Планы застройщика и перепланировка

Что такое план застройщика?

План застройщика это документ который разрабатывается на стадии проектирования здания, до начала строительных работ.

То есть если «откинуть» предпроектную стадию на которой все в формате эскизных вариантов (как фасады, так и планировки), это самый первый документ, который юридически закрепляет будущую планировку помещения (так как именно он проходит согласование Мосгоэкспертизы).

И будущая планировка (этажа, секции) показывается с указанием всех конструктивных элементов.

Стоит отметить, что план застройщика не имеет никакого отношения к планировке из ДДУ, хотя некоторые схожести с ним могут быть, так как зачастую в ДДУ вставляется план из проектной документации согласованной Мосгосэкспертизой.

Пример ниже 

Это не план застройщика, это план из ДДУ в нем есть некоторая схожесть с планом застройщика и скорее всего это «обрезанная выкопировка», но для целей описанных в данной статье этот план не подойдет.

Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Задать вопрос в WhatsAppЗадать вопрос в Telegram

Зачем нам может понадобиться план застройщика в контексте согласования перепланировок

На практике, планы застройщика при перепланировке могут понадобиться в основном в трех случаях:

  1. ►  Несоответствие плана БТИ с фактической планировкой квартиры.
  2. Необходимость определения границ помещений квартиры в случае со свободной планировкой.
  3. Для понимания расположения несущих элементов дома.

Примеры планов застройщика:

1 ► Планы застройщика и планы БТИ:

Откуда вообще могут появиться различия в данных планах?

Это связано с тем, что компания-застройщик, зачастую, передаёт планы в БТИ ранних или промежуточных стадий строительства или вообще на этапе проектирования.

А как мы уже говорили ранее, по ходу строительства могут вноситься изменения, таких изменений может быть множество и конечно же никто каждый раз данные «правки» в БТИ не передаёт

В итоге собственник квартиры при намерении провести перепланировку заказывает технический паспорт, а планировка в нем отличается от того, что есть по факту в квартире.

Чаще всего это различия в площадях, несоответствия в расположении не несущих перегородок.

В этих случаях необходимо выявить ошибку и провести сравнительный анализ, для чего и требуется получить план застройщика. 

На данный план необходимо поставить печать застройщика и уже с ним обращаться в БТИ для аргументированных корректировок.

Если говорить о практике, то только этот документ может помочь в спорах в БТИ.

Так как БТИ не всегда проводит корректно обмеры, но никогда в этом не признается.

Причем ошибки могут быть совершенно в «разные» стороны.

Например в одном и том же дома, у одного собственника забыли нарисовать вентиляционный короб, другому же добавили лишний.

И на все вопросы они в начале отвечают «у нас все корректно и для того, что бы внести изменения в документацию БТИ необходимы «основания».

Вот одним из этих «оснований» и является заверенный застройщиком план.

2План застройщика и свободная планировка:

В квартирах со свободной планировкой планы застройщика могут быть необходимы для разработки проекта перепланировки, если на планах БТИ отсутствуют границы жилых комнат и коридоров, что чаще всего и происходит.

Дело в том, на планах, которые застройщик передает в БТИ могут быть размечены только зоны кухни и санузла, вся остальная площадь может быть представлена как жилая, и только в финальных вариантах планов все зоны размечены полностью, но до БТИ, как мы уже упоминали, они не доходят.

Представим ситуацию, что собственник хочет увеличить санузел за счет коридора, но для жилищной инспекции такое расширение, согласно планам БТИ, будет выглядеть как увеличение за счет жилой комнаты, а данное мероприятие запрещено.

Пример плана БТИ «свободной планировки»

Именно поэтому без планов застройщика собственнику не удастся доказать, что данная площадь (коридор) не является жилой.

Однако и здесь может быть сложность: 

Допустим это может быть как и ошибка БТИ (не выделение зон), так и не совсем ошибка, если например застройщик таким образом поставил дом на «кадастр», то получиться, что и с данным планом поправить ничего нельзя будет. 

3 ► Для понимания расположения несущих конструкций здания

В функции БТИ не входит определение несущих конструкций здания. Их функция — обмерять квартиру.

Они отрисовывают расположение стен, расстановку сантехники и присваивают назначение помещениям.

И для них, монолитная стена толщиной 20 см, или стена из пеноблока толщиной 20 см одно и тоже.

То есть на плане БТИ они будут показаны абсолютно одинаково.

ПОКАЖЕМ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ 

Это план БТИ квартиры которая была у нас в работе.

Мы видим две стены.

Одна из стен НЕ НЕСУЩАЯ из пеноблока, вторая НЕСУЩАЯ из монолитного железобетона..

Как мы видим на плане, БТИ обе эти стены показала совершенно одинаково.

Заказчик хотел сделать большой проем между помещением 3 (кухня) и помещением 2 (жилая комната), что бы организовать кухню-гостиную.

И вот жилищная инспекция «никогда в жизни» не согласует там проем на только на основании план БТИ.

Просто потому, что она не знает какая из стен в каждом доме и в каждой квартире в Москве, несущая или нет да и это не ее функция.

Если сдать на согласование проект перепланировки и техническое заключение от любой проектной организации с допуском СРО, то будет получен 100% отказ с требованием предоставления технического заключения от автора-проекта дома.

А данное техническое заключение дорогостояще и стоимость в 70-100 тысяч рублей это еще бюджетно.

А мы же делаем, обычную перепланировку, без затрагивания несущих конструкций.

Обычный проем в пеноблочной стене и небольшие дополнительные мероприятия, которые легко можно согласовать на основании простого проекта перепланировки и технического заключения от любой компании с допуском СРО, стоимость которых не превышает 20 тысяч рублей.

ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ В ЭТОМ СЛУЧАЕ?

И вот здесь нам как раз поможет план застройщика

Собственник (доверенное лицо) идут к застройщику, просят сделать копию плана этажа с нужной квартирой и «молят» его поставить на него свою печать.

Застройщик не должен и не обязан никому это делать, но обычно они понимают ситуацию и идут на это.

В результате мы получаем получаем план застройщика, на котором стоит печать застройщика.

Этот план вкладывается в проект перепланировки который сдается на согласования.

И жилищная инспекция видя не только проект перепланировки, а и подтверждение от застройщика что эта стена не несущая (еще желательно в проект вложить множество фотографий квартиры, из которых явно было бы видно что стена не несущая и из пеноблоков) согласует данную перепланировку.

ПРИВЕДЕМ ПРИМЕР:

Ниже приложена часть подобного плана на котором есть расшифровки по несущим и не несущим конструкциям.

В данном случае мы выясняли для заказчика ситуацию по демонтажу утеплителя и кладки из керамического кирпича.

На плане БТИ было показана одна толстая конструкция, однако приложив данный план, мы «доказали», что стена не вся несущая, а несущая только внутренняя часть и можно заменить утеплитесь и кладку из керамического кирпича на другие материалы, которые сохранят энергоэффективность стены, однако по толщине значительно меньше.

Тем самым мы несколько увеличили внутреннюю площадь лоджии, что для заказчика было очень важно.

К кому обратиться за получением плана застройщика?

Получить планы застройщика можно у представителей управляющей компании либо непосредственно у компании-застройщика, желательно у застройщика, так как мы говорили выше еще необходима от них печать.

Печать УК также можно получить, но она гораздо менее «весомая» чем печать застройщика.

Надеемся наша статья была вам интересна.

Если какие то моменты не были освящены в ней вы всегда можете связаться с нами любыми из удобных способов указанных ниже и мы с удовольствием ответим на ваши вопросы.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:
По телефону 8(495) 799-25-07
По электронной почте [email protected]
У онлайн консультанта в правом нижнем углу сайта
В форме вопрос-ответ Задать вопрос

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    Прикрепите файлы
    Евгения
    с вопросом от 25 июня 2020 года
    Добрый день! Скажите, пожалуйста, нужно ли оформлять как перепланировку смещение стены (не несущей! Более того, от застройщика этой межкомнатной стены совсем нет. Есть только пилон. А стену мы должны возвести сами) на 20 см в сторону другой комнаты? Т.е. хотим расширить одну комнату за счет другой.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Евгения

    Да, это нужно оформлять.

    Денис
    с вопросом от 23 мая 2020 года
    Здравствуйте! В экспликации у застройщика нет коридора. Только санузлы, кухня и жилая зона. Изображение прилагается. Также застройщик выдает рекламную планировку с подписью и печатью. На ней есть коридор. Возможна ли перепланировка с переносом кухни-ниши в зону коридора с рекламной планировки? По жилищному кодексу перепланировка в многоквартирном доме с кем должна согласовываться? И сколько будет стоить такое согласование?
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Денис.

    То что застройщик выдает на рекламных картинках это одно. По факту судя из плана застройщика там вообще коридоров нет. Есть жилая, кухня и санузлы. А перенести кухню можно только в зону коридоров, а у вас судя по всему нет коридора. И будет такое же БТИ.
    Поэтому необходимо разговаривать с застройщиком что бы он корректно произвел кадастровые обмеры с выделением все необходимых зон.

    Оксана
    с вопросом от 28 октября 2019 года
    Здравствуйте! Возможно ли согласовать данную планировку? Квартира на 19 из 20 этажей. Красным пунктиром обозначена планировка застройщика. Спасибо.
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день, Оксана

    Для анализа возможности согласования вашего проектного решения, необходима техническая документация из БТИ — технический паспорт на квартиру или же поэтажный план на квартиру с экспликацией к плану.

    Без данного документа, к сожалению, нет возможности достоверно проанализировать возможность согласования перепланировки

    Виктор
    с вопросом от 13 августа 2019 года
    Добрый день Имею следующую ситуацию. Квартира в Новом ЖК застройщик Инград. Проходит как однокомнатная 146 м по факту четырехкомнатная. Техплан бти застройщик не заказывал. По документам и плану застройщика которые удалось выбить у Инграда видно что выделены зоны санузлов и кухни. По факту они выложены блоками. Коридор не выделен. В дизайн проекте планирую не менять границы санузлов и кухни. Можете ли Вы помочь в согласовании данного варианта. До карантина мы с Вами общались по данному вопросу. Спасибо
    Павел
    специалист по согласованию

    Добрый день Виктор.

    Да, мы сможем помочь вам с согласованием перепланировки. Направьте пожалуйста все документы включая план который выдал застройщик на нашу почту, я все посмотрю и прокомментирую.

    Похожие материалы

    Ответы на актуальные вопросы от ведущих специалистов по согласованию
    Смотреть все статьи