квартире раздельный санузел. Хотим объединить комнату, туалет и часть коридора, чтобы по назначению там была кухня. Либо сделать нишу для кухни, но чтобы в целом это была кухня-гостиная. А на месте кухни наоборот будет комната. Законно ли такое решение, делали вы такие проекты и какова будет стоимость всех согласований?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Ярослав.
    В целом, перепланировку которую описали на втором этаже потенциально возможно реализовать. Но точно я сказать не могу. Не могли бы вы направить дополнительно план БТИ и картинку перепланировки и я проанализирую подробнее объект.

    Дмитрий
    с вопросом от 18 июля 2020 года
    Здравствуйте, подскажите насколько велика вероятность согласования перепланировки на первом этаже 4-этажного кирпичного дома с деревянными перекрытиями (Московская область, Котельники, Силикат микрорайон, 4), в соответствии с приведенной картинкой? Какие сроки и цена согласования такой перепланировки, если соласовать ее возможно? (перепланировка еще не делалась, только планируется)
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Дмитрий.

    Если плита на кухне электрическая, то согласовать возможно. Если газовая, то нет. Запрещено даже на первом этаже увеличивать газифицированные помещения под жилые комнаты соседей сверху. Стоимость согласования порядка 100 тысяч рублей.

    Динара
    с вопросом от 09 июля 2020 года
    Добрый вечер, скажите пожалуйста планирую увеличить кухню-гостиную за счет ванной комнаты, сделать некую нишу в кухне гостиной для техники и холодильника. квартира на втором этаже, подо мной нежилое помещение. Возможен ли такой вариант?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день.
    К сожалению нет, это не возможно. При данной перепланировке получается что ваша кухня-гостиная «залезает» под санузел соседей сверху, что запрещено. То что у вас второй этаж а ниже нежилое помещение роли не играет. Вот на последнем это можно, так как собственно сверху нет санузла, а на втором нет.

    Владислав
    с вопросом от 14 мая 2020 года
    В прил.файлах план БТИ до перепланировки а также экспликация и наши перепланировки с пометками что сделано. У нас второй этаж, снизу нежилое помещение (магазин). Просьба рассмотреть возможность согласования перепланировки,а также указать примерную стоимость услуг. Дом находится в восточном округе. адрес: Измайловская пл.д 8. кирпичный,63 года постройки,перекрытия железобетон.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Александр

    Согласование данной перепланировки потенциально возможно по проекту, но есть несколько нюансов, которые необходимо доработать:
    1. Объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами возможно при условии установки двери.
    2 Расширение санузла за счет кухни возможно. То есть именно в данном случае перепланировка на втором этаже возможна. На других же этажах, расширяться санузлом нельзя, так как снизу будет не нежилое помещение как у вас, а кухня соседей снизу.
    В целом если доработать все эти замечания,то согласование перепланировки возможно.

    Михаил
    с вопросом от 03 мая 2020 года
    Добрый день. У меня квартира расположена на втором этаже. Могу ли я ванную перенести частично в жилую комнату. Ниже меня расположена стоматологическая клиника.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Михаил.
    Да, при таких исходных данных перепланировка на втором этаже фактически приравнена к первому и вы можете ванной частично «залезть» на жилую комнату, так как снизу расположено нежилое помещение.

    Алексей
    с вопросом от 01 марта 2020 года
    Первый этаж ( важно). Под квартирой техническое подполье. Вопросы: 1. Хочу за счет площади кухни оборудовать 2й санузел ( выгородить часть кухни). 2. Можно ли сделать вход в санузел из кухни при наличии еще одного санузла с входом из коридора?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Алексей.
    Да, на первом этаже можно на площади кухни устроить санузел, главное что бы оставшаяся площадь кухни была не меньше нормируемой. Вход же в санузел из кухни нельзя делать не первом этаже, в контексте данного мероприятия этаж роли не играет.

    Марина
    с вопросом от 20 октября 2019 года
    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, возможно ли получить разрешение на снос стены в 11 метровой комнате, объединив комнату с холлом? А так же возможно ли сделать вход в кухню из комнаты?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Михаил.

    Да, стену можно снести. В П44 она не несущая. И потенциально проход на кухню также согласовать возможно. Но согласование достаточно сложное, так как в серии П44 стена между кухней и комнатой несущая. 

    Наталия
    с вопросом от 05 апреля 2019 года
    Павел, добрый день! Мне нужно сделать перепланировку квартиры на 1-м этаже: - перенос кухни; - убрать перегородку между кухней (новой) и комнатой. Какова последовательность работ, стоимость и срок? С уважением, Наталия
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Наталия

    Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту ([email protected]) план БТИ вашей квартиры с проектным положением перегородок и эскиз планируемыз мероприятий.
    Укажите в письме также номер телефона, адрес объекта и суть вопроса в чем мы вам можем помочь

    В ответном письме я дам развернутый комментарий по стоимости, срокам и возможным нюансам согласования вашего планировочного решения.

    Юлия.
    с вопросом от 14 ноября 2018 года
    Добрый день! Вопрос по поводу возможности перепланировки в нашей квартире. Дом панельный. Квартира на первом этаже. Мы бы хотели увеличить с/у за счет коридора и встроенного шкафа. Но тогда закрывается проход на кухню. Возможно ли прорубить проем в несущей стене между кухней и комнатой? А также проем в ненесущей стене этой же комнаты увеличить по максимуму, чтобы визуально пространство соединить с коридором? Сколько будет стоить услуга согласования такой перепланировки в вашей организации? Что потребуется от нас? Может быть есть другие варианты увеличения с/у?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Юлия

    Затрудняюсь однозначно ответить на заданные вами вопросы. Если говорить о том что возможна ли перепланировка в панельных домах, то да возможна, но необходимо понять какая. На первом этаже или втором этаже имеет множество преимуществ перед другими этажами. Но для того чтобы полноценно проанализировать возможность согласования перепланировки в вашем случае, мне необходимо посмотреть ваш объект графически — нужен исходный план БТИ на квартиру, а также примерный эскиз планируемой перепланировки
    Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту [email protected] запрошенные документы и в ответном письме я обозначу стоимость, сроки и нюансы согласования перепланировки

    Ирина
    с вопросом от 20 февраля 2018 года
    Добрый день. Дом 1967г. постройки, серии II-49Д в Москве. Квартира 3-х ком., 1-этаж. Можно ли узаконить соединение кухни 6.м с комнатой 9м.- проделан дверной проем, усилен швеллером П-образным, от окна отступили более 1 метра, обычный дверной проем. Также соединение с/узла , немного захвачена часть коридора.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Ирина
    Спасибо за обращение
    Прокомментирую по присланному тексту ниже:
    Дом 1967г. постройки, серии II-49Д в Москве. Квартира 3-х ком. , 1-этаж.
    — спасибо, понятно
    Можно ли узаконить соединение кухни 6.м с комнатой 9м.- проделан дверной проем, усилен швеллером П -образным, от окна отступили более 1 метра, обычный дверной проем.
    — да, потенциально, согласовать такую перепланировку возможно. Однако есть несколько нюансов:
    1.    На каком этаже расположена квартира?
    2.    Сколько всего этажей – 9 или 12?
    3.    Какой ширины сделан проем?
    4.    Присутствуют ли проемы в несущей стене между кухней и комнатой у соседей сверху/снизу?
    5.    Необходимо посмотреть каким именно образом произведено усиление
    В целом, да, согласовать проем в несущей стене между кухней и комнатой в данной серии дома возможно. Хотя на первом этаже это далеко не всегда получается.
    Также соединение с/узла , немного захвачена часть коридора.
    — объединить ванную с санузлом расширив их на коридор возможно согласовать

    Пришлите, пожалуйста, нам на эл. почту – [email protected] , ваши документы БТИ исходные и эскиз выполненных мероприятий по перепланировке. Я еще раз графически оценю возможность согласования вашего планировочного решения и сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки.

    максим
    с вопросом от 29 января 2018 года
    день добрый. застройщик предоставил экспликацию с проектной планировкой. по факту получил квартиру без единой перегородки. в договоре указана свободная планировка. сделал свою планировку - этаж первый, требуется оценка для ипотеки. оценщик рекомендовал сделать техпаспорт в БТИ по фактической планировке. вопрос: чего ожидать от БТИ, есть ли у них основания настаивать на оформлении перепланировки, хоть я ее по факту не делал?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Максим.

    БТИ вам выдаст технический паспорт в красных линиях.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи