Перепланировка квартиры со свободной планировкой в Москве

Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. В некоторых комплексах застройщик выделяет зоны санузлов или кухни. Именно в таком виде квартира свободной планировки от застройщика и передается покупателю.

Квартира со свободной планировкой, фото:

Квартира со свободной планировкойКвартира свободной планировки в МосквеНовостройка со свободной планировкой

Что значит свободная планировка квартиры?

Итак, мы выяснили, что свободная планировка квартиры в новостройке – это жилое помещение без внутренних перегородок. По идее застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.

То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.

Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей, и спрос на новостройки со свободной планировкой постоянно растет.

Квартиры со свободной планировкой- плюсы и минусы

Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим застройщикам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.

Ведь задача застройщика, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и на выгодных для себя условиях, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.

И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует. Квартира без перегородок и ремонта обходится застройщику значительно дешевле, а продается будущему владельцу как будто застройщик специально не возвел перегородки, чтобы не мешать владельцу реализовать свое планировочное решение.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Юридически квартир со свободной планировкой нет, все квартиры имеют некую планировку, которая отражена в проекте здания. СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" дает следующее определение квартире: Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как мы видим, для того чтобы признать некое помещение квартирой оно должно соответствовать ряду требований: иметь как минимум одну жилую комнату, кухню, санузел, коридоры. Квартиры со свободной планировкой, как правило, не имеют выделенных комнат и вспомогательных помещений, так как являются объектом незавершенного строительства. Но застройщик не может сдать многоквартирный дом без квартир, поэтому в проекте здания все квартиры имеют комнаты, коридоры, санузлы и прочие помещения. Обычно этот же план переносится и в документы БТИ.

То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.

Квартира свободной планировки в новостройке:

Квартира свободной планировки в новостройкеКвартира свободной планировкиКвартира свободной планировки в новостройке Москвы

На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.

Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную проектом здания планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.

И если в рекламе новостройки Москвы со свободной планировкой квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит возведение стен в квартире со свободной планировкой.

Перепланировка квартиры свободной планировки в Москве

Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить без дополнительного согласования. Узнать какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры можно в проекте здания, его возможно взять у застройщика, проектировщика здания, либо в управляющей компании.

Свободная планировка - надо ли узаконивать перепланировку?

Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.

Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.

Мокрые зоны в квартире свободной планировки

Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять зоны санузлов и ванных за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.

Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.

Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.

Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа невозможно правильно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.

Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.

И здесь могут возникнуть сложности. Например, если застройщик не передал необходимые документы в БТИ или передал их в не надлежащем виде без выделения зон коридоров. То есть собственник получит не то, чтобы свободную планировку, на плане БТИ она действительно будет без перегородок, а планировку, от которой вообще нельзя фактически отступать. То есть у вас будут выделены зоны кухни, санузлов, но не будет коридоров. И вы не сможете, например, расширить ванную за счет коридора, так как его у вас просто нет, а есть одна большая жилая комната. Письмо о попытке решения подобной ситуации представлено ниже. В нем БТИ ответило, что зон коридоров нет.

Ответ БТИ на вопрос по обмеру квартиры

Свободная планировка в новостройке- все нюансы перепланировки

В целом процесс согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой не сильно отличается от согласования любой другой квартиры, с возведенными перегородками. Для получения разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки, помимо плана БТИ, понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.

Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:

Перепланировка в квартире со свободной планировкойПерепланировка в квартире со свободной планировкойПерепланировка в квартире со свободной планировкой

После ремонта квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции. Если работы выполнялись по проекту, будет составлен акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Чтобы оформить новые технические документы, на квартиру приглашается техник БТИ для проведения обмеров помещения. После внесения произведенных изменений в учетно-техническую документацию БТИ согласование перепланировки квартиры свободной планировки считается завершенным.

Помощь при перепланировке в новостройке со свободной планировкой

Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, наши контакты на сайте. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте, приобрели квартиру в монолитном доме со "свободной" планировкой, самих перегородок нет, только на планировках, что нужно будет сделать, что бы согласовать изменение конструкции межкомнатных перегородок так, как показано на рисунке и сколько это может стоить при заключении договора с вашей организацией?

Перепланировка в монолитном доме со свободной планировкой

Добрый день Алексей.

Я не вижу там "свободной планировки". Она даже как то очень "не свободная", все стены на месте и даже сантехника есть.
Перепланировку данную согласовать возможно. Но у нее нет стоимости, вы сможете ее согласовать бесплатно в упрощенном порядке.
 

Здравствуйте Павел. Купил квартиру якобы свободной планировки (межкомнатных стен не было, а только на полу в один ряд блоком обозначены границы комнат. При моих замерах границы не совпадали незначительно. Во время ремонта стенку ванной перенес на 10 см в коридор и в одной из комнат перенес дверь.
Возник вопрос получения технического паспорта, обратился в местное БТИ и узнал что технический паспорт дома составляла не местная БТИ и мне необходимо делать технический паспорт квартиры с 0.
У меня вопрос:
Может такое быть что не местное БТИ делает технический паспорт и не передаёт документы местной БТИ?
Что делать при выявлении расхождении в метраже квартиры местным БТИ и планом квартиры?
Кто виноват, если замеры местного БТИ и БТИ которая сделала технический план дома не совпадут?
Будет ли выписан штраф если я сделал изменения в квартире купленной без стен?

Добрый день Марк

По вопросам:
Может такое быть что не местное БТИ делает технический паспорт и не передаёт документы местной БТИ?
- может. Застройщик просто не заказал у них документы, они и не сделали.

Что делать при выявлении расхождении в метраже квартиры местным БТИ и планом квартиры?
- тут нет единого пути, каждый раз по своему решается. Смотрятся документы, анализируется кто допустил ошибку или кто быстрее ее поправит.

Кто виноват, если замеры местного БТИ и БТИ которая сделала технический план дома не совпадут?
- застройщик, он должен контролировать все процессы.

Будет ли выписан штраф если я сделал изменения в квартире купленной без стен?
- пока не выявиться, не будет.

Если приобрели квартиру свободной планировки...возведели стены..требуется все это узаконить?

Добрый день Марина.
Если стены возвели по границам в БТИ, то не требуется. Если стены возведены в отличии от планировки, то требуется.

Здравствуйте, покупаем однокомнатную квартиру свободной планировки, отгорожена будет только мокрая зона, можно ли отгородить спальню и гардеробную, а зону гостиной и коридора оставить свободными? Прилагаю фото квартиры от застройщика.

покупаем однокомнатную квартиру свободной планировки

Добрый день Анна.
К сожалению нет картинки перепланировки, но "вроде да", можно.

Здравствуйте! Купили однокомнатную квартиру студию со свободной планировкой . Зона комнаты и коридора на плане указана штрихом . Возможно ли возвести гипсокартонную перегородку между комнатой и коридором с переносом на 20 см относительно плана без предварительного согласования и требуется ли дальнейшее узаконивание данного изменения и где?

Добрый день Валентина.
Да, эту перепланировку можно согласовать постфактум, если только именно в этом мероприятии перепланировка заключается. То есть сначала делайте, а потом узаконивайте. То есть, как бы подобный тип работ не требуется предварительного согласования и его нельзя согласовать предварительно, порядок такой, что они узакониваются после выполнения ремонта.

Здравствуйте!

Купили квартиру в новостройке. В договоре ДДУ значится однокомнатная квартира свободной планировки. На плане проектной организации - трехкомнатная квартира с двумя туалетами. Можно ли убрать один туалет и за счет этой площади расширить кухню и кладовую?
И еще. Я посылал запрос в МосГорБТИ с просьбой предоставить мне технический паспорт квартиры.
И получил от них ответ: Согласно базе данных ГБУ МосгорБТИ объект, расположенный по адресу: ..... на техническом учете не состоит. И где я в таком случае могу получить план БТИ? Могу ли я требовать от застройщика предоставить такой план? На основании какого законодательного акта?

Добрый день Сергей Алексеевич.
Я сделаю предположение что квартира не на последнем этаже, так как если она на последнем этаже могут быть некоторые отличия.
То есть считаю, что над вашей квартирой есть квартира.
В таком случае, туалет сделать кладовой можно, а вот кухню увеличить за счет туалета нельзя.
Что бы получить технический паспорт ГБУ МосгорБТИ необходимо поставить квартиру к ним на учет, то есть просто вызвать техника БТИ для обмеров именно вашей квартиры.
Относительно того, можете ли вы требовать с застройщика технический паспорт я не могу прокомментировать. Если у него есть обязательства в этой части, то конечно можете, а если нет, то нет, он не должен это делать. Он будет делать только то на что есть между вами договор.

Здравствуйте! Купили квартиру со свободной планировкой, без выделенных зон. Я правильно понимаю, что в БТИ нужно сначала сделать первичную инвентаризацию, получить тех.паспорт, далее сделать проект перепланировки и опять обратиться в БТИ? Или что то я пропустил в процессе. Квартира находится в Москве.

Добрый день Антон.
Нет, не совсем. Сначала сделать инвентаризацию, потом получить БТИ, потом сделать проект перепланировки, а потом согласовать в Мосжилинспекции, сделать ремонт, сдать его Жилищной инспекции и только потом обращаться снова в БТИ.

Добрый день.
Получили квартиру в новостройке со свободной перепланировкой.
Что нужно сделать, чтобы согласовать проект перепланировки в такой новостройке?

Добрый день.
Для начала необходимо получить план из БТИ на квартиру
После:
- разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения
Далее:
- сформировать комплект документов и подать их для надзорного органа
- получить разрешение
- приступить к ремонту
А до этого, если вы не вступили в сосбвственность - вступить в сосбственность и получить выписку из ЕГРН

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, планируем приобрести новостройку 'свободной планировки' без отделки. Дом построен, сдан, люди с лета 2019 уже живут в нем. Застройщик продавая квартиру обещает предоставить поэтажный план с минимум данных. 1 нет точных размеров мокрой зоны. Зона отмечена пунктиром и дана её площадь. Получается, размер нам нужно самим ловить? 2. В квартире 2 стоянка, один относится к кухне, второй между мокрой зоной и жилой комнатой 3. На плане указаны лишь кухня, мокрая зона, жилая площадь. Получается, выход из помещений будет в жилую площадь. Решаемы ли все эти нюансы?

Добрый день Ася.

Мне кажется это не очень хорошая идея рассматривать данную квартиру. Свободные планировки бывают такими которые вообще не согласовать. А тут еще есть дополнительные негативные факторы, что будет некие "минимум данных" и еще их только "обещают". Поэтому мне кажется это не лучший вариант.

Добрый день.

Покупаем квартиру. Продавец уверяет, что покупал квартиру свободной планировки.
Создал проект дизайнерский сделал ремонт. В бти не обращался. Тех план для нашего банка сделал в сторонней аккредитованной организации. Банк принял.
Мы нашли план квартиры у застройщика на сайте.
Он отличается от реального. Хотели узнать есть ли незаконные перепланировки в квартире. Можно ли их узаконить ?

Добрый день.
К сожалению по данному описанию что то сказать однозначное сложно. Нет не планировки, не то что они сделали, но "прикинуть" можно. Вы можете направить нам на почту план застройщика и картинку перепланировки и я проанализирую объект.

Считается ли перепланировкой перенос кухонной двери с коридорной стены на стену комнаты? Изначально стен небыло. дом новый со свободной планировкой. Так же перенос туалета и ванны на место друг друга. т.к. сливная труба планировалась застройщиком в ванной, мы перенесли к этой трубе унитаз.
И в коридоре посторили гардеробную перегородив пол площади коридора

Добрый день

Да, это считается перепланировкой и это необходимо согласовывать.

Добрый день! Квартира свободной планировки. Возможно ли расширение санузла, как на картинке?

Свободная планировка и расширение санузла

Добрый день Виктория.

К сожалению нет не возможно. Подобный случай это как раз и есть проблемы "свободных планировок". У вас набор помещений: кухня, санузел и жилая комната. Коридоры на которые можно было бы расширить санузел отсутствуют. И в вашем варианте получается что вы расширяете санузел на жилую комнату соседей снизу, что запрещено.

Здравствуйте!
Готовлюсь делать ремонт в новостройке со свободной планировкой - стены между помещениями обозначены одним рядом пеноблоков.

1. В квартире имеется гостевой санузел с душем, вход в который из прихожей. Вход во второй санузел с ванной хотелось бы сделать из спальни - ванная комната остается на своем месте, но можно ли все же сделать вход из спальни?

2. Вроде по СНиПам двери в ванные комнаты должны открываться наружу, но я видела массу дизайн-студия проектов, где двери открываются внутрь или раздвижные. Согласует ли этот проект БТИ?

Квартира расположена на 6 этаже.

Спасибо.

Добрый день, Елена

Устроить вход из ванной в комнату возможно

Насчет открывания дверей - на текущий момент это не регламентируется. Главное, чтобы при открывании двери никто из соседей никому не мешал и не блокировал 

Добрый день

У меня вот такая ситуация

Купили квартиру в ЖК Пресня Сити, в ДДУ написано про свободную планировку. В плане, который они прислали есть стены и разметка квартиры. В квартире есть две точки вывода водоснабжения.

В планировке, которую хотим сделать на месте одной ванной планируется кухня, вторая ванная расширяется за счёт кухни.
Когда принесли дизайн проект в УК они сказали, что в МЖИ такое не согласуют.

Застройщик говорит, что я не должна согласовывать с УК, так как в ДДУ написано про свободную планировку.

Я честно говоря не понимаю, что делать, кто прав.
Подскажите, какие вы видите варианты решения? Можете ли вы как-то помочь?

Добрый день, Алена

Ответил вам сегодня в телефонном разговоре

Здравствуйте Господа!

Прошу помочь с утверждением перепланировки в моей однокомнатной квартире.
Это новостройка в монолитном доме в Восточном округе г. Москвы.
Все стены и коммуникации.
Свидетельство еще не получено, т.к. дом только сдали.
Высылаю план перепланировки нанесенной на БТИ.
Я хочу переставить раковину и электрическую. плиту к другой стене кухни и возвести стену объединив кухню и гостиную.
В БТИ новостройки выделены зоны кухни и ванной комнаты , а остальная площадь относится как-бы к жилой. Подсобной не выделено.
Жду Вашего совета о стоимости и возможности все оформить.
С уважением, Людмила

Идея перепланировки в монолитном доме новостройке

Добрый день Людмила

К сожалению, данное проектное решение не узаконить

Напишите, пожалуйста, на нашу эл.почту письмо-запрос и в ответном письме я более подробно прокомментирую по нюансам проектного решения

Добрый день.

Квартира так называемой "свободной планировки". Сделан ремонт. Требуется узаконить перепланировку.
Что для этого нужно - какие документы?
Есть кадастровый паспорт квартиры, фрагмент плана этажа с планом квартиры, дизайн - проект по которому делали ремонт.

Спасибо.

Добрый день Татьяна

Комментарии ниже:

Квартира так называемой "свободной планировки". Сделан ремонт. Требуется узаконить перепланировку. 
Что для этого нужно - какие документы? 
- нужно техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Есть кадастровый паспорт квартиры, фрагмент плана этажа с планом квартиры, дизайн  - проект по которому делали ремонт
- для согласования перепланировки нужны документы БТИ с изначальной планировкой квартиры.
На основании БТИ и вашей фактической планировки делается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
После согласуется перепланировка с надзорным органом

Добрый день.

Просьба оценить возможность перепланировки.

Имеется однокомнатная квартира со "свободной планировкой". Нет выделенной кухни. Мокрая зона в проекте застройщика небольших размеров и не позволяет реально отгородить кухню от комнаты по обозначенной линии, а хотелось бы. Имеется ли какая-то возможность это сделать? М.б. как кладовку по бумагам или ещё каким-то способом.

Перепланировка однушки со свободной планировкой
Перепланировка однушки со свободной планировкой

Добрый день, Федор
Спасибо за обращение и присланные планы
Ситуация по объекту понятна
Да, согласовать присланное планировочное решение, потенциально возможно.
По бумагам, данное будет выглядеть следующим образом:
Кухня у вас остается в прежних границах, на проектной документации она будет выделена зонированием ( то есть будет показана условная граница пунктирными линиями).
Вновь возводимая перегородка будет относится к жилой комнате, то есть как будто вы возвели ненесущую перегородку на площади жилой комнаты.
Единственное, кухонное оборудование (плита, раковина) должны оставаться в изначальных границах кухни.

То есть, в квартирах с так называемыми "свободными" планировками, где обозначен только санузел, вся остальная площадь является жилой, и расширить санузел нельзя никак вообще, ибо понятие нежилой площади (коридоры) отсутствует? Или что-то всё же можно сделать?

Добрый день Ксения.
Ничего нельзя сделать. Так сдал застройщик. Это так называемые "свободные планировки". Они хуже "не свободных". Так как там не выделены зоны коридоров и получается, что куда, что не пытайся расширить, попадаешь на жилую комнату, так как кроме зон ванных/санузлов, кухни и жилой комнаты не выделено. То есть мы не можем расширить санузел на жилую комнату, так как жилая комната "везде", коридоров нет. И проблема не в том, что у нас везде жилая комната. Предположим что каким то чудом, в нашей квартире удалось выделить коридор, уже не будем гадать каким, но предположим что мы получили БТИ, в котором в нашей квартире есть коридоры. Только не поможет это ничем. Проблема не в нашей квартире, а в квартире ниже. Так как запрещается не наш санузел/ванную/кухню расширять на нашу жилую комнату, а их запрещается расширять на жилые комнаты соседей снизу. А план БТИ соседей снизу никаким образом мы поправить не можем, так как это соответственно не ваша квартира.