Что является перепланировкой

Зачастую, планируя ремонт в квартире или нежилом помещении, собственники даже не подозревают, что намеченные мероприятия требуется согласовывать как перепланировку. То же самое относится и к работам, которые уже выполнены на объекте недвижимости.

В данной статье рассказывается о том, что является перепланировкой и каков порядок согласования таких работ, а также почему перепланировку требуется согласовывать.

О том, что является перепланировкой, возможно узнать из соответствующего раздела Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст.25):

Перепланировкой помещения следует считать любые изменения конфигурации (планировки) помещения от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов

Согласование перепланировки позволяет по окончании работ перенести новое планировочное решение в документы БТИ на законных основаниях.

Пример документов БТИ до и после перепланировки

План двухкомнатной квартиры до ремонтаПлан двухкомнатной квартиры после ремонтаЭкспликация двухкомнатной квартиры до ремонтаЭкспликация двухкомнатной квартиры  после ремонта

Познакомиться подробнее с представленной в качестве примера перепланировкой возможно здесь.

В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений.

К переустройству относятся работы, вносящие изменения планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации, что также требует согласования и отражения в документах БТИ.

Ремонтные работы и их согласование

Для того, чтобы понять, какие виды ремонтных работ в настоящее время требуется согласовывать, рассмотрим различны строительные мероприятия подробнее.

Работы по косметическому ремонту

Работы, которые возможно отнести к косметическому ремонту, согласования не требуют. Чаще всего это:

  • Отделочные и штукатурные работы, не изменяющие конфигурацию помещений;
  • Всевозможные малярные работы и поклейка обоев;
  • Электромонтажные работы;
  • Замена покрытия полов на аналогичное;
  • Замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичные с сохранением мест его установки:
  • Замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Переустройство и перепланировка

Работы по переустройству и перепланировке требуют согласования, так как вносят изменения в план помещения. К переустройству возможно отнести следующие виды работ:

  • Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа);
  • Перенос плиты и кухонной мойки;
  • Устройство и демонтаж встроенной мебели (без изменения конструкции полов).

В настоящее время многие работы по переустройству помещений, если изменение планировки ограничивается только ими, существует возможность согласовать в упрощенном порядке (по эскизу).

Перепланировка чаще всего включают следующие виды работ:

Согласование работ по перепланировке и/или переустройству возможно только при соблюдении действующих норм и регламентов.

Перепланировка в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. Ремонтные работы, которые возможно согласовать, имеют определенные ограничения, изложенные в этом постановлении.

Кроме этого, при согласовании перепланировки и/или переустройства учитываются требования действующих санитарных и строительных норм. С мероприятиями, запрещенными к реализации возможно познакомится в этой статье или непосредственно в нормативной документации.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится по действующим на момент согласования нормам.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).

Согласование запланированных и уже выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого документации.

Проектная документация

Проектная документация, подаваемая в комплекте документов для согласования перепланировки и/или переустройства должна соответствовать требованиям ЖК РФ.

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки квартиры

План до перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44План после перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44Экспликация до перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44Экспликация после перепланировки 3 комнатной квартиры в П 44

Проем в несущей стене дома серии П 44План демонтажа и монтажаДемонтаж подоконной зоны и уменьшение высоты порожка

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» сможет разработать организация с допуском СРО (например наша).

Согласования выполненной перепланировки квартиры производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется. 

Для нежилого помещения проект перепланировки должен быть представлен для согласования в любом случае. Подробнее о перепланировке нежилых помещений написано в этой статье.

Если при ремонтных работах планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома, а также в том случае, когда работы запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

Пример технического заключения

Чертеж начальной планировкиНачальная экспликацияЧертеж с результатами обследованияЧертеж итоговой планировкиИтоговая экспликация

Проект перепланировки и в этом случае может быть выполнен любой организацией с допуском СРО.

В организацию, замещающую автора дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

Для квартир в серийных жилых домах, построенных по проектам МНИИТЭП, автором разработан каталог типовых проектов перепланировки. В при использовании типового проекта предоставлять для согласования индивидуальный проект перепланировки уже не требуется, а техническое заключение разрабатывается автором дома.

О составе комплекта документации и самостоятельном согласовании перепланировки написано здесь.

Перепланировка в Подмосковье

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

Внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

Нужно учесть, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. 

В случае согласования выполненных ремонтных работ, их возможно узаконить только по решению суда либо как запланированные. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключения. 

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

В остальном, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Необходимость согласования перепланировки

Ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования, считаются незаконными. 

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки или вернуть помещению первоначальную планировку за свой счет.

Кроме этого, юридические действия и сделки с недвижимостью, имеющей самовольно выполненную перепланировку затруднены, а в ряде случаев невозможны (например, банк не оформит ипотеку). Ответственность за состояние объекта ложится на текущего собственника, а поэтому при сделках с недвижимостью стоит обращать внимание на ее соответствие документам БТИ. Подробнее об этом здесь.

Зафиксированные нарушения отображается на плане БТИ в красных линиях.

Красные линии в техническом паспорте квартиры

Адресный план объекта недвижимостиПоэтажный план квартиры  с самовольной перепланировкойЭкспликация квартиры с самовольной перепланировкой

Помимо красных линий, в документах ставится отметка о проведении работ без разрешения.


Как показала богатая практика специалистов нашей компании, в подавляющем большинстве случаев, при перепланировке, выполненной без предварительного согласования, реализованы мероприятия, которые согласовать невозможно.


Следует помнить, что самовольная перепланировка может ухудшить условия проживания соседей, а также стать причиной появления трещин и повреждений конструкции здания. Наибольшую опасность представляют несанкционированные изменения несущих конструкций и проведение работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Укажите адрес объекта, а также контактный номер телефона для связи.

Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте! Считается ли перепланировкой - разграничение комнаты на 2 части следующими способами:
1) установка стены из ДСП
2) установка кирпичной стены

Добрый день.

Считается. О том что является перепланировкой я подробно описал в данной статье.