Красные линии БТИ и перепланировка

Нередко к нам обращаются с вопросом о том, что за красные линии присутствуют в техническом паспорте квартиры (нежилого помещения). Сразу ответим, что чаще всего красными линиями на плане БТИ отмечается несогласованная перепланировка, которая оказалась выявлена при снятии плана.

Если в вашем техпаспорте или поэтажном плане с экспликацией к нему есть такие линии, то это говорит только об одном – помещение придется приводить в соответствие со строительными нормами и жилищным законодательством.

В этой статье мы поговорим о том, как устраняются красные линии из учетной документации БТИ, а проще говоря - о том, что делать, чтобы узаконить перепланировку. 

Что означают красные линии на плане БТИ

Техпаспорт квартиры (нежилого помещения) с планом либо отдельный поэтажный план с экспликацией к нему являются документами БТИ, показывающими текущую планировку объекта недвижимости.

Появление красных линий на плане БТИ означает в абсолютном большинстве случаев лишь одно – в учетной документации графически зафиксирована перепланировка помещений, проведенная без соответствующего согласования со стороны контрольно-надзорных органов (жилищной инспекции).

Рассмотрим конкретную ситуацию: предположим, была выполнена самовольная перепланировка квартиры с объединением двух жилых комнат путем сноса межкомнатной перегородки. Выполнение таких работ не причинило ущерба зданию (несущая стена не была затронута), а ремонт, сделанный без лишнего шума и грязи, не привлек внимания соседей и управляющей компании.

И вот, в какой-то момент, понадобилось получить новую техническую документацию для данной квартиры, так как многочисленные операции с недвижимостью (залог, дарение, наследование и т.д.) предполагают наличие «свежих» документов БТИ. 

Становится необходим вызов техника БТИ, а он, в свою очередь, обязан зафиксировать все различия между бывшим поэтажным планом и текущим состоянием квартиры при помощи красных линий.

Примеры красных линий на планах БТИ квартир:

Красные линии БТИ при переустройстве квартиры, перестановка плиты и мойкиКрасные линии БТИ при самовольной перепланировкеНезаконная перепланировка и красные линии на БТИ

В дополнение к графическому обозначению нарушений на листе с планом проставляется штамп о переоборудовании без разрешения.

Впрочем, сталкиваются с похожей ситуацией не только те, кто сам выполнил незаконную перепланировку, но и те, кто приобретает такую недвижимость.


Независимо от того, жилье было куплено или досталось по наследству, кем и когда сделана сама перепланировка, согласно жилищному законодательству, действующий собственник несет всю ответственность за выполненные без разрешения работы. 


Конечно, нельзя сказать, что технический паспорт с зафиксированными отличиями от первоначальной планировки всегда означает, что ремонтные работы выполнены незаконно.

Из общего правила существуют отдельные исключения:

  1. Если красные линии БТИ появились в техпаспорте новостройки, сданной застройщиком без отделки, это означает, что при первичной технической инвентаризации помещений было неизвестно расположение зон, которые в обязательном порядке должны присутствовать на плане (уборной, ванной, совмещенного санузла, кухни, коридора и т. п.).   
  2. Красные линии также могут стать следствием технической ошибки при инвентаризации, когда, к примеру, после замеров, дверной прем или кухонную плиту нарисовали не на своем месте.

Чем грозят красные линии на плане БТИ

Многие действия с недвижимостью, имеющей красные линии БТИ, будут сопряжены с существенными сложностями или невозможны вовсе. 

Например, при продаже недвижимости с красными линиями БТИ, собственник будет вынужден договариваться о компромиссном варианте цены, учитывающей стоимость согласования выполненных изменений или восстановительного ремонта. 

При покупке недвижимости с неузаконенной перепланировкой банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита или обязать узаконить ремонт.

Появление красных линий на плане БТИ – тревожная ситуация, требующая исправления. Рано или поздно незаконно выполненная перепланировка будет обнаружена жилинспекцией, и собственник получит предписание об устранении нарушений. Основой для анализа самовольно выполненного переустройства будет как раз техпаспорт c отмеченными нарушениями (красными линиями).

В этом случае исправлять ситуацию придется уже в срок, установленный предписанием надзорного органа. Кроме того, нужно будет выплачивать штраф. В случае неисполнения требований ГЖИ против собственника возбуждается судебное производство.

Можно ли устранить красные полосы из документов

Часто нас спрашивают: как убрать красные линии в плане БТИ? 

Избавиться от красных полос, которыми на планах БТИ обозначаются незаконно возведенные строительные конструкции, возможно двумя способами:

  • Устранить нарушения, вернув помещению первоначальное планировочное решение.
  • Второй путь – узаконивание существующей перепланировки.

В обоих случаях итогом станут черные линии, означающие законную планировку.

Пример удаления красных линий БТИ при узаконивании перепланировки:

Красные линии БТИ в техпаспорте квартиры Техпаспорт БТИ с узаконенной перепланировкой

Согласовать самовольную перепланировку по факту ее проведения получается не всегда. 

Однозначно этого не получится, если выполненные работы привели к аварийной ситуации: у соседей появились трещины на стенах или перестала нормально работать вентиляция.

Также не удастся согласовать перепланировку, которая включает строительные мероприятия, запрещенные законом, о которых на нашем сайте есть отдельная статья. 

Руководствуясь регламентом, утвержденным в постановлении правительства Москвы № 508, ЖК РФ, а также действующими санитарными и строительными нормами, можно самостоятельно или с помощью специалистов по согласованию определить возможность/невозможность узаконивания самовольной перепланировки по факту.

Наше видео о красных линиях- что это такое и как устраняются:

Наша компания занимается согласованием перепланировок и разработкой проектной документации, поэтому мы можем дать  бесплатную консультацию по узакониванию ранее выполненной перепланировки квартиры или нежилого помещения. 

Как убрать красные линии в плане БТИ квартиры

Если речь идет о квартире, где перепланировка не производилась, но тем не менее красные линии на плане БТИ имеются, следует предпринять действия для исправления ошибки БТИ.

Для уверенности в своей правоте, если получится, надо снять копию с плана аналогичной квартиры соседей сверху или снизу, если достоверно известно, что у них не проводилась перепланировка. Или запросить в БТИ для сравнения архивную копию поэтажного плана.

Много вопросов вызывают красные линии БТИ в документах, полученных на квартиру в новостройке «свободной планировки».  От красных линий на плане БТИ в этом случае избавиться бывает сложнее – многое зависит от состояния документации застройщика и практики согласования ремонтных работ по конкретному адресу.

Если красные линии в техпаспорте означают самовольную перепланировку, то собственнику потребуется узаконить ее на основании технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ. 

Как исправить красные линии на плане БТИ нежилого помещения

Чтобы убрать красные линии на плане БТИ для нежилых помещений, понадобится несколько больший комплект документов.

Если помещением владеет юридическое лицо, нужно будет приложить заверенную нотариально копию устава предприятия, подтвердить полномочия руководителя приказом о его назначении. Кроме того, понадобится заключение Роспотребнадзора о том, что после перепланировки помещение соответствует действующим санитарным нормам.

В целом процедура согласования и перечень документов для жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах схожи.

Красные линии на планах БТИ нежилого помещения в жилом доме:

Пример красных линий на плане БТИКрасные линии на плане БТИ

Пример красных линий на плане БТИ отдельно стоящего здания:

Красные линии в техническом паспорте БТИКрасные линии в БТИ, нежилое помещениеБольшое нежилое помещение, пример красных линийОбозначение красных линий на плане БТИКрасные линии на поэтажном плане

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте! У нас присутствуют красные линии есть штамп о том то не разрешили и есть печать что есть разрешение . Это значит не узаконено что ли? Фото прилагается

Есть штамп о том что перепланировку не разрешили

Добрый день Петр.
Это БТИ не Московские и там форма несколько отличается. Но судя по ним в квартире есть незаконная перепланировка заключающаяся в том, что дверь смещена сторону общего коридора.

Вот тут БТИ выдало экспликацию + план БТИ с красными линиями где указано, что перепланировка без разрешения. Необходимо техзаключение о допустимости и безопасности. Какие сроки-цены?

Добрый день Ирина

 Да, если на плане БТИ такая пометка то это значит в квартире есть перепланировка. Стоимость технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ 25 тысяч рублей. Но вам необходимы не только план БТИ и экспликация "после перепланировки", также необходимы документы БТИ и до перепланировки. У вас они есть?

Вопрос: Добрый день.
Меня зовут Игорь, недавно звонил вам по поводу процесса согласования. Пообщался с дизайнером, насколько я понял, она уже консультировалась с вами, возможно, вы вспомните эти планы. 2-комнатная квартира дома I-511, 5-й этаж, газ.
Есть красные линии в текущей планировке (вложение). Есть план перепланировки (почти финальный)
Старались учитывать нормы, на кухню предполагается кассетная раздвижная дверь. Сейчас мой основной вопрос в последовательности действий по алгоритму согласования красных линий.
Хотелось бы начать реализацию новой планировки и согласовывать по факту.
Хотелось бы узнать ваше мнение относительно рисков в нашем случае, стоимость ваших услуг и комплект необходимых документов.

Добрый день, Игорь

Сложность в том, что пока в БТИ есть красные линии, согласовать новую перепланировку не представляется возможным. В Вашем случае необходимо либо возвращать всё к изначальному виду, вызывать БТИшника. чтобы он обновил план БТИ и красные линии пропали, то есть нужен план БТИ в черными линиями. Нельзя официально согласовать новую перепланировку через уже существующие красные линии, нет такого регламента. Либо сначала делать весь ремонт полностью и после этого согласовывать всё единым пакетом документов, то есть уже получать "новые конечные красные линии" и согласовывать их при помощи технического заключения о допустимости  безопасности ранее выполненных работ.
Предпочтительнее конечно вернуть планировку к исходному виду, учитывая что мероприятий в красных линиях не так много.

Добрый день!

Мы приобрели в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Как узаконить красные линии на бти?
В отчете об оценке квартиры было указано, что возможно согласовать перепланировку по эскизу. Однако, после прочтения материалов на Вашем сайте у меня возникли сомнения можно ли это сделать (признать часть жилой комнаты коридором или согласовать отсутствие дверного блока между газифицированной кухней и комнатой, а также вход в санузел из комнаты).

Подскажите, пожалуйста, возможно ли согласовать данную перепланировку (по эскизу/проекту) и сколько это стоит в Вашей фирме? Перепланировка отражена в прилагаемом файле.
Планировка квартиры не соответствует поэтажному плану БТИ:
1. В пределах помещения №4 (коридор) установлена дверь-купе во всю высоту помещения, образовано отдельное помещение встроенный шкаф.
2. Между помещением №1б (жил. исп. как коридор) и помещением №4 (коридор), помещением №1б (жил. исп. как коридор) и помещением №2 (кухня) демонтированы перегородки с дверными блоками.
3. Между помещением №1б (жил. исп. как кор.) и помещением №1 (жилая изолированная) демонтирована часть перегородки с дверными блоками. 4.Перенесен вход в санузел:
4.1. Между помещением №3 (санузел совмещенный) и помещением №4 (коридор) демонтирован дверной блок, дверной проем заложен.
4.2. Между помещением № 1б (жил. исп. как коридор) и помещением №3 (санузел совмещенный) в стене сделан проем и установлен дверной блок.
5. В пределах помещения №3 (санузел совмещенный) установлен инженерный короб.
6. В пределах помещения №3 (санузел совмещенный) смещены раковина и унитаз.
7. В пределах помещения №2 (кухня) смещена газовая плита. Газовая плита смещена путем гибкого подключения.

Как узаконить красные линии на бти?

Добрый день Степан Викторович.

Есть некоторые отличия если смотреть на план БТИ и описание из оценочного отчета. То есть в текстовом описании значительно больше мероприятий чем в прикрепленном плане БТИ. Если ориентироваться на план БТИ то узаконить перепланировку можно по эскизу, а если на текстовое описание, то она согласуется по проекту.

Необходимо коммерческое предложение для формирования бюджета и организации тендера на согласование перепланировки.

Нужно убрать красные линии на плане БТИ нежилого помещения. Здание отдельностоящее нежилое в ВАО, площадь 4300 кв.м.
Проведены работы по перепланировке внутри здания и по фасаду (оконные проемы).

Необходимы:
Разработка технического заключения и проекта, получение заключения Москомархитектуры, получение планов БТИ, внесение изменений в ЕГРН.

Добрый день Вероника Васильевна.

Суда по всему убрать красные линии на плане БТИ вашего нежилого здания возможно. Но сформировать однозначное коммерческое предложение на основании данной картинки нельзя. Кроме того, я пока даже не знаю кому его высылать. Не могли бы вы написать нам на электронную почту и несколько подробнее рассказать об объекте.

Квартира находится в Москве. Я прочитал что для утверждений красных линий задним числом в бти нужно предоставить техническое заключение. Вы делайте данное заключение?

Добрый день Кирилл.

Это не совсем верная информация. Для утверждения красных линий задним числом действительно необходимо делать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Но предоставлять его необходимо не в БТИ а в жилищную инспекцию, которая после согласования перепланировки направить акт о завершенном переустройстве в БТИ и вот тогда необходимо обращаться в БТИ, которое "обчертит красные линии в черные". Да, мы делаем данный документ, обращайтесь будем рады помочь.

Добрый день. В квартире очень давно был заделан дверной проход (имелась другая дверь в помещении). Сейчас планируется ремонт с перепланировкой, будем согласовывать в мжи. Нужно ли сначала согласовать этот дверной проем (чтобы не было красных линий бти) или надо будет оплатить штраф и уже не заморачиваться с дверью, а согласовывать новый проект?

Добрый день Анастасия.

Согласовать перепланировку "через" существующие красные линии не удаться. Нет регламента согласования следующих перепланировок не узаконив старые. То есть, есть три варианта:

Первый, вы узаконивайте текущую перепланировку с заложенной дверью и далее узаконивайте новую.

Второй, вы возвращаете дверь, получаете БТИ в черных линиях и согласуете уже планируемую новую перепланировку.

Третий, вы делайте незаконную перепланировку, получаете уже новые красные лини, то есть фактически такую же как у вас незаконную перепланировку, только из набора других мероприятий и узаконивайте уже ее.

Третий вариант я вообще бы не рекомендовал, то есть это фактически делать незаконную перепланировку. Первый тоже, это два круга согласования. В данном случае я разумно было бы вернуть дверь, вызвать БТИ, получить БТИ в черных "до перепланировки" и в нормальном регламентном режиме согласовывать планируемую перепланировку с учетом разработки проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки.
 

Москва. У меня в плане БТИ красная линия (снесена ненесущая стена). Я хочу ещё убрать стену м/д ванной и туалетом. Можно ли за один раз узаконить и старую и новую перепланировки? БТИ не потребует вначале восстановить старую снесённую стену. А уже потом заново всё согласовывать.

Добрый день Андрей.

Можно. Нужно делать перепланировку, вызывать БТИ, фиксировать сразу два факта в красных линиях и согласовывать оптом сразу все перепланировки. Для согласования перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Будем рады помочь с его разработкой.

Добрый день. А техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки на эти красные линии с газовой плитой не потребуют?

Если без устройства дополнительных газовых сетей, то не потребуют. Если с устройством то потребуют.

В продолжение разговора направляю документы БТИ по квартире и вариант дизайн-проекта (только квартира без балкона).
От предыдущего собственника осталась неузаконенная перепланировка - перенос проемов.
Основные вопросы: как исправить данные красные линии БТИ: расширение кухни за счет ванной комнаты и вход в ванную комнату через жилую комнату.
Возможно ли узаконить такой вариант перепланировки? Какой алгоритм действий?
Какова будет стоимость "под ключ" (с получением Вами всей документации)? Сколько по времени займет данная процедура?

Красные линии на плане БТИ
Как исправлять красные линии на БТИ

Добрый день Михаил

Расширять кухню за счет ванной нельзя, выход из санузла в жилую тоже не допустим.
В таком виде данную перепланировку, увы, не согласовать. То есть исправить данные красные линии возможно, можно и согласовать их в текущем виде и какую то новую перепланировку, но согласовать именно тот вариант который вы направили нельзя.
Либо делать изолированный коридор с дверью между комнатой и тем небольшим треугольным участком, где расположены двери в санузел и кухню, либо переносить вход в санузел в прихожую.

Здравствуйте!
Реально ли узаконить перепланировку моей квартиры? Она находится в панельном доме.
БТИ с красными линиями высылаю, квартира на последнем этаже.
Если "да", то какие сроки и стоимость Ваших услуг?
С уважением, София

План БТИ с красными линиями в панельном доме
Экспликация в панельном доме

Добрый день София

Не могу однозначно ответить на ваш вопрос. Если говорить принципиально о том можно ли узаконить перепланировку квартиры в панельном доме, то да это возможно сделать, но в данном случае пока полноценный анализ провести нельзя. Для полного анализа возможности согласования вашей перепланировки необходимо будет видеть исходный план БТИ.
Направьте, пожалуйста, на нашу электронную почту (info@gsps.ru) план БТИ с изначальной планировкой и номер вашего телефона для связи.
В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам перепланировки.

Здравствуйте, двадцать лет назад была сделана перепланировка несущей стены под дверной проем, можно ли оформить и зарегистрировать такую переделку.
В БТИ эта переделка зафиксирована, т.н. красные линии. 12 этах 12 этажного дома.

Добрый день Степан.
Не могли бы вы направить данные документы нам на электронную почту, я посмотрю и оценю возможность согласования уже зафиксированной перепланировки.

Добрый день. Правомерно ли требование мжи предоставлять бти без красных линий. У меня есть только такой план, а они хотят еще к нему какой то первоначальный план в черных линиях?

Добрый день Сергей.

Да, правомерно. Для того что бы вынести решение о согласовании перепланировки жилищной инспекции необходимо видеть что было "до" нее. То есть это может быть либо поэтажный план и экспликация в черных линиях, либо архивная копия. И действительно без этого плана текущие красные линии не согласуют.