Планы застройщика и перепланировка
Содержание статьи
Что такое план застройщика?
План застройщика это документ,
который разрабатывается на стадии проектирования здания, до начала строительных работ.
То есть если «откинуть» предпроектную стадию на которой все в формате эскизных вариантов (как фасады, так и планировки), это самый первый документ, который юридически закрепляет будущую планировку помещения (так как именно он проходит согласование Мосгоэкспертизы).
И будущая планировка (этажа, секции) показывается с указанием всех конструктивных элементов.
Стоит отметить, что план застройщика не имеет никакого отношения к планировке из ДДУ, хотя некоторые схожести с ним могут быть, так как зачастую в ДДУ вставляется план из проектной документации согласованной Мосгосэкспертизой.
Пример ниже
Это не план застройщика, это план из ДДУ в нем есть некоторая схожесть с планом застройщика и скорее всего это «обрезанная выкопировка», но для целей описанных в данной статье этот план не подойдет.
Зачем нам может понадобиться план застройщика в контексте согласования перепланировок
На практике, планы застройщика при перепланировке могут понадобиться в основном в трех случаях:
- ► Несоответствие плана БТИ с фактической планировкой квартиры.
- ► Необходимость определения границ помещений квартиры в случае со свободной планировкой.
- ► Для понимания расположения несущих элементов дома.
Примеры планов застройщика:
1 ► Планы застройщика и планы БТИ:
Откуда вообще могут появиться различия в данных планах?
Это связано с тем, что компания-застройщик, зачастую, передаёт планы в БТИ ранних или промежуточных стадий строительства или вообще на этапе проектирования.
А как мы уже говорили ранее, по ходу строительства могут вноситься изменения, таких изменений может быть множество и конечно же никто каждый раз данные «правки» в БТИ не передаёт.
В итоге собственник квартиры при намерении провести перепланировку заказывает технический паспорт, а планировка в нем отличается от того, что есть по факту в квартире.
Чаще всего это различия в площадях, несоответствия в расположении не несущих перегородок.
В этих случаях необходимо выявить ошибку и провести сравнительный анализ, для чего и требуется получить план застройщика.
На данный план необходимо поставить печать застройщика и уже с ним обращаться в БТИ для аргументированных корректировок.
Если говорить о практике, то только этот документ может помочь в спорах в БТИ.
Так как БТИ не всегда проводит корректно обмеры, но никогда в этом не признается.
Причем ошибки могут быть совершенно в «разные» стороны.
Например в одном и том же дома, у одного собственника забыли нарисовать вентиляционный короб, другому же добавили лишний.
И на все вопросы они в начале отвечают «у нас все корректно и для того, что бы внести изменения в документацию БТИ необходимы «основания».
Вот одним из этих «оснований» и является заверенный застройщиком план.
2 ►План застройщика и свободная планировка:
В квартирах со свободной планировкой планы застройщика могут быть необходимы для разработки проекта перепланировки, если на планах БТИ отсутствуют границы жилых комнат и коридоров, что чаще всего и происходит.
Дело в том, на планах, которые застройщик передает в БТИ могут быть размечены только зоны кухни и санузла, вся остальная площадь может быть представлена как жилая, и только в финальных вариантах планов все зоны размечены полностью, но до БТИ, как мы уже упоминали, они не доходят.
Представим ситуацию, что собственник хочет увеличить санузел за счет коридора, но для жилищной инспекции такое расширение, согласно планам БТИ, будет выглядеть как увеличение за счет жилой комнаты, а данное мероприятие запрещено.
Пример плана БТИ «свободной планировки»
Именно поэтому без планов застройщика собственнику не удастся доказать, что данная площадь (коридор) не является жилой.
Однако и здесь может быть сложность:
Допустим это может быть как и ошибка БТИ (не выделение зон), так и не совсем ошибка, если например застройщик таким образом поставил дом на «кадастр», то получиться, что и с данным планом поправить ничего нельзя будет.
3 ► Для понимания расположения несущих конструкций здания
В функции БТИ не входит определение несущих конструкций здания. Их функция — обмерять квартиру.
Они отрисовывают расположение стен, расстановку сантехники и присваивают назначение помещениям.
И для них, монолитная стена толщиной 20 см, или стена из пеноблока толщиной 20 см одно и тоже.
То есть на плане БТИ они будут показаны абсолютно одинаково.
ПОКАЖЕМ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИК:
Это план БТИ квартиры которая была у нас в работе.
Мы видим две стены.
Одна из стен НЕ НЕСУЩАЯ из пеноблока, вторая НЕСУЩАЯ из монолитного железобетона..
Как мы видим на плане, БТИ обе эти стены показала совершенно одинаково.
Заказчик хотел сделать большой проем между помещением 3 (кухня) и помещением 2 (жилая комната), что бы организовать кухню-гостиную.
И вот жилищная инспекция «никогда в жизни» не согласует там проем на только на основании план БТИ.
Просто потому, что она не знает какая из стен в каждом доме и в каждой квартире в Москве, несущая или нет да и это не ее функция.
Либо в стене, может быть заранее заложенный застройщиком проем, например для объединения квартир.
Ниже две два фото.
На одном из них есть устроенный проем, на другом (мы сделали фотомонтаж) проема в стене нет и вся стена несущая. Эти две стены, в документах БТИ будут показаны совершенно одинаково.
То есть две стены представленные ниже, будут для жилищной инспекции (когда она будет рассматривать проектную документацию) выглядеть одинаково.
И жилищная инспекция всегда будет исходить их «худших» предположений.
То есть ее логика такова — на плане БТИ не видно что там есть проем заложенный пеноблоками, значит стена несущая.
И вот что бы доказать что заранее предусмотренный проем в несущей стене (только заложенный пеноблоками) собственник прикладывает к комплекту подаваемой документации заверенный план застройщика, в котором отражено что проем есть и он заложен пеноблоками.
Если сдать на согласование проект перепланировки и техническое заключение от любой проектной организации с допуском СРО, то будет получен 100% отказ с требованием предоставления технического заключения от автора-проекта дома.
А данное техническое заключение дорогостояще и стоимость в 70-100 тысяч рублей это еще бюджетно.
А мы же делаем, обычную перепланировку, без затрагивания несущих конструкций.
Обычный проем в пеноблочной стене и небольшие дополнительные мероприятия, которые легко можно согласовать на основании простого проекта перепланировки и технического заключения от любой компании с допуском СРО, стоимость которых не превышает 30 тысяч рублей.
И ТАК, ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ В ЭТОМ СЛУЧАЕ?
Собственник (доверенное лицо) идут к застройщику, просят сделать копию плана этажа с нужной квартирой и «молят» его поставить на него свою печать.
Застройщик не должен и не обязан никому это делать, но обычно они понимают ситуацию и идут на это.
В результате мы получаем получаем план застройщика, на котором стоит печать застройщика.
Этот план вкладывается в проект перепланировки который сдается на согласования.
И жилищная инспекция видя не только проект перепланировки, а и подтверждение от застройщика что эта стена не несущая (еще желательно в проект вложить множество фотографий квартиры, из которых явно было бы видно что стена не несущая и из пеноблоков) согласует данную перепланировку.
ЕЩЕ ОДИН ПРИМЕР:
Ниже приложена часть подобного плана на котором есть расшифровки по несущим и не несущим конструкциям.
В данном случае мы выясняли для заказчика ситуацию по демонтажу утеплителя и кладки из керамического кирпича.
На плане БТИ было показана одна толстая конструкция, однако приложив данный план, мы «доказали», что стена не вся несущая, а несущая только внутренняя часть и можно заменить утеплитесь и кладку из керамического кирпича на другие материалы, которые сохранят энергоэффективность стены, однако по толщине значительно меньше.
Тем самым мы несколько увеличили внутреннюю площадь лоджии, что для заказчика было очень важно.
К кому обратиться за получением плана застройщика?
Получить планы застройщика можно у представителей управляющей компании либо непосредственно у компании-застройщика, желательно у застройщика, так как мы говорили выше еще необходима от них печать.
Печать УК также можно получить, но она гораздо менее «весомая» чем печать застройщика.
Надеемся наша статья была вам интересна.
Если какие то моменты не были освящены в ней вы всегда можете связаться с нами любыми из удобных способов указанных ниже и мы с удовольствием ответим на ваши вопросы.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Добрый день Екатерина.
Этих обоих названий не существует юридически.
" ["post_excerpt"]=> string(394) "Добрый день! Большое спасибо вам за ответы! Не могли бы подсказать по вопросу, который остался без ответа "План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ"?" ["post_date"]=> string(19) "2023-11-16 14:28:49" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(18) "Екатерина" ["email"]=> string(30) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [1]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "38340" ["post_content"]=> string(2813) "Это «просторечные» названия из практики как называет эти документы жилищная инспекция, мы, застройщики и т.д.
Есть допустим раздел АР (архитектурные решения) и вот там внутри этого раздела есть план допустим 3 этажа. Допустим в этом случае нам нужно посмотреть точные границы кухни-ниши. И этот план называют планом застройщика.
Или есть план КЖ (Конструкции железобетонные). А нам нужно посмотреть расположение несущих конструкций. И этот план тоже называют планом застройщика.
Или мы хотим понять, где вентиляция, стояки, электрика…….
И все эти планы — планы от авторов-дома.
Вообщем это можно все назвать странным каламбуром план застройщика от автора проекта дома.
Добрый день Екатерина
По вопросам:
Подскажите, пожалуйста, если речь идет о новостройке, для того, чтобы узнать планировку соседей выше и ниже этажом, подойдет ли строительный план от застройщика?
— Подойдет для чего? Если для того что бы узнать планировку соседей сверху и снизу то да, подойдет.
И может ли собственник квартиры, где будет проводиться планировка, запросить сам эти планы от застройщика для своей квартиры и квартир выше и ниже этажом.
— может. Правда нигде это не прописано что «собственник может запросить у застройщика планировку своего этажа, а также планировки соседей сверху и снизу и еще 4 тыщи любых планировок которые он захочет увидеть» Нет такого, но обычно когда к застройщика приходят и говорят — дайте три плана, мой и соседей, обычно дают.
Или для этого лучше запросить другие документы, если да, то какие?
— лучше БТИ если дом поставлен на учет в БТИ, но и планы застройщика тоже подойдут, а также могут подойти планы этажей из ЕГРН
И бывают ли случаи, когда строительный план от застройщика может быть актуален для перепланировки не в новостройке (план от застройщика самой квартиры и планы от застройщика квартир выше и ниже этажом)?
— здесь к сожалению не понял. Новостройка это понятие «растяжимое». У меня дому 13 лет уже, а есть квартиры которые еще не отремонтированные и их продают как квартиры в «новостройке в бетоне».
План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ?
" ["post_excerpt"]=> string(1596) "Добрый день! Прошу вас подсказать в вопросе работы с архитектурно-строительным планом от застройщика. Ознакомились с вашей статьей про этот вид планов, благодарю за труд. Подскажите, пожалуйста, если речь идет о новостройке, для того, чтобы узнать планировку соседей выше и ниже этажом, подойдет ли строительный план от застройщика? И может ли собственник квартиры, где будет проводиться планировка, запросить сам эти планы от застройщика для своей квартиры и квартир выше и ниже этажом. Или для этого лучше запросить другие документы, если да, то какие? И бывают ли случаи, когда строительный план от застройщика может быть актуален для перепланировки не в новостройке (план от застройщика самой квартиры и планы от застройщика квартир выше и ниже этажом)? План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ? " ["post_date"]=> string(19) "2023-11-10 13:18:55" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(18) "Екатерина" ["email"]=> string(30) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [2]=> array(8) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "36692" ["post_content"]=> string(1165) "Добрый день Михаил.
Странное решение от застройщика. А если что то случиться с канализационной трубой, то придется ломать весь полкороба. Да и для визуального осмотра доступ нужен.
" ["post_excerpt"]=> string(772) "Перегородка внутри короба (канализация и вентиляция) Здравствуйте, в новом многоквартирном жилом доме (12 этажей), застройщик выложил из гипсовых блоков короб, в котором находятся канализация и вентиляция, разделенные перегородкой. Подскажите можно продолжить дальнейшее возведение короба от застройщика, только без монтажа перегородки (т.е. канализация и вентиляция будут находиться в одном замкнутом коробе) ? Спасибо." ["post_date"]=> string(19) "2023-01-14 17:39:19" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(12) "Михаил" ["email"]=> string(18) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL ["images"]=> array(2) { [0]=> array(3) { ["image_large"]=> string(155) "https://gsps.ru/wp-content/uploads//var/www/u0472087/data/www/gsps.ru/webps/uploads/2023/01/whatsapp-image-2023-01-14-at-17.10.29-1200x900.jpg?v=1673707160" ["image"]=> string(146) "https://gsps.ru/wp-content/uploads//var/www/u0472087/data/www/gsps.ru/webps/uploads/2023/01/whatsapp-image-2023-01-14-at-17.10.29.jpg?v=1673707160" ["id"]=> string(5) "36693" } [1]=> array(3) { ["image_large"]=> string(127) "https://gsps.ru/wp-content/uploads//var/www/u0472087/data/www/gsps.ru/webps/uploads/2023/01/bez-imeni-1200x662.jpg?v=1673707160" ["image"]=> string(118) "https://gsps.ru/wp-content/uploads//var/www/u0472087/data/www/gsps.ru/webps/uploads/2023/01/bez-imeni.jpg?v=1673707160" ["id"]=> string(5) "36694" } } } [5]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "34689" ["post_content"]=> string(411) "Обычно просто обкладывают по периметру и все. А здесь получается будет полностью заложена труба. То есть фактически два люка нужно делать, один для стояков водоснабжения, другой для трубы канализации.
Нужно посмотреть ЕГРН, если там есть данная перегородка, то лучше ее сделать. Если нет, то делать не нужно.
И даже если не смотреть в ЕГРН, я бы не делал ее. Крайне маловероятно, что инспекция и БТИ задаст вопрос касаемо данной перегородки.
Добрый день Екатерина.
Да, это считается перепланировкой.
" ["post_excerpt"]=> string(520) "Добрый день! Подскажите квартира сдавалась от застройщика по договору с межкомнатными перегородками высотой в один блок, по факту между жилой и кухней данная перегородка в один блок возведена не в соответствии планом БТИ (правее см на 10 чем на плане). Это считается перепланировкой?" ["post_date"]=> string(19) "2022-08-05 15:58:38" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(18) "Екатерина" ["email"]=> string(33) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [6]=> array(8) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "31055" ["post_content"]=> string(707) "Если сделать планировку квартиры изначально как по плану застройщика, то перепланировки нет.
Если что то выстроить по другому, то перепланировка есть.
Добрый день Татьяна.
В целом, то что вы описали согласовать потенциально возможно.
" ["post_excerpt"]=> string(1262) "Добрый день! Подскажите, пожалуйста, могу ли я сделать следующее: (1) перенести кухню в нишу, созданную из гардеробной и части коридора (помещение №3 и часть коридора-помещение №6). Потребует ли это каких-то согласований с планировками соседей сверху и снизу?; (2) развернуть вход в санузел (помещение №2) в сторону входной двери, а не из коридора; (3) на месте гардеробной у входа (помещение №9) сделать ванную со входом из бывшей кухни, а не со стороны коридора. В квартире 3 стояка водоснабжения, однако канализационных стояков только 2. В этом месте можно сделать полноценный санузел или только раковина+душ? Прикладываю планировку от застройщика и из технического отчета. Заранее спасибо!" ["post_date"]=> string(19) "2022-04-27 18:03:45" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(14) "Татьяна" ["email"]=> string(35) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL ["images"]=> array(2) { [0]=> array(3) { ["image_large"]=> string(93) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2022/04/screenshot-2022-04-17-at-14.50.45.png?v=1651071825" ["image"]=> string(93) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2022/04/screenshot-2022-04-17-at-14.50.45.png?v=1651071825" ["id"]=> string(5) "31056" } [1]=> array(3) { ["image_large"]=> string(89) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2022/04/golubeva-planirovka-1200x1094.png?v=1651071825" ["image"]=> string(79) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2022/04/golubeva-planirovka.png?v=1651071825" ["id"]=> string(5) "31057" } } } [9]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "26339" ["post_content"]=> string(45) "Добрый день Илья Можно." ["post_excerpt"]=> string(601) "Добрый день! У Застройщика планы по которым покупали квартиру не соответствуют зонированию квартиры на жилые и нежилые площади от того-же самого застройщика. Вопрос. Можно ли залезть шкафом и частью входной группы на жилую площадь гостиной? Можно это будет согласовать или нет, как в квартире с свободной планировкой? Спасибо." ["post_date"]=> string(19) "2021-12-16 11:02:18" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(9) "Илья." ["email"]=> string(19) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [10]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "26448" ["post_content"]=> string(100) "Добрый день Федот. Да, это считается перепланировкой." ["post_excerpt"]=> string(464) "Добрый день. В плане квартиры указана гардеробная. Застройщик не возводил стену отделяющую коридор и гардеробную. При покупке жильцы за отсутствием необходимость не стали возводить эту стену. Считается ли отсутствие стены перепланировкой квартиры?" ["post_date"]=> string(19) "2021-11-23 23:50:25" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(10) "Федот" ["email"]=> string(14) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [11]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "10883" ["post_content"]=> string(55) "Добрый день Антон. Да, это так." ["post_excerpt"]=> string(484) "Добрый день! Хочу вызвать бти перед согласованием. выяснила, что по документам от застройщика и по факту различаются (раза в 2-3) размеры вентшахты и что в этом месте мы получим красные линии от БТИ так как это несогласованная перепланировка. это действительно так? " ["post_date"]=> string(19) "2020-09-27 11:47:35" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(10) "Антон" ["email"]=> string(21) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [12]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "10245" ["post_content"]=> string(83) "Добрый день Евгения Да, это нужно оформлять." ["post_excerpt"]=> string(545) "Добрый день! Скажите, пожалуйста, нужно ли оформлять как перепланировку смещение стены (не несущей! Более того, от застройщика этой межкомнатной стены совсем нет. Есть только пилон. А стену мы должны возвести сами) на 20 см в сторону другой комнаты? Т.е. хотим расширить одну комнату за счет другой." ["post_date"]=> string(19) "2020-06-25 10:07:16" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(14) "Евгения" ["email"]=> string(27) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } [13]=> array(8) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "10125" ["post_content"]=> string(741) "Добрый день Денис. То что застройщик выдает на рекламных картинках это одно. По факту судя из плана застройщика там вообще коридоров нет. Есть жилая, кухня и санузлы. А перенести кухню можно только в зону коридоров, а у вас судя по всему нет коридора. И будет такое же БТИ. Поэтому необходимо разговаривать с застройщиком что бы он корректно произвел кадастровые обмеры с выделением все необходимых зон." ["post_excerpt"]=> string(798) "Здравствуйте! В экспликации у застройщика нет коридора. Только санузлы, кухня и жилая зона. Изображение прилагается. Также застройщик выдает рекламную планировку с подписью и печатью. На ней есть коридор. Возможна ли перепланировка с переносом кухни-ниши в зону коридора с рекламной планировки? По жилищному кодексу перепланировка в многоквартирном доме с кем должна согласовываться? И сколько будет стоить такое согласование?" ["post_date"]=> string(19) "2020-05-23 16:03:16" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(10) "Денис" ["email"]=> string(27) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL ["images"]=> array(3) { [0]=> array(3) { ["image_large"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/443a4238-1120-423f-935b-bb15aaa4fabb.jpeg" ["image"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/443a4238-1120-423f-935b-bb15aaa4fabb.jpeg" ["id"]=> string(5) "10126" } [1]=> array(3) { ["image_large"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/bc6eae2e-764c-4ef1-8c2b-336060e0b680.jpeg" ["image"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/bc6eae2e-764c-4ef1-8c2b-336060e0b680.jpeg" ["id"]=> string(5) "10127" } [2]=> array(3) { ["image_large"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/81b60fe7-2c1c-4da3-90db-1f8312812462.jpeg" ["image"]=> string(84) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2020/05/81b60fe7-2c1c-4da3-90db-1f8312812462.jpeg" ["id"]=> string(5) "10128" } } } [14]=> array(8) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(4) "9225" ["post_content"]=> string(641) "Добрый день, Оксана Для анализа возможности согласования вашего проектного решения, необходима техническая документация из БТИ — технический паспорт на квартиру или же поэтажный план на квартиру с экспликацией к плану. Без данного документа, к сожалению, нет возможности достоверно проанализировать возможность согласования перепланировки" ["post_excerpt"]=> string(260) "Здравствуйте! Возможно ли согласовать данную планировку? Квартира на 19 из 20 этажей. Красным пунктиром обозначена планировка застройщика." ["post_date"]=> string(19) "2019-10-28 19:48:47" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(12) "Оксана" ["email"]=> string(32) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL ["images"]=> array(2) { [0]=> array(3) { ["image_large"]=> string(70) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2019/10/img_6318-27-10-19-11-51.jpg" ["image"]=> string(70) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2019/10/img_6318-27-10-19-11-51.jpg" ["id"]=> string(4) "9226" } [1]=> array(3) { ["image_large"]=> string(53) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2019/10/zil_90.jpg" ["image"]=> string(53) "https://gsps.ru/wp-content/uploads/2019/10/zil_90.jpg" ["id"]=> string(4) "9227" } } } [15]=> array(7) { ["article_id"]=> string(4) "2949" ["ID"]=> string(5) "10501" ["post_content"]=> string(366) "Добрый день Виктор. Да, мы сможем помочь вам с согласованием перепланировки. Направьте пожалуйста все документы включая план который выдал застройщик на нашу почту, я все посмотрю и прокомментирую." ["post_excerpt"]=> string(939) "Добрый день Имею следующую ситуацию. Квартира в Новом ЖК застройщик Инград. Проходит как однокомнатная 146 м по факту четырехкомнатная. Техплан бти застройщик не заказывал. По документам и плану застройщика которые удалось выбить у Инграда видно что выделены зоны санузлов и кухни. По факту они выложены блоками. Коридор не выделен. В дизайн проекте планирую не менять границы санузлов и кухни. Можете ли Вы помочь в согласовании данного варианта. До карантина мы с Вами общались по данному вопросу. Спасибо " ["post_date"]=> string(19) "2019-08-13 11:31:06" ["fields"]=> array(2) { ["name"]=> string(12) "Виктор" ["email"]=> string(21) "[email protected]" } ["thumbnail_id"]=> NULL } }Здесь есть пограничные моменты и необходимо смотреть размеры, площади, то есть необходима конечная планировка квартиры.
Планировки «до» вы направили, а вот к сожалению планировки «после» нет.
Но если ориентироваться на текстовые комментарии, то все потенциально согласуемо.
Добрый день! Большое спасибо вам за ответы! Не могли бы подсказать по вопросу, который остался без ответа "План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ"?
Добрый день Екатерина.
Этих обоих названий не существует юридически.
Это «просторечные» названия из практики как называет эти документы жилищная инспекция, мы, застройщики и т.д.
Есть допустим раздел АР (архитектурные решения) и вот там внутри этого раздела есть план допустим 3 этажа. Допустим в этом случае нам нужно посмотреть точные границы кухни-ниши. И этот план называют планом застройщика.
Или есть план КЖ (Конструкции железобетонные). А нам нужно посмотреть расположение несущих конструкций. И этот план тоже называют планом застройщика.
Или мы хотим понять, где вентиляция, стояки, электрика…….
И все эти планы — планы от авторов-дома.
Вообщем это можно все назвать странным каламбуром план застройщика от автора проекта дома.
Добрый день!
Прошу вас подсказать в вопросе работы с архитектурно-строительным планом от застройщика. Ознакомились с вашей статьей про этот вид планов, благодарю за труд.
Подскажите, пожалуйста, если речь идет о новостройке, для того, чтобы узнать планировку соседей выше и ниже этажом, подойдет ли строительный план от застройщика?
И может ли собственник квартиры, где будет проводиться планировка, запросить сам эти планы от застройщика для своей квартиры и квартир выше и ниже этажом.
Или для этого лучше запросить другие документы, если да, то какие?
И бывают ли случаи, когда строительный план от застройщика может быть актуален для перепланировки не в новостройке (план от застройщика самой квартиры и планы от застройщика квартир выше и ниже этажом)?
План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ?
Добрый день Екатерина
По вопросам:
Подскажите, пожалуйста, если речь идет о новостройке, для того, чтобы узнать планировку соседей выше и ниже этажом, подойдет ли строительный план от застройщика?
— Подойдет для чего? Если для того что бы узнать планировку соседей сверху и снизу то да, подойдет.
И может ли собственник квартиры, где будет проводиться планировка, запросить сам эти планы от застройщика для своей квартиры и квартир выше и ниже этажом.
— может. Правда нигде это не прописано что «собственник может запросить у застройщика планировку своего этажа, а также планировки соседей сверху и снизу и еще 4 тыщи любых планировок которые он захочет увидеть» Нет такого, но обычно когда к застройщика приходят и говорят — дайте три плана, мой и соседей, обычно дают.
Или для этого лучше запросить другие документы, если да, то какие?
— лучше БТИ если дом поставлен на учет в БТИ, но и планы застройщика тоже подойдут, а также могут подойти планы этажей из ЕГРН
И бывают ли случаи, когда строительный план от застройщика может быть актуален для перепланировки не в новостройке (план от застройщика самой квартиры и планы от застройщика квартир выше и ниже этажом)?
— здесь к сожалению не понял. Новостройка это понятие «растяжимое». У меня дому 13 лет уже, а есть квартиры которые еще не отремонтированные и их продают как квартиры в «новостройке в бетоне».
План от авторов проекта дома и план застройщика это одно и то же или от авторов дома – это отдельный документ?
Перегородка внутри короба (канализация и вентиляция)
Здравствуйте, в новом многоквартирном жилом доме (12 этажей), застройщик выложил из гипсовых блоков короб, в котором находятся канализация и вентиляция, разделенные перегородкой. Подскажите можно продолжить дальнейшее возведение короба от застройщика, только без монтажа перегородки (т.е. канализация и вентиляция будут находиться в одном замкнутом коробе) ? Спасибо.
Добрый день Михаил.
Странное решение от застройщика. А если что то случиться с канализационной трубой, то придется ломать весь полкороба. Да и для визуального осмотра доступ нужен.
Обычно просто обкладывают по периметру и все. А здесь получается будет полностью заложена труба. То есть фактически два люка нужно делать, один для стояков водоснабжения, другой для трубы канализации.
Нужно посмотреть ЕГРН, если там есть данная перегородка, то лучше ее сделать. Если нет, то делать не нужно.
И даже если не смотреть в ЕГРН, я бы не делал ее. Крайне маловероятно, что инспекция и БТИ задаст вопрос касаемо данной перегородки.
Добрый день!
Подскажите квартира сдавалась от застройщика по договору с межкомнатными перегородками высотой в один блок, по факту между жилой и кухней данная перегородка в один блок возведена не в соответствии планом БТИ (правее см на 10 чем на плане).
Это считается перепланировкой?
Добрый день Екатерина.
Да, это считается перепланировкой.
Если сделать планировку квартиры изначально как по плану застройщика, то перепланировки нет.
Если что то выстроить по другому, то перепланировка есть.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, могу ли я сделать следующее:
(1) перенести кухню в нишу, созданную из гардеробной и части коридора (помещение №3 и часть коридора-помещение №6).
Потребует ли это каких-то согласований с планировками соседей сверху и снизу?;
(2) развернуть вход в санузел (помещение №2) в сторону входной двери, а не из коридора;
(3) на месте гардеробной у входа (помещение №9) сделать ванную со входом из бывшей кухни, а не со стороны коридора.
В квартире 3 стояка водоснабжения, однако канализационных стояков только 2.
В этом месте можно сделать полноценный санузел или только раковина+душ?
Прикладываю планировку от застройщика и из технического отчета. Заранее спасибо!
Добрый день Татьяна.
В целом, то что вы описали согласовать потенциально возможно.
Здесь есть пограничные моменты и необходимо смотреть размеры, площади, то есть необходима конечная планировка квартиры.
Планировки «до» вы направили, а вот к сожалению планировки «после» нет.
Но если ориентироваться на текстовые комментарии, то все потенциально согласуемо.
Добрый день!
У Застройщика планы по которым покупали квартиру не соответствуют зонированию квартиры на жилые и нежилые площади от того-же самого застройщика.
Вопрос. Можно ли залезть шкафом и частью входной группы на жилую площадь гостиной?
Можно это будет согласовать или нет, как в квартире с свободной планировкой?
Спасибо.
Добрый день Илья
Можно.
Добрый день.
В плане квартиры указана гардеробная. Застройщик не возводил стену отделяющую коридор и гардеробную.
При покупке жильцы за отсутствием необходимость не стали возводить эту стену.
Считается ли отсутствие стены перепланировкой квартиры?
Добрый день Федот.
Да, это считается перепланировкой.
Добрый день!
Хочу вызвать бти перед согласованием. выяснила, что по документам от застройщика и по факту различаются (раза в 2-3) размеры вентшахты и что в этом месте мы получим красные линии от БТИ так как это несогласованная перепланировка. это действительно так?
Добрый день Антон.
Да, это так.
Добрый день!
Скажите, пожалуйста, нужно ли оформлять как перепланировку смещение стены (не несущей!
Более того, от застройщика этой межкомнатной стены совсем нет. Есть только пилон.
А стену мы должны возвести сами) на 20 см в сторону другой комнаты?
Т.е. хотим расширить одну комнату за счет другой.
Добрый день Евгения
Да, это нужно оформлять.
Здравствуйте!
В экспликации у застройщика нет коридора.
Только санузлы, кухня и жилая зона.
Изображение прилагается.
Также застройщик выдает рекламную планировку с подписью и печатью. На ней есть коридор.
Возможна ли перепланировка с переносом кухни-ниши в зону коридора с рекламной планировки?
По жилищному кодексу перепланировка в многоквартирном доме с кем должна согласовываться?
И сколько будет стоить такое согласование?
Добрый день Денис.
То что застройщик выдает на рекламных картинках это одно.
По факту судя из плана застройщика там вообще коридоров нет.
Есть жилая, кухня и санузлы.
А перенести кухню можно только в зону коридоров, а у вас судя по всему нет коридора.
И будет такое же БТИ.
Поэтому необходимо разговаривать с застройщиком что бы он корректно произвел кадастровые обмеры с выделением все необходимых зон.
Здравствуйте!
Возможно ли согласовать данную планировку?
Квартира на 19 из 20 этажей.
Красным пунктиром обозначена планировка застройщика.
Добрый день, Оксана
Для анализа возможности согласования вашего проектного решения, необходима техническая документация из БТИ — технический паспорт на квартиру или же поэтажный план на квартиру с экспликацией к плану.
Без данного документа, к сожалению, нет возможности достоверно проанализировать возможность согласования перепланировки
Добрый день Имею следующую ситуацию. Квартира в Новом ЖК застройщик Инград.
Проходит как однокомнатная 146 м по факту четырехкомнатная. Техплан бти застройщик не заказывал.
По документам и плану застройщика которые удалось выбить у Инграда видно что выделены зоны санузлов и кухни.
По факту они выложены блоками.
Коридор не выделен.
В дизайн проекте планирую не менять границы санузлов и кухни.
Можете ли Вы помочь в согласовании данного варианта.
До карантина мы с Вами общались по данному вопросу. Спасибо
Добрый день Виктор.
Да, мы сможем помочь вам с согласованием перепланировки.
Направьте пожалуйста все документы включая план который выдал застройщик на нашу почту, я все посмотрю и прокомментирую.