Красные линии на планах БТИ квартир и нежилых помещений
Часто к нам обращаются с вопросом о том, что означают красные линии, которые присутствуют в документах БТИ?
Сразу ответим, что красными линиями на плане отмечается несогласованная перепланировка, которая оказалась выявлена при обмерах БТИ.
В этой статье мы поговорим о том, как устраняются красные линии из учетной документации БТИ и что делать, чтобы узаконить перепланировку.
Что означают красные линии на плане БТИ
Техпаспорт квартиры (нежилого помещения) с планом либо отдельный поэтажный план с экспликацией к нему являются документами БТИ, показывающими текущую планировку объекта недвижимости.
Появление красных линий на плане БТИ означает лишь одно – в учетной документации графически зафиксирована перепланировка помещений, проведенная без согласования в Мосжилинспекции.
На фото примеры красных линий на планах БТИ квартир.
Рассмотрим конкретную ситуацию.
Предположим, была выполнена самовольная перепланировка квартиры с разделением одной жилой комнаты на две части. Выполнение таких работ не затронуло несущих конструкций, а ремонт не привлек внимания соседей и управляющей компании.
В какой-то момент понадобилось получить новую техническую документацию для данной квартиры, так как многочисленные операции с недвижимостью (продажа, залог, дарение, наследование и т.д.) предполагают наличие «свежих» документов БТИ.
И обойтись без инвентаризации техником БТИ квартиры будет невозможно, так как она должна проводиться раз в 5 лет.
Становится необходим вызов техника БТИ, а он, в свою очередь, обязан зафиксировать все различия между бывшим поэтажным планом и текущим состоянием квартиры при помощи красных линий.
В дополнение к графическому обозначению нарушений на листе с планом проставляется штамп о переоборудовании без разрешения.
Опишем порядок заказа документов БТИ:
- Вы обращаетесь в БТИ за документами.
- Сотрудник на приемке объектов смотрит дату последней инвентаризации по компьютеру.
- И если в последние 5 лет к вам уже был выход, вам оформят выдачу документов БТИ без выхода техника и обследования.
Если же последние 5 лет никто из БТИ вашу квартиру не посещал, то в данном случае документы БТИ не выдадут без физического обследования квартиры.
Отметим, что выход техника приходится оформлять в 99 процентах случаев, так как приблизительно такой же процент квартир последние 5 лет не обмерялся.
Чем грозят красные линии БТИ
Многие действия с недвижимостью, имеющей красные линии БТИ, будут сопряжены с существенными сложностями или невозможны вовсе.
Например, при продаже квартиры собственник будет вынужден договариваться о компромиссном варианте цены, учитывающей стоимость согласования выполненных изменений или восстановительного ремонта.
При покупке недвижимости с неузаконенной перепланировкой банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита или обязать узаконить ремонт.
Появление красных линий на плане БТИ рано или поздно приведет к ситуации, когда незаконно выполненная перепланировка будет обнаружена и собственник получит предписание об устранении нарушений.
Основой для анализа самовольно выполненного переустройства будет как раз техпаспорт c отмеченными нарушениями (красными линиями).
В этом случае исправлять ситуацию придется уже в срок, установленный предписанием надзорного органа. Кроме того, нужно будет выплачивать штраф за незаконную перепланировку.
Можно ли устранить красные полосы из технических документов на помещение
Часто нас спрашивают, как убрать красные линии в плане БТИ? Избавиться от «красноты», которой на планах БТИ обозначаются незаконно возведенные строительные конструкции, возможно двумя способами:
- Устранить нарушения, вернув помещению первоначальное планировочное решение.
- Узаконить существующую перепланировку.
В обоих случаях итогом станут черные линии, означающие законную планировку.
На фото пример удаления красных линий БТИ при узаконивании перепланировки.
Согласовать перепланировку по факту ее проведения получается не всегда. Так, не удастся узаконить перепланировку, которая включает запрещенные мероприятия.
Руководствуясь регламентом, утвержденным в постановлении Правительства Москвы № 508, ЖК РФ, а также действующими санитарными и строительными нормами, можно самостоятельно или с помощью специалистов по согласованию определить возможность/невозможность узаконивания перепланировки.
Как убрать красные линии в плане БТИ квартиры
Вариантов только два:
- Восстановить исходную планировку квартиры и вызвать техника БТИ для фиксации работ.
В этом случае вы получите план БТИ с первоначальной планировкой квартиры. - Узаконить сделанную перепланировку.
Первый вариант – исключительный. На нашей практике он встречался всего пару раз, поэтому не будем его рассматривать.
Перейдем сразу ко второму варианту и предположим, что данная перепланировка согласуема. В этом случае для узаконивания красных линий необходимо изготовить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Данное техническое заключение должна сделать проектная организация с допуском СРО. И далее оно согласуется с жилищной инспекцией. Но мы не будем углубляться здесь в порядок и процесс согласования. На нашем сайте есть отдельная статья, подробно описывающая, как узаконить ранее выполненную перепланировку. Предлагаем вам ознакомиться с ней.
Как исправить красные линии на плане БТИ нежилого помещения
Чтобы убрать красные линии на плане БТИ для нежилых помещений, понадобится несколько больший комплект документов.
Если помещением владеет юридическое лицо, нужно будет приложить заверенную нотариально копию устава предприятия, подтвердить полномочия руководителя приказом о его назначении.
Кроме того, понадобится заключение Роспотребнадзора о том, что после перепланировки помещение соответствует действующим санитарным нормам.
В целом процедура согласования и перечень документов для жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах схожи.
Красные линии на планах БТИ нежилых помещений в жилом доме.
Пример красных линий на планах БТИ отдельно стоящего здания, фото.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Добрый день Игорь.
Стоимость технического заключения 25 тысяч рублей. И я думаю обыграть объединение можно будет, есть несколько типовых решений которые принимает жилищная инспекция.
Но для полноценного анализа необходим либо план БТИ до перепланировки, либо хотя бы какая та картинка от застройщика, что бы однозначно понимать что было «до».
Добрый день Татьяна.
К сожалению нет, не сможем. Необходимо ставить раздвижную перегородку между кухней и комнатой, получать новые красные линии и тогда уже приступать к процессу согласования.
Добрый день Олег.
К сожалению в данный момент перепланировку не согласовать. Не все красные линии можно согласовать постфактум, так как в данном плане сразу видны нарушения.
— Объединение газифицированной кухни и комнаты. Необходимо ставить раздвижные перегородки по границе старой стены.
Ипотека от банка на процесс согласования не влияет.
Добрый день Марина.
Добрый день.
Красная цифра дробями обозначает номер помещения и площадь что она изменилась.
А изменилась она судя по всему потому, что в помещении выстоен какой то короб, который также обозначен красным.
Что бы точно понять что изменилось, нужно заказать архивную копию БТИ и на ней будет показана первоначальная планировка помещения.
Узаконить данные красные линии возможно. Но не знаю, рентабельно ли это, проще наверное снести короб.
Добрый день Елена.
К сожалению нет, это не согласовать. Там одни сплошные нарушения.
Кухня объединенная с жилой, ванная «залезает» на кухню, вторая кухня в жилой, ванная на жилую, одни нарушения.
Конечно необходимо смотреть что по БТИ сверху и снизу, может там есть какие то элементы (вдруг там ранее согласовывались перепланировки), которые снимут какие либо несогласуемые в данной квартире моменты, но надеяться на это не стоит. Тут прямо образцовый пакет нарушений.
Добрый день Степан.
Тут вариантов особо не остается. Только узаконивать. Самое главное, что это можно согласовать.
Добрый день Алина.
Да, все согласовать возможно. Но смущает одна линия около сантехнического шкафа, есть версия что он подрезан.
Добрый день Светлана.
Все понятно. Это же перепланировка.
У нас был заказчик которые 4 года перепланировку согласовывал самостоятельно, сдавался несколько раз, разработал кучу документов. И потом пришел к нам с комментарием, сделайте уже мне что нибудь, а то что то очень дорого и долго получается.
У вас в «целом» все хорошо, хотя бы проем в несущей в черных, но не очень понятно почему комната 1 «в красных», здесь нужно разобраться.
Это судя по планировке или П46 или П55 трешка.
Что бы закрыть вопрос, необходимо сделать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Вы можете оставить свой контактный номер нам на почту, я вам наберу и прокомментирую что необходимо сделать что бы закончить процесс.
Добрый день Светлана.
Если перекрытия железобетонные, то судя по всему согласовать возможно.
К сожалению нет плана до перепланировки. Есть некоторое сомнение относительно сантехнического короба в помещении 6. Возможно его вообще там не было, но если был то как то изменили его габариты.
По времени согласование 2-3 месяца, по стоимости порядка 90 тысяч. Но опять же необходимо смотреть план БТИ «до перепланировки».
Добрый день Сергей Николаевич.
А я не уверен что просто заложение проемов поможет, или заложение проемов с актами поможет.
Вызвать техника БТИ можно, но он просто нарисует красным только уже заложение проемов.
Просто смоделируем ситуацию. Человек сделал четырехметровый проем в несущей стене длинной 5 метров.
Ситуация аварийная. И он берет и закладывает пеноблоками эти 4 метра и вызывает БТИ. И они не покажут это в черных, ситуация все также осталась аварийной, только еще перекрытие пеноблоками нагрузили. Поэтому при несущих стенах они обычно просто показывают заложенный проем красной штриховкой.
Добрый день Евгений.
Да, все согласовать возможно. Стоимость проекта+технического заключения 20 тысяч рублей.
Добрый день Юлия.
Если вы будете возводить все по линиям которые в плане (бти или застройщика) и расставите сантехнику на тех же местах, то узаконивать ничего не нужно. Если будут отклонения, то нужно. А вот что бы понять насколько затраты могут быть минимальными, нужно видеть что планируется делать. В целом, если предположить, что перепланировка согласуется по «проекту», а в новостройках всегда согласуется по проекту, то минимальные затраты это 20 тысяч рублей на проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки.
Там может быть где то красная цифра. (кроме входа в квартиру). Если это Москва. Нужно смотреть что там произошло. Может быть вы прикрепите этот техпаспорт и посмотрю на него.
Добрый день Эдуард.
Ничего не скажет. БТИ не обращает внимание на полотенцесушители. Они не отражаются в документации БТИ. И если правильно назвать его должность, вызывается не инспектор, он называется техник БТИ.
Добрый день Елена.
Да, конечно нужно. У вас есть документы с красными линиями (это то что было после), а как же жилищная инспекция поймет что было «до». Эти документы «до» называются «архивная копия плана БТИ». И их также необходимо включать в техническое заключение.
Добрый день Мариана.
Необходимо взять план БТИ в черных линях «до перепланировки». Сейчас это называется архивная копия.
И привести планировку помещения к данному плану. То есть убрать перегородку и разложить окно. Потом вызывать БТИ, они зафиксируют что мероприятия выполнены и отличий от первоначальной планировки нет и выдадут актуальный план БТИ в черных линиях в которой перепланировки не будет.
Добрый день Петр.
Это БТИ не Московские и там форма несколько отличается. Но судя по ним в квартире есть незаконная перепланировка заключающаяся в том, что дверь смещена сторону общего коридора.
Добрый день Ирина
Да, если на плане БТИ такая пометка то это значит в квартире есть перепланировка. Стоимость технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ 25 тысяч рублей. Но вам необходимы не только план БТИ и экспликация «после перепланировки», также необходимы документы БТИ и до перепланировки. У вас они есть?
Добрый день, Игорь
Сложность в том, что пока в БТИ есть красные линии, согласовать новую перепланировку не представляется возможным. В Вашем случае необходимо либо возвращать всё к изначальному виду, вызывать БТИшника. чтобы он обновил план БТИ и красные линии пропали, то есть нужен план БТИ в черными линиями. Нельзя официально согласовать новую перепланировку через уже существующие красные линии, нет такого регламента. Либо сначала делать весь ремонт полностью и после этого согласовывать всё единым пакетом документов, то есть уже получать «новые конечные красные линии» и согласовывать их при помощи технического заключения о допустимости безопасности ранее выполненных работ.
Предпочтительнее конечно вернуть планировку к исходному виду, учитывая что мероприятий в красных линиях не так много.
Добрый день Степан Викторович.
Есть некоторые отличия если смотреть на план БТИ и описание из оценочного отчета. То есть в текстовом описании значительно больше мероприятий чем в прикрепленном плане БТИ. Если ориентироваться на план БТИ то узаконить перепланировку можно по эскизу, а если на текстовое описание, то она согласуется по проекту.
Добрый день Вероника Васильевна.
Суда по всему убрать красные линии на плане БТИ вашего нежилого здания возможно. Но сформировать однозначное коммерческое предложение на основании данной картинки нельзя. Кроме того, я пока даже не знаю кому его высылать. Не могли бы вы написать нам на электронную почту и несколько подробнее рассказать об объекте.
Добрый день Кирилл.
Это не совсем верная информация. Для утверждения красных линий задним числом действительно необходимо делать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Но предоставлять его необходимо не в БТИ а в жилищную инспекцию, которая после согласования перепланировки направить акт о завершенном переустройстве в БТИ и вот тогда необходимо обращаться в БТИ, которое «обчертит красные линии в черные». Да, мы делаем данный документ, обращайтесь будем рады помочь.
Добрый день Анастасия.
Согласовать перепланировку «через» существующие красные линии не удаться. Нет регламента согласования следующих перепланировок не узаконив старые. То есть, есть три варианта:
Первый, вы узаконивайте текущую перепланировку с заложенной дверью и далее узаконивайте новую.
Второй, вы возвращаете дверь, получаете БТИ в черных линиях и согласуете уже планируемую новую перепланировку.
Третий, вы делайте незаконную перепланировку, получаете уже новые красные лини, то есть фактически такую же как у вас незаконную перепланировку, только из набора других мероприятий и узаконивайте уже ее.
Третий вариант я вообще бы не рекомендовал, то есть это фактически делать незаконную перепланировку. Первый тоже, это два круга согласования. В данном случае я разумно было бы вернуть дверь, вызвать БТИ, получить БТИ в черных «до перепланировки» и в нормальном регламентном режиме согласовывать планируемую перепланировку с учетом разработки проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки.
Добрый день Андрей.
Можно. Нужно делать перепланировку, вызывать БТИ, фиксировать сразу два факта в красных линиях и согласовывать оптом сразу все перепланировки. Для согласования перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Будем рады помочь с его разработкой.
Добрый день, Иван
К сожалению, забыли прикрепить какой-либо план
Однако, из вашего описания следует, что у вас на руках есть документ БТИ с зафиксированной перепланировкой
Если у вас квартира расположена в областе, а судя по описанию это так, то да, действительно, ранее выполненная перепланировка в МО согласуется через суд.
Если без устройства дополнительных газовых сетей, то не потребуют. Если с устройством то потребуют.
Добрый день Михаил
Расширять кухню за счет ванной нельзя, выход из санузла в жилую тоже не допустим.
В таком виде данную перепланировку, увы, не согласовать. То есть исправить данные красные линии возможно, можно и согласовать их в текущем виде и какую то новую перепланировку, но согласовать именно тот вариант который вы направили нельзя.
Либо делать изолированный коридор с дверью между комнатой и тем небольшим треугольным участком, где расположены двери в санузел и кухню, либо переносить вход в санузел в прихожую.
Добрый день, Борис
К сожалению, не сможем помочь вам с вашим объектом
На текущий момент, в связи с загруженностью, не берем в работу подобного рода объекты
Добрый день Наталья.
Скорее всего это так просто отразили границы квартиры. Проблем купли-продажи по моему мнению быть не должно.
Добрый день Марина Владимировна
К сожалению, но таую перепланировку не согласовать.
Запрещено объединять кухню с ванными комнатами и/или санузлами.
Если квартира расположена на последнем этаже — кухню на ванную/туалет расширить возможно, но, опять таки, без устрайства в ней ванной/душивой кабины.
Добрый день Роман
Прокомментирую по пунктам:
1. Касаемо увеличения ванной комнаты за счет площади кухни — данное мероприятие возможно узаконить только если квартира расположена на последнем этаже. В любом другом случае, действительно, необходимо будет возвращать изначальные границы кухнию
Что касается того, чтобы вместо учатка ванной сделать встроенный шкаф — да, в целом такое мероприятие реализовать возможно.
Однако вход в этот встроенный шкаф должен быть со стороны кухни. В противном случае данное будет все равно трактоваться как увеличение площади ванной комнаты за счет кухни.
Резюмируя данное могу сказать, что в любом случае, перепланировку в том виде, в котором она находится сейчас, не узаконить.Нужен ремонт.
2. Для согласования перепланировки необходимо будет разработать Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Разработать заключение может любая проектная организация с допуском СРО, в частности и наша организация. Стоимость заключения у нас составит 20 тысяч рублей.
Также мы можем предложить услугу по согласованию перепланировки полностью «под ключ». Стоимость узаконивая составит 90 тысяч рублей, то есть + 70 тысяч к Техническому заключению.
Однако, хотелось бы еще раз ответить, что перепланировку возможно согласовать только после приведения планировочного решения квартиры к согласуемому виду.
Добрый день София
Не могу однозначно ответить на ваш вопрос. Если говорить принципиально о том можно ли узаконить перепланировку квартиры в панельном доме, то да это возможно сделать, но в данном случае пока полноценный анализ провести нельзя. Для полного анализа возможности согласования вашей перепланировки необходимо будет видеть исходный план БТИ.
Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту ([email protected]) план БТИ с изначальной планировкой и номер вашего телефона для связи.
В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам перепланировки.
Добрый день Сергей
Я не вижу возможности согласовать подобную перепланировку. Перенесена кухня и она стала как меньше нормируемой площади (должна быть 5 кв. метров), так и располагается своей частью на жилой комнате, а это запрещено. Плюс вероятно зашиты стояки, что также обращает на себя внимание. Поэтому по моемум мнению эти красные линии не согласовать…. То есть перепланировка не согласуема и не имеет смысла заказывать проектную документацию.
Единственный момент который может «вытянуть» ситуацию, это то, что квартира может быть расположена на 1 этаже, или этаже выше, но ниже расположено нежилое помещение. И в данном случае кухню в данном месте согласовать будет возможно.
Добрый день Степан.
Не могли бы вы направить данные документы нам на электронную почту, я посмотрю и оценю возможность согласования уже зафиксированной перепланировки.
Добрый день Вячеслав.
Да, мы сможем сдлеать данное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
План БТИ в красных согласуем.
Добрый день
По данному описанию сложно составить какое то однозначное представление. Необходимо смотреть документы.
Направьте их на нашу почту, либо лучшим решением будет приехать к нам, что бы мы могли задать вопросы и сразу непосредственно получить ваши комментарии.
Добрый день.
К сожалению это вообще не согласовать. Это серия II-49. Стена между комнатой несущая и в ней планируется проем просто таки огромных размеров и он «априори» не согласуемый. Его необходимо как минимум сокращать до 100 см.
Кроме этого в планировке есть и еще нюансы, но для этого необходимо видеть план с расстановкой сантехнического оборудования.
Добрый день Вероника.
В данном случае стоимость узаканивания для вас будет 20 тысяч рублей, так как перепланировка простая и мы не возьмемся за ее согласование.
Мы подготовим вам проектную документацию и прокомментируем как все согласовать.
Для узаконивания необходима документация в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Добрый день.
Судя по планировке, это серия II-18. Возможно вы не прикрепили еще какой то план с красными линиями. В прикрепленных файлах только один план. По описанию, то что сделано не согласуемо. Но лучше конечно посмотреть конечную планировку квартиры, то есть то что получилось после перепланировки, возможно найдем какие либо варианты. В данное время никакого закона по амнистии ранее сделанных перепланировок нет. Все объекты согласуются в соответствии со стандартным порядком по 508-ПП.
Добрый день Сергей.
Да, правомерно. Для того что бы вынести решение о согласовании перепланировки жилищной инспекции необходимо видеть что было «до» нее. То есть это может быть либо поэтажный план и экспликация в черных линиях, либо архивная копия. И действительно без этого плана текущие красные линии не согласуют.