Перепланировка подвала в многоквартирном доме

Практически во всех многоквартирных домах имеются подвальные помещения. В подвалах может размещаться часть инженерных коммуникаций, которые поддерживают работу внутренней инфраструктуры дома и обеспечивают нормальную жизнедеятельность собственников квартир. А именно: системы водоснабжения, канализации и отвода бытовых стоков, приборы учета энергопотребления, тепла и т.п.

В то же время некоторые собственники помещений на первых этажах рассматривают возможность использования полезной площади подвала по собственному усмотрению. В частности, многих владельцев квартир интересует, можно ли увеличить площадь жилья за счет подвального помещения.

Присоединение подвала к квартире

Нужно сказать, что действующим законодательством присоединение подвала к помещению на нижнем этаже многоквартирного дома не запрещено. Но при этом перепланировка подвального помещения, проводимая по закону, на сегодняшний день крайне редкое явление. Этому есть несколько причин:

  • Не каждое подвальное помещение возможно включить в перепланировку – существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади.
  • Присоединить подвал возможно только в доме, строительство которого уже завершено.
  • Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, перепланировка подвала будет невозможной.
  • Присоединить подвальное помещение имеют возможность только жители первого этажа, поскольку к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.
  • В присоединяемой части подвала не должно быть общедомового инженерного оборудования.

В некоторых домах существует возможность перепланировки с присоединением подвала к помещению на первом этаже. В большинстве современных новостроек выполнить такую перепланировку может быть технически невозможно, поскольку в подвальных помещениях размещены инженерные коммуникации.

План подвального помещения:

План подвального помещения

Квартира в подвале жилого дома

Однако даже если никаких технических препятствий для перепланировки подвального помещения не существует, собственник квартиры не может просто взять и присоединить часть подвала к своей квартире.

Квартира – это жилое помещение, а подвал – нежилое. И жилищным законодательством не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым без перевода жилого помещения в нежилое либо, наоборот, нежилого помещения в жилое. Также невозможно устройство квартиры в подвале дома.

Планы подвалов с экспликацией:

План подвалаПлан подвалаЭкспликация помещений к плану подвалаПлан подвала

Поскольку размещать жилые помещения в подвалах запрещено, то, чтобы присоединить подвал к квартире, сначала нужно квартиру перевести в нежилой фонд. Но этого мало, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, подвал в многоквартирном здании является общей долевой собственностью всех владельцев помещений дома. Поэтому проводить перепланировку подвального помещения возможно только с разрешения жильцов дома. Причем речь идет не только о соседях по лестничной площадке, а о всех владельцах помещений многоквартирного дома. Данное обстоятельство делает первый этап согласования перепланировки подвала наиболее сложным.

Для выкупа подвального помещения необходимо составить протокол общего собрания и получить соответствующее согласие у всех жильцов, то есть у 100% собственников помещений дома. Чтобы арендовать помещение подвала, понадобится «всего» 73% голосов. Но как показывает сложившаяся практика, из-за сложности самой процедуры проведения собрания собственников дома добиться положительного результата по данному вопросу удается единицам. И во многом по этой причине согласование перепланировок такого типа в Москве – большая редкость.

Если от собственников многоквартирного дома нужное решение будет получено, то перепланировку подвального помещения еще предстоит согласовывать с надзорным органом, выдающим разрешения на ремонтные работы по перепланировке и переустройству. В Москве согласованием перепланировок в многоквартирных домах занимается Мосжилинспекция. Однако без сбора нужного процента голосов собственников дальнейшее согласование перепланировки подвала с жилищной инспекцией не будет иметь смысла.

Согласование переустройства подвала жилого дома

Помимо документов, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирного дома на присоединение и перепланировку подвального помещения, в Мосжилинспекцию нужно будет предоставить:

  • Заявление о перепланировке.
  • Поэтажный план нежилого помещения с экспликацией к плану, оформленные в БТИ.
  • Документ, подтверждающий право собственности на помещение.
  • Проектную документацию.

Проектная документация для согласования перепланировки подвала должна состоять из технического заключения и проекта.

Поскольку при присоединении подвала к нежилому помещению на первом этаже придется затрагивать межэтажные плиты перекрытия, то техническое заключение о возможности такой перепланировки нужно заказывать в организации, разрабатывавшей проект многоквартирного дома.

К примеру, панельные дома города Москвы в основной своей массе разрабатывались АО МНИИТЭП. Поэтому если присоединение подвала будет проводиться в доме, разработчиком которого является АО МНИИТЭП, то и техническое заключение на перепланировку придется заказывать в данном проектном институте.

Не редко в практике согласования перепланировок оказывается так, что автор проекта дома уже прекратил свое существование, либо жилой дом очень старый, а потому никаких сведений о том, какая организация занималась разработкой здания, в государственных органах не сохранилось. В таких случаях за техническим заключением предстоит обращаться в ГБУ «Экспертный центр», так как именно данную организацию Мосжилинспекция уполномочила замещать авторов домов.

Планы подвальных помещений с красными линиями, которыми обозначена самовольная перепланировка:

План БТИ подвала с красными линиямиПлан подвала в красных линияхСамовольная перепланировка подвала

План подвала в красных линияхПлан БТИ подвала в красных линиях

На основе технического заключения от автора дома или ГБУ «Экспертный центр» составляется проект перепланировки. Независимо от того, кто является автором техзаключения, проект перепланировки возможно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у такой организации было актуальное свидетельство СРО, иначе проект не утвердит Мосжилинспекция.

Документы для согласования перепланировки передаются в жилинспекцию г. Москвы посредством обращения собственника или его законного представителя в единое окно многофункционального центра. Из МФЦ документы поступят в Мосжилинспекцию, где по ним в течение 30 рабочих дней будет принято решение. Если жилищная инспекция не откажет в согласовании и выдаст разрешение на перепланировку, то возможно будет начинать ремонтные работы.

В процессе ремонта от заявителя также потребуется ведение журнала производства ремонтных работ и заполнение актов освидетельствования скрытых работ. Журнал ремонта заполняется представителями строительной организации, а акты на скрытые работы должны быть не только заполнены строителями, но и подписаны представителем проектной организации, которая разрабатывала проект перепланировки.

После ремонта сделанную перепланировку будет принимать комиссия, состоящая из инспектора Мосжилинспекции, сотрудника управляющей многоквартирным домом компании, представителей подрядной и проектной организаций. Ремонтные работы комиссия утвердит только в том случае, если не было допущено никаких нарушений, и перепланировка выполнена в точном соответствии с проектной документацией, на которую выдавалось разрешение.

При приемке ремонта составляется и подписывается акт о завершенной перепланировке и переустройстве. А затем на объект приглашается работник ГБУ МосгорБТИ для проведения обмера помещений и составления новых технических документов.

В случае, если вы планируете перепланировку и нуждаетесь в разработке проекта, технического заключения или ведении процесса согласования перепланировки, то можете обратиться в нашу компанию, где мы окажем вам все необходимые услуги. Дополнительную информацию о присоединении подвала, а также о планируемой или уже совершенной перепланировке квартиры или нежилого помещения возможно получить у наших сотрудников по телефону. Пишите нам или звоните при помощи этих контактов.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Добрый день!

Подскажите, пожалуйста, по следующему вопросу: у меня есть помещение 340 кв.м., расположенное в подвале жилого дома. У него есть один отдельный вход.
Также есть запасной выход (в виде большого окна с железными дверями, выходящее в приямок), но его на БТИ нет.
Хотелось бы узнать, как можно сделать из этого запасного выхода нормальный отдельный вход, который также будет обозначен на схеме БТИ? Заранее спасибо за ответ!

Добрый день Юлия.

Фактически то о чем вы говорите, это устройство отдельного входа. Мероприятие сложное и мы за него к сожалению в данное время в связи с загруженностью не возьмемся. Начинать необходимо с собрания жителей. Если наберете кворум 2/3, то тогда уже можно будет приступить к процессу согласования. С жителей все начинается. Весть остальной процесс это уже техника.

Здравствуйте Александр Сергеевич!

Подскажите пожалуйста сколько % голосов собственников многоквартирного жилого дома необходимо собрать при переоборудовании подвального помещения?

Добрый день Надежда Дмитриевна.

Не совсем понятен контекст вопроса. Если подвальное помещение в собственности какого то конкретного лица, то никаких иных собственников собирать не требуется.
А если это общедомовая собственность, то необходимо собирать 2/3.

Добрый день,

Нам нужно изготовить проект перепланировки нежилого подвального помещения в жилом многоквартирном доме (г.Москва, ул. Новокузнецкая, д.33 стр.2). Статус помещения - "Склад". Площадь помещения около 131 м2.
Есть кадастровый номер помещения - могу прислать.
Мы хотим:
1. Завести в данный подвал горячую и холодную воду (техническая возможность есть).
2. Изготовить 2 сан.узла и одно помещение для приема пищи. Т.е. несколько мокрых точек. В подвале проходит труба канализации - есть техническая возможность устройства канализации (подключения к ней).
3. Хотим углубить пол в подвале на 0,5...1 метр. Технически - это возможно, но как получить на это разрешение - объясните.
4. Хотим большие комнаты разделить на более маленькие не несущими перегородками.
5. После перепланировки хотим поменять назначение помещения со "склада" в "офис" (если это требуется для легального его использования как офис).
6. У нас на это помещение нет отдельных счетчиков электроэнергии и горячей и холодной воды - планируем законно поставить.

Самый главный вопрос: Как до начала изготовления проекта перепланировки, включающий все шесть выше описанных пунктов убедиться какие из них реально узаконить, а какие не реально?!

Второй вопрос: Сколько это все будет стоить и какие сроки выполнения проекта по всем 6-ти пунктам?!

Добрый день, Ренат
Спасибо за обращение
Прокомментирую по присланному тексту ниже:
Нам нужно изготовить проект перепланировки нежилого подвального помещения в жилом многоквартирном доме (г.Москва, ул. Новокузнецкая, д.33 стр.2). Статус помещения - "Склад". Площадь помещения около 131 м2.
- спасибо, понятно
Есть кадастровый номер помещения - могу прислать.
- спасибо, нет необходимости
Мы хотим:
1. Завести в данный подвал горячую и холодную воду (техническая возможность есть).
- так
2. Изготовить 2 сан.узла и одно помещение для приема пищи. Т.е. несколько мокрых точек. В подвале проходит труба канализации - есть техническая возможность устройства канализации (подключения к ней).
- понятно
3. Хотим углубить пол в подвале на 0,5...1 метр. Технически - это возможно, но как получить на это разрешение - объясните.
- с этим, к сожалению, помочь не сможем. Данное мероприятие относится к реконструкции, что запрещено.
4. Хотим большие комнаты разделить на более маленькие не несущими перегородками.
- понятно
5. После перепланировки хотим поменять назначение помещения со "склада" в "офис" (если это требуется для легального его использования как офис).
- изменением функционального назначения мы также не занимаемся
6. У нас на это помещение нет отдельных счетчиков электроэнергии и горячей и холодной воды - планируем законно поставить.
- понятно. Данным мероприятием тоже не занимаемся
Самый главный вопрос: Как до начала изготовления проекта перепланировки, включающий все шесть выше описанных пунктов убедиться какие из них реально узаконить, а какие не реально?!
- описал выше

Второй вопрос: Сколько это все будет стоить и какие сроки выполнения проекта по всем 6-ти пунктам?!
- направьте, пожалуйста, нам на эл. почту ваши исходные документы БТИ и эскиз планируемых мероприятий. В ответном письме я вас сориентирую по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки.
Наша почта – gsps@bk.ru

У меня второй вопрос в следующем есть полуподвальное помещение по которому уже выполнена часть работ для согласования перепланировки , есть проект от проектировщиков ООО Спецпроект , техническое заключение от них же " и экспертное заключение  ГУП МосжилНИИпроект. Но так как дом серии - II-18-01/12 то инспекция по недвижимости требует согласовать проект именно с авторами проекта - МНИИТЭП 

Во вложении
1- план БТИ .
2- отказ ( по исходным планам БТИ уже мы разобрались )
3- экспертиза Мосжил НИИ Проект
4- Общая строительная часть перепланировки
5- Узлы усиления РМ -1 и РМ -2
6-  План устройства дверных проемов 
7- Схема усиления дверных проемов 

Добрый день Эрнест.
К сожалению документы не прикрепились. Вы можете прикрепить их дополнительным вопросом или переслать на нашу электронную почту. Но если дом серии II-18, то действительно техническое заключение если затрагиваются несущие конструкции необходимо от АО МНИИТЭП.

Добрый день.

Интересует помощь в согласовании перепланировки подвального помещения для расширения общей площади. (магазин)
Данные - Москва улица Саянская, д.7, к. 1
Тип дома И-700А
Проектировщик (архитектор дома) - МНИИТЭП (Московский НИИ типологии и экспериментального проектирования).

Добрый день Стас.

Да, автор-проекта серии И700А действительно АО МНИИТЭП. Серия редкая, но мы работали с данной серией дома.
Направьте пожалуйста на нашу электронную почту чуть более подробную информацию - возможно у вас есть план БТИ и картинка перепланировки?