Разделение квартиры

Статистически разделение квартиры происходит значительно реже, чем обратный процесс – объединение квартир, так как увеличить жилую площадь желающих больше.

Однако бывают разные ситуации, при которых требуется именно разделить ранее объединенные квартиры. 

Допустим квартиру, соединенную из двух, требуется разделить для самостоятельного проживания выросших детей или при иных обстоятельствах.

Стоит упомянуть и еще одну важную причину для разделения квартир – экономическую. Как правило, каждая из квартир по отдельности оценивается выше, нежели часть квартиры большой площади.

В последние годы часто задают вопросы о возможности приобретения больших квартир для последующего их разделения на несколько студий. 

Как мы уже говорили, ситуаций, при которых требуется разделение квартиры, множество, а порядок согласования такой перепланировки и технические особенности процесса остаются неизменными. В этой статье мы будем говорить именно о них.

Можно ли узаконить разделение квартиры две

Работы по разделению квартиры, как и по объединению, считаются перепланировкой и требуют согласования.

В настоящее время в Москве есть возможность согласовать не только те работы, которые еще предстоит сделать при перепланировке, но и узаконить выполненный ремонт.

Для согласования выполненной перепланировки необходимо, чтобы все реализованные мероприятия соответствовали действующим требованиям и нормам.

В Подмосковье для подавляющего большинства районов согласование выполненных работ муниципальным регламентом не предусмотрено – узаконить сделанную перепланировку возможно только по решению суда.

В отдельных случаях администрация, чтобы избежать судебного процесса, допускает согласование выполненной перепланировки по регламенту предстоящей.

В любом случае, при узаконивании работ, произведенных без согласования, собственнику предстоит выплатить штраф.

Разделение квартиры на две из ранее объединенных

Этот вариант разделения квартиры наиболее прост как в согласовании, так и при подготовке проектной документации. Дело в том, что в изначальном проекте в каждую из квартир предусматривался отдельный вход и речь идет лишь о восстановлении первичной планировки.

Проем в несущей стене, который был прорезан при объединении квартир, замоноличивают бетоном с арматурой либо попросту закладывают кирпичом.

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Квартиры до объединения по горизонтали Проект соединения двух квартирОбъединенные  квартиры после перепланировки

В квартирах, которые были объединены по вертикали, заделывается проем в перекрытии, что уже не так просто – требуется восстановить равную несущую способность по всей его площади и демонтировать лестницу.

В зависимости от того, один будет собственник у двух квартир или несколько – может потребоваться разделение прав собственности. 

Подробнее об оформлении документов при разделении квартиры мы поговорим ниже. 

Разделение одной квартиры на две

При разделении одной квартиры с большой площадью, например пятикомнатной на двухкомнатную и трехкомнатную, сложностей возникает гораздо больше. 

Во-первых, в квартирах необходимо предусмотреть санузлы, разместив их в соответствии с санитарными и строительными нормами, что уже непросто.

Во-вторых, в каждой квартире должна быть кухня или кухня-ниша, для размещения которых требуется соблюдение множества условий.

В-третьих, для санузлов и кухонь новых квартир нужно будет разработать проект вентиляции помещений, канализации и водоснабжения с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, придется переделать схему подачи электроэнергии. 

В-четвертых, необходимо устроить для каждой из квартир отдельный выход из них на лестничную площадку, что не всегда становится возможным технически.

Значительно усложняет согласование при разделении квартиры необходимость устройства входа в квартиру через стену подъезда – то есть с затрагиванием общедомового имущества, что требует проведения собрания всех собственников дома.

Разделение квартиры, которая по проекту застройщика была единой на несколько студий для продажи или сдачи в наем в настоящее время осуществить законно практически невозможно. По сложившейся практике, такие варианты рассматриваются надзорными органами как устройство хостелов, что согласовать удается лишь в редких случаях.

При обнаружении самовольно разделенной квартиры вероятность проиграть дело в суде и впоследствии восстанавливать все в первоначальном виде близка к 100%.

Как согласовать разделение квартиры

Подготовку проектной документации для согласования перепланировки с разделением квартир, по закону, предстоит выполнить специалистам проектной организации, имеющей допуск СРО.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается проект и техническое заключение о возможности ее выполнить, а для выполненной – техническое заключение о том, что работы допустимы и произведены безопасно для здания.

Если простые перепланировки, вроде демонтажа встроенной мебели, вы можете согласовать самостоятельно без проблем, а более сложные, потратив чуть больше времени, то разделение квартиры на две лучше сразу поручать специалистам в области согласования. 

Первым делом стоит показать им техпаспорт квартиры – это даст возможность определиться с тем, возможна ли такая перепланировка в принципе и каким образом ее лучше всего осуществить. 

После этого будут разработаны техническое заключение и проект перепланировки, собран комплект документов, включающий, помимо проектной, следующую документацию для согласования: 

  • Заявление о перепланировке.
  • При отсутствии сведений в ЕГРН копию свидетельства права собственности на квартиру (нотариально заверенную).
  • Доверенность на специалиста по согласованию (если подача документов осуществляется не собственником).
  • Техпаспорт квартиры из БТИ.
  • Согласие собрания собственников (при устройстве нового входа в стене подъезда).
  • Справку Мосгаза или Мособлгаза (при переносе газового оборудования).
  • Согласие управляющей компании и/или предприятия по электроснабжению.

После того, как все документы собраны, их подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию или областной надзорный орган, осуществляющий согласование перепланировки. 

До получения разрешения ремонтные работы по разделению квартир лучше не начинать.

После того, как ремонт завершится, подается заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки. Приемочная комиссия проверяет правильность исполнения согласованного проекта и подписывает акт о завершенной перепланировке. После предстоит организовать визит на квартиру специалиста из БТИ, который произведет обмеры помещений и зафиксирует их новые габариты.

Наконец, последним этапом станет оформление новых объектов недвижимости и регистрация права собственности на них. Если собственников у квартир несколько, то перед этим потребуются услуги нотариуса для подписания договора о разделении собственности. После того, как вы поставите квартиры на кадастровый учет, перепланировку с разделением квартиры на две квартиры можно будет считать завершенной. 

Наша организация имеет опыт в согласовании разделения квартир, поэтому будем рады помочь вам в этом вопросе. У нас есть все необходимые допуски СРО, а потому мы можем предложить разработку проектной документации и согласование документов во всех государственных инстанциях.

Предварительная консультация проводится бесплатно. Задать интересующие вопросы вы можете по телефону устно или в письменном виде, заполнив форму на сайте или отправив информацию на нашу электронную почту.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день. Собираемся приобрести квартиру, которую после выплаты ипотеки хотим разделить на две. Ремонт планируем делать исходя из своих планов - отдельные распределительные щиты, разводку для батарей (разные), вентиляция и стояки разные. Нужно ли ещё что-то предусмотреть? Нужны ли будут подтверждения по скрытым работам для проверяющих служб, что мы сделали все как надо. Какие-то технические проекты?

Добрый день Елена.

Разделить квартиры на две достаточно сложно. Вопросов множество нужно учесть. Например вентиляция кухни. В квартире один стояк вентиляции для кухни, а в каждой кухне в каждой квартире должен быть свой отдельный стояк. Или например "куда деть" общий коридор, который останется после разделения квартир, он не будет принадлежать не одной не другой квартиры, то ли выделять в общедомовую собственность, то ли сервитутом к одной из квартир. То есть если вы планируйте разделить юридически вопросов множество и скорее всего это не удаться. А если физически, а юридически это будет одна квартира, то тогда можно.

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, можно ли узаконить разделение пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные.
Данная квартира, судя по планировке, образована путём соединения трёшки и однушки.
Я прикладываю картинку (именно пятикомнатной не нашла, поэтому взяла однушку и трёшку и чуть поправила), на которой красным выделено, что я предполагаю убирать, и что построить. Ну и цену напишите!

Добрый день Юлия.
К сожалению картинка видимо не прикрепилась. Пришлите ее пожалуйста я все посмотрю. А также прокомментируйте информацию о том что под вашей квартирой, такая же как ваша, или там две разные квартиры.

Добрый день. Суть такая, дали квартиру для большой семьи.
По документам квартира одна, а по факту две.
Хотел бы разделить их на отдельные.

Добрый день Александр.

По данной информации сложно что то однозначно сказать. Необходимо видеть документы. Нужен план БТИ и картинка перепланировки с разделением.
Вы можете направить их на электронную почту и я посмотрю объект.

Собираюсь разделить помещение на 2 отдельных квартира. К перегородке между квартирами есть какие-то требования по материалу изоляции...?

Добрый день Влад.

Думаю что нет. По крайней мере я не встречал в каких либо нормах требования к данным перегородкам.

Добрый день!
Я рассматриваю возможность разделения 6 комнатной квартиры на две трешки. Хотелось бы получить консультацию по возможности такой перепланировки, ее срокам и стоимости.
На фото - существующая сейчас перепланировка (согласованная в 1995 году), и исходный вариант до нее.
Дом 1907 года постройки. не памятник. Этаж - последний.

Разделить шестикомнатную квартиру на две трехкомнатные
Разделить шестикомнатную квартиру на две трехкомнатные
Разделить шестикомнатную квартиру на две трехкомнатные

Добрый день Ольга.

Для объективного анализа не хватает информации. Необходимо посмотреть документы по последней согласованной перепланировке.
По моему мнению исходя из того что есть, нет, это несогласуемо. Но направьте документы, я посмотрю подробнее.

Добрый день!

Я живу в двухкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка не желает продавать мне комнату, я тоже не очень хочу продавать свою комнату за бесценок.
Соответственно, вопрос: возможно ли произвести перепланировку в квартире таким образом, чтобы квартиру поделить на две?

Квартира №1 на схеме будет состоять из комнаты и санузла (студия). В комнате необходимо будет соорудить кухню. Тут возникает 2 важных вопроса: нужно ли согласовывать установку дополнительного унитаза (ведь при делении квартиры нужно будет установить второй унитаз), и можно ли провести газ в комнату (я вроде читала, что нельзя)?
Что потребуется от соседки? Спасибо.

Перепланировка с делением квартиры на 2

Добрый день Анастасия Сергеевна.

К сожлаению нет, данную перепланировку согласовать нельзя. Не технически не юридически данную квартиру не разделить.