Перепланировка подвала в многоквартирном доме

Практически во всех многоквартирных домах имеются подвальные помещения. В подвалах может размещаться часть инженерных коммуникаций, которые поддерживают работу внутренней инфраструктуры дома и обеспечивают нормальную жизнедеятельность собственников квартир. А именно: системы водоснабжения, канализации и отвода бытовых стоков, приборы учета энергопотребления, тепла и т.п.

В то же время некоторые собственники помещений на первых этажах рассматривают возможность использования полезной площади подвала по собственному усмотрению. В частности, многих владельцев квартир интересует, можно ли увеличить площадь жилья за счет подвального помещения.

Присоединение подвала к квартире

Нужно сказать, что действующим законодательством присоединение подвала к помещению на нижнем этаже многоквартирного дома не запрещено. Но при этом перепланировка подвального помещения, проводимая по закону, на сегодняшний день крайне редкое явление. Этому есть несколько причин:

• Не каждое подвальное помещение возможно включить в перепланировку – существует ряд требований, которым должны отвечать присоединяемые площади.
• Присоединить подвал возможно только в доме, строительство которого уже завершено.
• Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, перепланировка подвала будет невозможной.
• Присоединить подвальное помещение имеют возможность только жители первого этажа, поскольку к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.
• В присоединяемой части подвала не должно быть общедомового инженерного оборудования.

В некоторых домах существует возможность перепланировки с присоединением подвала к помещению на первом этаже. В большинстве современных новостроек выполнить такую перепланировку может быть технически невозможно, поскольку в подвальных помещениях размещены инженерные коммуникации.

План подвального помещения:

Квартира в подвале жилого дома

Однако даже если никаких технических препятствий для перепланировки подвального помещения не существует, собственник квартиры не может просто взять и присоединить часть подвала к своей квартире.

Квартира – это жилое помещение, а подвал – нежилое. И жилищным законодательством не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым без перевода жилого помещения в нежилое либо, наоборот, нежилого помещения в жилое. Также невозможно устройство квартиры в подвале дома.

Планы подвалов с экспликацией:

Поскольку размещать жилые помещения в подвалах запрещено, то, чтобы присоединить подвал к квартире, сначала нужно квартиру перевести в нежилой фонд. Но этого мало, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, подвал в многоквартирном здании является общей долевой собственностью всех владельцев помещений дома. Поэтому проводить перепланировку подвального помещения возможно только с разрешения жильцов дома. Причем речь идет не только о соседях по лестничной площадке, а о всех владельцах помещений многоквартирного дома. Данное обстоятельство делает первый этап согласования перепланировки подвала наиболее сложным.

Для выкупа подвального помещения необходимо составить протокол общего собрания и получить соответствующее согласие у всех жильцов, то есть у 100% собственников помещений дома. Чтобы арендовать помещение подвала, понадобится «всего» 73% голосов. Но как показывает сложившаяся практика, из-за сложности самой процедуры проведения собрания собственников дома добиться положительного результата по данному вопросу удается единицам. И во многом по этой причине согласование перепланировок такого типа в Москве – большая редкость.

Если от собственников многоквартирного дома нужное решение будет получено, то перепланировку подвального помещения еще предстоит согласовывать с надзорным органом, выдающим разрешения на ремонтные работы по перепланировке и переустройству. В Москве согласованием перепланировок в многоквартирных домах занимается Мосжилинспекция. Однако без сбора нужного процента голосов собственников дальнейшее согласование перепланировки подвала с жилищной инспекцией не будет иметь смысла.

Согласование переустройства подвала жилого дома

Помимо документов, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирного дома на присоединение и перепланировку подвального помещения, в Мосжилинспекцию нужно будет предоставить:

• Заявление о перепланировке.
• Поэтажный план нежилого помещения с экспликацией к плану, оформленные в БТИ.
• Документ, подтверждающий право собственности на помещение.
• Проектную документацию.

Проектная документация для согласования перепланировки подвала должна состоять из технического заключения и проекта.

Поскольку при присоединении подвала к нежилому помещению на первом этаже придется затрагивать межэтажные плиты перекрытия, то техническое заключение о возможности такой перепланировки нужно заказывать в организации, разрабатывавшей проект многоквартирного дома.

К примеру, панельные дома города Москвы в основной своей массе разрабатывались АО МНИИТЭП. Поэтому если присоединение подвала будет проводиться в доме, разработчиком которого является АО МНИИТЭП, то и техническое заключение на перепланировку придется заказывать в данном проектном институте.

Не редко в практике согласования перепланировок оказывается так, что автор проекта дома уже прекратил свое существование, либо жилой дом очень старый, а потому никаких сведений о том, какая организация занималась разработкой здания, в государственных органах не сохранилось. В таких случаях за техническим заключением предстоит обращаться в ГБУ «Экспертный центр», так как именно данную организацию Мосжилинспекция уполномочила замещать авторов домов.

Планы подвальных помещений с красными линиями, которыми обозначена самовольная перепланировка:

На основе технического заключения от автора дома или ГБУ «Экспертный центр» составляется проект перепланировки. Независимо от того, кто является автором техзаключения, проект перепланировки возможно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у такой организации было актуальное свидетельство СРО, иначе проект не утвердит Мосжилинспекция.

Документы для согласования перепланировки передаются в жилинспекцию г. Москвы посредством обращения собственника или его законного представителя в единое окно многофункционального центра. Из МФЦ документы поступят в Мосжилинспекцию, где по ним в течение 30 рабочих дней будет принято решение. Если жилищная инспекция не откажет в согласовании и выдаст разрешение на перепланировку, то возможно будет начинать ремонтные работы.

В процессе ремонта от заявителя также потребуется ведение журнала производства ремонтных работ и заполнение актов освидетельствования скрытых работ. Журнал ремонта заполняется представителями строительной организации, а акты на скрытые работы должны быть не только заполнены строителями, но и подписаны представителем проектной организации, которая разрабатывала проект перепланировки.

После ремонта сделанную перепланировку будет принимать комиссия, состоящая из инспектора Мосжилинспекции, сотрудника управляющей многоквартирным домом компании, представителей подрядной и проектной организаций. Ремонтные работы комиссия утвердит только в том случае, если не было допущено никаких нарушений, и перепланировка выполнена в точном соответствии с проектной документацией, на которую выдавалось разрешение.

При приемке ремонта составляется и подписывается акт о завершенной перепланировке и переустройстве. А затем на объект приглашается работник ГБУ МосгорБТИ для проведения обмера помещений и составления новых технических документов.

В случае, если вы планируете перепланировку и нуждаетесь в разработке проекта, технического заключения или ведении процесса согласования перепланировки, то можете обратиться в нашу компанию, где мы окажем вам все необходимые услуги. Дополнительную информацию о присоединении подвала, а также о планируемой или уже совершенной перепланировке квартиры или нежилого помещения возможно получить у наших сотрудников по телефону. Пишите нам или звоните при помощи этих контактов.