Разбивка квартиры на студии

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.
В самом начале хотелось бы отметить, что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину 

Согласно сложившейся практике  к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство.

Пример квартир-студий в новостройке

Квартира-студия с лоджиейСтудия в новостройке

Квартиры-студии в новостройках, а также устраиваемые в результате работ по перепланировке, должны соответствовать требованиям действующих санитарных и строительных норм. Перечислим основные:

►  Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения. 

Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, в проходной встроенный шкаф, кладовую и пр. 

►   Запрещается объединять кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;

Всевозможные гармошки и ширмы не отвечают требованию плотного притвора

►   Кухню с электрической плитой объединять с комнатой вполне возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);

►  Санузлы и кухни-ниши возможно располагать только над нежилыми помещениями;

При перепланировке с совмещением кухни и комнаты, на плане квартиры квартира по-прежнему остаётся кухонное помещение в прежних границах. 

Перепланировка с совмещением кухни и комнаты

План квартиры до перепланировкиПлан после перепланировкиНачальная эксплткацияИтоговая экспликацияДемонтажно-монтажный план

При перепланировке данной однокомнатной квартиры совместили пространство кухни и комнаты.Подробнее данный проект описан здесь.

Исключениями из их правил являются некоторые районы Московской области, в которых внутренний муниципальный регламент, допускает выход из санузла в жилую комнату. 

Также в одних районах Подмосковья можно совмещать кухню с газовой плитой и жилу комнату, а в других нельзя демонтировать ненесущую перегородку между кухней с электроплитой и комнатой без согласия собрания собственников, та как внутриквартирные перегородки относят к общедомовому имуществу.

Деление квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом проект с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.

Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.

Исходя из вышесказанного следует, что разбивка квартиры на студии потребует не только перевода квартиры из жилого фонда в нежилой, но и устройства обособленного входа в каждую из студий. 

План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры 

План застройщика с четырехкомнатной квартиройПлан разделения четырехкомнатной квартиры на студии

Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, также потребуется устройство отдельного входа для каждой из них. 

В этом случае потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь с устройством проёма на лестничный коридор, либо разместить отдельные входы в тамбур, устроенный на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовая собственность, перед согласованием такой перепланировки потребуется получить разрешение 2/3 голосов собрания всех собственников. 

Кроме этого, устройство входов на площади квартиры, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

Как показала практика, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

Незаконная перепланировка и ее последствия

Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно. Подобные несогласованные мероприятия зачастую приводят к необходимости масштабных и дорогостоящих восстановительных работ.

При выявлении самовольной перепланировки надзорные органы выдают собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению. 


Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы. 


 В случае неисполнения этих требований, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Подводя черту под сказанным, можно констатировать, что в настоящее время согласовать перепланировку с разделением квартиры на студии не представляется возможным. Перепланировка квартиры с совмещением площадей кухни и комнаты возможна при соблюдении действующих норм.

Для консультации по всем вопросам, касающимся перепланировки жилой и нежилой недвижимости возможно направить на нашу электронную почту нашей организации план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса. 

Кроме этого, потребуется указать контактный номер телефона, а также в каком объёме требуется участие наше участие – консультация, разработка проектной документации или полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Купил в Москве апартаменты 40 квм. Интересует разбивка апартаментов на 2 студии с отдельными сан узлами и кухнями. План апартаментов прикрепляю.

Деление на студии в апартаментах

Добрый день Максим.

Если в этом доме есть жилые квартиры, то есть согласование необходимо проводить в жилищной инспекции, то это не согласуют. Если этот дом весь не жилой, то есть согласование проводится в БТИ, то шанс есть, но он также не большой, по практике в данное время и БТИ дает отказы в подобных решениях. Сейчас деление на студии практически нигде нельзя согласовать. Поэтому мое мнение, что ответ скорее всего отрицательный.

Здравствуйте! Вопрос,почему вы говорите,что нельзя сделать (напилить квартиры на студии) ???? В новом доме с черновой отделкой

Добрый день.

На сайте государственной жилищной инспекции в разделе новости, есть новость от 14 ноября. Там сама жилищная инспекция подробнейшим образом комментирует почему нельзя "напилить квартиры на студии".

Здравствуйте.

Хочу купить долю в квартире на первом этаже.
В квартире в каждой комнате собираются делать перегородки из пеноблока для санузла.
Все будет делаться по строительным и санитарным нормам.
У меня вопрос, можно ли будет такую перепланировку согласовать, сколько это будет стоить для всей квартиры и какие сроки.

Добрый день Светлана.

Покупка доли в квартире с выделенной отдельной комнатой не лучшая идея.
Жилищная инспекция сейчас по практике не согласует перепланировки квартир разделенных на студии. 
Эта квартира останется практически со стопроцентной вероятностью с несогласованной перепланировкой, а если она выявится, то через суд заставят восстановить исходную планировку квартиры так как согласовать это будет соответственно нельзя.

Здравствуйте, хотел бы узнать нужно ли согласие соседей если вход в квартиру будет прежним но в самой квартире будет сделан "коридор" откуда будет вход в остальные студий.
Планирую поделить 5 комнатную квартиру на 5 студий при этом вход в них будет осуществляться непосредственно внутри квартиры надеюсь понятно)))

Добрый день Дмитрий.

Нет, согласие соседей не нужно если вы какие либо работы проводите внутри квартиры. Однако согласовать разделение квартиры на студии нельзя, по крайней мере сейчас я не видел объекты которые согласованы.

Интересно, почему одни организации узаконивают квартиры разделённые на студии на первом этаже, а Вы пишете, что это не возможно??? Если по нормам мокрые точки правильно размещены, несущие стены не затронуты. И под квартирой не жилой этаж! На каком основании могут отклонить данную перепланировку???

Я не совсем понимаю ваш вопрос. Я считаю на основании своего опыта, что сейчас это не то что бы не возможно, а настолько затруднительно, что с экономической точки зрения это не имеет никакого смысла. Например я уверен в том что я могу слетать в космос, смелое утверждение, но могу же. Всего лишь не хватает пару сотен миллионов долларов и в качестве космического туриста я смогу это сделать, а за миллиард меня назначат даже капитаном. Шансов на деление квартиры на студии несколько больше, но все равно не достаточно для успешного реализации процесса. На сайте жилищной инспекции например где то от ноября выложен пост о том как собственника " квартиры деленной студии" принуждают вернуть все обратно. Вы его легко найдете. И у него все по нормам, и несущие не затронуты и даже под квартирой нежилой этаж. Там же найдет и причины почему жилищная инспекция откажет, я читал этот пост и они написали только пару из десятков причин на основании которых могут отказать. Но раз есть организации которые могут это согласовать я буду рад если они вам помогут. Однако мое мнение это не изменит.

Здравствуйте. Планирую разделить квартиру на две(студию и 2ккв).У нее два входа и она на первом этаже. Под ней полуподвальное помещение,в котором находится офис. Сколько это может стоить с вашими услугами?

Добрый день, Артур

К сожалению, но не сможем помочь с согласованием вашего объекта.

На текущий момент наша организация не занимается подобного рода согласованием