Незаконная перепланировка помещений. Виды наказаний и сложности согласования.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (ст. 25), перепланировкой помещения считаются работы, изменяющие его конфигурацию, что, в свою очередь, требует внесения изменений в учетно-техническую документацию БТИ. Кроме того, к работам по перепланировке помещений относят устройство или изменение конструкции полов.

Работы по перепланировке квартир и нежилых помещений требуется согласовывать (ст. 26 ЖК РФ), но далеко не всегда это требование выполняется собственниками – часто ремонтные работы производятся незаконно.

Незаконная перепланировка жилого помещения

Несогласованная перепланировка квартиры даже сегодня остается достаточно распространенным явлением. 
В данной статье мы расскажем о том, что считается незаконной перепланировкой, какие санкции за это предусмотрены. И как узаконить несогласованную перепланировку.

Неузаконенная перепланировка. Что это такое.

Согласно жилищному законодательству, незаконной перепланировкой в многоквартирном доме считаются работы, выполненные без предварительного согласования. 

С точки зрения закона, не имеет значения, кем и когда была выполнена несогласованная перепланировка и какие на тот момент действовали нормы. 

Перепланировка, произведенная без разрешения надзорного органа, считается незаконной. 

Напомним, какие из ремонтных мероприятий считаются перепланировкой. В основном это касается следующих видов работ:

• Изменение конфигурации помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов.
• Изменение конструкции полов.
• Устройство проема в несущей стене.
• Демонтаж участка стены под окном балкона или лоджии (подоконного блока).
• Демонтаж сантехкабины и совмещение санузла.
• Устройство кладовок, встроенных шкафов, гардеробных и многое другое.

К примеру, перенос унитаза или плиты будет переустройством, а снос встроенного шкафа или установка дополнительной перегородки является перепланировкой. Крайне редко в практике бывает что-то одно, в 99 процентах случаев при работах есть и мероприятия по переустройству, и мероприятия по перепланировке.

И, с точки зрения законодательства, несогласованная перепланировка – это ситуация, когда реальная планировка помещений (конфигурация стен, расположение оборудования и другие составляющие понятия «планировка» ) квартиры, дома или любого другого объекта недвижимости отличается от зафиксированной в документах БТИ.

То есть достаточно без согласования снести встроенный шкаф, отраженный на плане квартиры, или переместить раковину в пределах санузла, чтобы это квалифицировалось как неузаконенная перепланировка.

Выполненные без согласования, то есть незаконные перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах, можно условно разделить на две группы:

• Перепланировки, не нарушающие действующие нормы и регламенты, которые чаще называют самовольными.
• Перепланировки, которые согласовать нельзя, потому что они нарушают СП, СанПиНы, техрегламенты и т.д., то есть незаконные со всех точек зрения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения также может содержать разрешенные и запрещенные мероприятия. 

Для помещений в многоквартирных домах Москвы перечень мероприятий, которые нельзя согласовать, содержится в постановлении городского Правительства №508-ПП, регламентирующим перепланировку и переустройство.

Познакомиться с запрещенными видами работ можно в этой статье.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Совершенно не задумываясь, владельцы квартир меняют остекление оконных проемов и балконов (лоджий), устанавливают наружные блоки кондиционеров, уменьшают вентиляционные короба, переносят кухни и санузлы на площадь жилых комнат, устраивают проемы в несущих стенах, и даже сносят такие стены полностью!

И тем самым портят внешний облик и архитектурную целостность фасада здания, причиняют неудобства и лишние хлопоты соседям. А затрагивая несущие конструкции, ставят под угрозу собственные жизни и жизни других людей. 

И неважно, что именно приводит к осуществлению незаконной перепланировки: непонимание принципов строительства, незнание законодательства, неудобства стандартной планировки или желание сэкономить деньги на согласовании.

Ничто, никакие причины не смогут оправдать возможные жертвы последствий. Даже если не рассматривать возможность такого трагического сценария, несанкционированная перепланировка, произведенная с нарушением строительных или санитарных норм, рано или поздно приведет владельца к ситуации, когда придется восстанавливать изначальную планировку под угрозой выселения. А это сложнее любого «евроремонта». 

Что будет, если сделать незаконную перепланировку квартиры

Квартиры и нежилые помещения с несогласованной перепланировкой и/или переустройством могут стать для их собственников источником значительных затрат и юридических проблем.

Например, если квартиру захочется приватизировать, продать, обменять или передать в наследство, неузаконенная перепланировка будет являться непреодолимым препятствием, поскольку ни одна сделка не регистрируется органами власти без предъявления «свежего» плана БТИ, отражающего реальную планировку.

В такой ситуации необходимо узаконить перепланировку.
А на это уйдет время, что, с учетом постоянных перемен на рынке недвижимости, может грозить владельцу потерей выгодных предложений и денег. И это в лучшем случае. Ведь нередки случаи, когда без получения официального разрешения жильцами производятся гораздо более глобальные перепланировки, чем безобидный снос встроенных шкафов.

В настоящее время Мосжилинспекция ужесточила контроль за незаконными перепланировками. И санкции против несогласованных работ могут доходить до выселения лиц, уклоняющихся от узаконения перепланировки.

Это редкий случай. Но наша организация один раз участвовала в подобном процессе.

Речь шла о проеме в несущей стене, выполненном без согласования. На собственника квартиры пожаловались соседи. Ему было выслано одно предписание жилищной инспекции, которое он проигнорировал. Затем было выслано второе предписание, которое также было проигнорировано. А далее жилищная инспекция передала дело в суд.

И уже в судебном заседании судья разъяснила собственнику про ответственность за неузаконенную перепланировку, и что если он будет продолжать «себя вести» в таком же режиме и уклоняться от процесса согласования, то весь процесс через несколько судебных заседаний придет к тому, что будет вынесено решение о продаже квартиры с публичных торгов. И ему будут переведены вырученные средства, за вычетом суммы, затраченной новым собственником на исправление аварийной ситуации и затрат на согласование перепланировки.

И вот только в этот момент собственник «сообразил», что дело разворачивается не в позитивном ключе и начал искать специалистов, которые бы согласовали ему перепланировку.

Таким образом, в интернете он нашел нашу компанию, и в течении 4 месяцев мы согласовали ему перепланировку, сняли вопросы с судом, а также провели работы по усилению ранее выполненного проема, так как в штате нашей компании есть свой отдел алмазной резки и усиления проемов.

И, конечно же, в этом процессе ему пришлось оплатить штраф 2500 рублей за незаконную перепланировку, что уже было исключительно радостным событием по сравнению с принудительной продажей квартиры.

Последствия несогласованной перепланировки квартиры

Ремонтные работы, выполненные без надлежащего разрешения, рано или поздно обнаруживаются надзорным органом, и к нарушителю применяются административные санкции.

Ответственность за состояние квартиры/нежилого помещения с несогласованной перепланировкой несет только текущий собственник.

Установленный факт незаконной перепланировки квартиры влечет за собой административную ответственность в виде штрафа и получения предписания, обязывающего собственника в установленный срок и за свой счет устранить допущенные нарушения.

Примеры предписаний жилищной инспекции и административный протокол, фото.

Как показала практика нашей организации, 7 из 10 несогласованных перепланировок содержат мероприятия, которые узаконить невозможно. И это приводит к значительным сложностям, так как необходимо выполнять незапланированные ремонтно-строительные работы по исправлению несогласуемых мероприятий.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку является лишь малой частью возможных расходов, к которым зачастую приводит проведение работ без предварительного согласования.

На сегодня, независимо от того, может быть согласована перепланировка по факту или нет, штраф физическому лицу за незаконную перепланировку составляет 2-2,5 тысячи рублей (на каждого из собственников).

Однако этим ответственность за незаконную перепланировку квартиры не ограничивается. Как мы уже сказали, если узаконить выполненные работы нельзя, потребуется выполнить полный или частичный восстановительный ремонт и устранить причиненный ущерб соседям, если таковой имеется.

В случае категорического отказа от исполнения предписания надзорного органа материалы передаются в суд.

Незаконная перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилых помещений (офисов, магазинов, ресторанов, салонов красоты, спортивных, административных, медицинских и других учреждений) также, как и переустройство квартир, нуждается в предварительном оформлении документов и получении разрешения на ремонтные работы.

Однако в наше время нежилые помещения часто перепланируют без разрешения надзорных органов, что является нарушением закона и влечет за собой серьезные последствия.

Ответственность за незаконную перепланировку

Санкции отличаются для владельцев квартир и нежилых помещений. Если нелегальную перепланировку обнаружат в арендуемом помещении, то, скорее всего, договор аренды будет расторгнут. В 2014 году имелась масса подобных примеров. Если же вопрос не решить, надеясь на то, что власти о вашем нарушении «забудут», то вполне вероятно и лишиться недвижимости, которая будет продана, а вам придется довольствоваться его неполной стоимостью.

Сумма штрафа юридическому лицу за незаконную перепланировку помещения в данный момент составляет от 300 до 350 тысяч рублей. Кроме того, отдельная ответственность может налагаться на генерального директора организации.

Также нужно учитывать, что ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения, даже в виде такого большого штрафа, составляет лишь часть возможных затрат – еще могут потребоваться ремонтно-восстановительные работы. 

Для оформления незаконной перепланировки нежилого помещения, если все работы соответствуют нормам, потребуется разработка проектной документации от организации с допуском СРО, в некоторых случаях – от автора проекта дома.

Чем опасна незаконная перепланировка квартир и нежилых помещений

Последствиями незаконной перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут стать не только штрафы и необходимость восстановления прежнего планировочного решения, но и гораздо более существенные проблемы.

Работы, выполненные без согласования, могут ухудшить условия проживания соседей, привести к заливам помещений снизу или иным аварийным ситуациям. 

Самыми опасными могут стать последствия незаконной перепланировки с изменением несущих конструкций здания. Такие работы, выполненные без проектной документации с расчетами нагрузок и необходимой схемой усиления капитальных конструкций, могут привести к образованию трещин в стенах и нарушению прочности здания.

Наиболее опасна незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме, которые, как правило, располагаются на нижних этажах зданий, где на несущие конструкции ложится максимальная нагрузка.

Как выявляется незаконная перепланировка

Часто бывает, что собственник квартиры даже не подозревает, что владеет недвижимостью с незаконной перепланировкой. Для понимания, есть ли в помещении незаконная перепланировка, следует сопоставить фактическую планировку с планом БТИ.

Нарушения, связанные с незаконной перепланировкой нежилого помещения или квартиры, также могут быть выявлены при посещении объекта специалистом БТИ. Для различных юридических действий с недвижимостью может потребоваться предоставление актуальной технической документации на помещение из Бюро технической инвентаризации. При осмотре выявленные изменения в планировке помещения сотрудник ГБУ МосгорБТИ будет обязан зафиксировать в документах техучета в виде красных линий.

Весьма часто незаконная перепланировка становится известной надзорным органам от управляющих компаний, а также на основании жалоб других жильцов дома.

В этих случаях жилищная инспекция выдает собственнику предписание о допуске инспектора на объект для проверки законности перепланировки и выявления возможных нарушений.

Уведомление о проверке квартиры с незаконной перепланировкой и акт ее осмотра, фото.

Что делать при незаконной перепланировке не рекомендуется, так это отказывать надзорным органам в доступе для проверки помещения. 

Устранение незаконной перепланировки

Как было сказано выше, у собственника есть несколько вариантов действий при незаконной перепланировке:

• Восстановление незаконной перепланировки до состояния, соответствующего документам БТИ (переделать ремонт обратно, то есть вернуть квартиру в прежнее состояние).
• Узаконивание перепланировки по факту, если выполненные работы не нарушают действующих норм.
• Приведение помещений в соответствие нормам с узакониванием допустимых мероприятий.

Часто изменения, выполненные при незаконной перепланировке, невозможно согласовать. Но иногда бывает достаточно выполнить простые требования, чтобы перепланировку узаконили. Например, установить дверь с плотным притвором между кухней с газовой плитой и смежной комнатой.

Если узаконить перепланировку вам разрешат, то объем документов будет зависеть от того, насколько широко развернулся ваш творческий потенциал. Если дело обошлось без проема в несущей стене, то согласовать перепланировку можно без технического заключения от автора проекта дома, если же проем имеет место – не факт, что он вырезан в разрешенном месте.

Для оценки возможности сохранения выполненного ремонта потребуется консультация специалистов, имеющих необходимый опыт в этой сфере, или в органе, осуществляющем согласование перепланировки.

Как оформить незаконную перепланировку квартиры

Основным документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является постановление Правительства города №508-ПП.

Согласно ППМ №508-ПП, в настоящее время в Москве существует возможность согласования как планируемых, так и уже выполненных ремонтных работ.

Согласовать выполненные работы возможно лишь в тех случаях, когда перепланировка соответствует действующему законодательству, санитарным нормам и строительным правилам.

Если изменения не затронули несущие конструкции дома, для оформления незаконной перепланировки квартиры в жилищную инспекцию потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, разработанное организацией с допуском СРО.

Чтобы оформить незаконную перепланировку квартиры с изменением в несущих конструкциях, понадобится техзаключение, разработанное автором дома или замещающей его организацией.

Согласование незаконной перепланировки в Подмосковье отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов области не предусматривает возможности узаконивания администрацией ранее выполненных работ.

В ряде случаев муниципальные власти идут навстречу собственникам и позволяют им осуществить согласование незаконной перепланировки в том же порядке, какой предусмотрен для планируемых перепланировок, но это все-таки не общепринятая практика, а исключение из правил. Чаще всего для сохранения перепланировки в Московской области нужно решение суда. Для чего потребуется разработать судебное техническое заключение.

Как узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения

От места расположения нежилого помещения зависит, как и с кем узаконивать неузаконенную перепланировку.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме (обычно на первом этаже) узаконивается в Мосжилинспекции (все документы в электронном виде подаются через Портал Мос.ру).

Для согласования выполненных ремонтных работ разрабатывается проектная документация в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и проекта перепланировки, к которой прилагается заключение Роспотребнадзора.

Если мероприятий, затрагивающих несущие конструкции многоквартирного дома, не выполнялось, то проектная документация может быть разработана любой организацией с допуском СРО.

В случае, если несущие конструкции были затронуты, техническое заключение разрабатывается организацией, являющейся проектировщиком дома, либо замещающей автора проекта дома организацией.

Незаконная перепланировка нежилого здания утверждается в БТИ, куда и предоставляется пакет документов, включающий проект и техническое заключение о безопасности работ.

Незаконная перепланировка. Общие выводы и помощь в узаконивании.

Вывод очевиден – неузаконенная перепланировка всегда потенциально является либо проблемой для собственника жилплощади, либо преступлением с юридической и моральной точки зрения. Если кто-то из прочитавших данную статью живет в квартире с неузаконенной перепланировкой, рекомендуем произвести согласование или, по меньшей мере, получить консультацию, чтобы понять возможные последствия.

Бесплатную консультацию по вопросам перепланировки можно получить в нашей организации. У нас большой опыт в согласовании и узаконивании самых разных перепланировок.

Для более полного ответа нам желательно ознакомиться с документами БТИ. Направьте к нам на электронную почту план помещения «до перепланировки» с эскизом выполненных мероприятий или план БТИ в красных линиях.

При необходимости можем разработать техническое заключение о допустимости и безопасности работ и провести узаконивание перепланировки в надзорных органах.