Реконструкция и перепланировка помещения

На первый взгляд между понятиями «ремонт», «переустройство», «перепланировка» и «реконструкция» нет никакой особой разницы. Однако на самом деле эти термины обозначают вполне определенные процессы, которые имеют существенные различия между собой.

Что такое ремонт, перепланировка и переустройство

Рассмотрим их более подробно, в порядке от простого – к сложному.

Косметический ремонт

Косметическим ремонтом принято считать следующие работы: поклейку обоев; штукатурку и окрашивание потолков, полов и стен; замену сантехники, окон, дверей, плинтусов, наличников, напольного покрытия на то же самое, но новое (например, линолеум на линолеум или ламинат на ламинат); укладку настенной плитки; перенос розеток и т.д.

При этом стены и перегородки остаются в прежнем положении, а ширина и высота дверных и оконных проемов не изменяются. В рамках косметического ремонта старые ванна, унитаз и раковина заменяются на более современные модели без переноса на новое место и без разворота в другую сторону.

Данный комплекс работ проводится сразу после ремонта или спустя какое-то время. Косметический ремонт не нуждается в каком-либо согласовании. А его главная цель – создать новый дизайн квартиры или просто «освежить» интерьер без изменения конфигурации помещений, «пирога» полов и инженерных систем.

Переустройство

По сравнению с косметическим ремонтом переустройство квартиры – это уже более серьезное мероприятие, которое необходимо предварительно согласовывать с государственными органами, осуществляющими жилищный надзор. 

В Москве таким органом выступает Государственная жилищная инспекция. Поэтому до того, как проводить в квартире работы по переустройству, в Мосжилинспекции следует получить соответствующее разрешение.

К переустройству относятся мероприятия по установке, замене или переносу внутренних инженерных сетей (коммуникаций для канализации, подачи отопления и воды), санитарно-технического, электрического или другого оборудования, обозначенного в техническом паспорте квартиры, оформляемого в БТИ.

Разрешение на переустройство и перепланировку:

Разрешение на переустройство и перепланировкуРазрешение на переустройство и перепланировку

Чаще всего в процессе переустройства квартиры осуществляется:

  • перенос кухонной мойки и плиты;
  • перестановка сантехники в ванной и санузле (унитаза, раковины, ванны);
  • замена ванны на душевую кабину;
  • установка дополнительного сантехнического оборудования (биде, гигиенического душа).

Данные работы могут сопровождаться прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб.

Перепланировка

Перепланировка самым тесным образом связана с понятием переустройства. Перепланировка, как и переустройство, предварительно согласуется с Мосжилинспекцией. Причем согласование перепланировки и переустройства с надзорным органом осуществляется в комплексе, по единой проектной документации. Разрабатываемые документы так и называются: «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и о возможности перепланировки и переустройства…», «Проект перепланировки и переустройства квартиры…»

О документах, какие вам потребуются при согласовании перепланировки и переустройства, читайте в этом материале.

Согласно ЖК РФ, перепланировка квартиры – это изменение конфигурации ее помещений, достигаемое за счет демонтажа и возведения ненесущих стен; устройства, переноса и закладки дверных и оконных проемов; изменения конструкции пола.

Посредством перепланировки в квартире объединяют и расширяют санузел, изменяют количество жилых комнат, увеличивают или сокращают площадь помещений, обустраивают дополнительные помещения или изменяют функциональное предназначение имеющихся. 

Например, из раздельных туалета и ванной делают совмещенный санузел. Кухню переносят в прихожую, а на ее месте организуют рабочий кабинет или кладовку. Расширяют кухню или комнату за счет коридора, встроенного шкафа или подсобки. Соединяют кухонное и жилое помещения через устройство проема в несущей стене. В спальне устраивают гардеробную. Линолеум заменяют на ламинат, полностью изменяя конструкцию пола. Из двухкомнатной квартиры делают трехкомнатную, разделяя гостиную перегородкой, либо из двухкомнатной – однокомнатную, объединяя жилую зону путем демонтажа ненесущей стены.

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме

По сравнению с перепланировкой и переустройством, реконструкция – это все-таки более редкое мероприятие. К нему прибегают в тех случаях, когда требуется изменить высоту, этажность или площадь объекта недвижимости. В итоге при реконструкции происходит изменение технических свойств объекта. Осуществляется подобное за счет перестройки помещения – его увеличения: а именно за счет всевозможных пристроек и надстроек, затрагивающих несущие и/или ограждающие конструкции здания.

Другими словами, реконструкционные работы — это изменение технических параметров объекта.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, процесс реконструкции также включает в себя «замену и/или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов».

Согласование реконструкции квартиры

Проведение реконструкции также требует согласования. При этом многие собственники жилых помещений считают, что реконструкция и перепланировка имеют много общего, поэтому согласуются совместно. Но это не так.

Как мы уже отмечали, ремонтные работы по перепланировке «идут в паре» с переустройством. В проекте перепланировки и переустройства, в разделе «Запись руководителя проекта», среди прочего, указывается, что «изменения объекта недвижимости, предусмотренные данным проектом, не являются его реконструкцией…»

Пример проекта перепланировки и переустройства квартиры:

Проект перепланировки и переустройстваПроект перепланировки и переустройстваПроект перепланировки и переустройства

Проект перепланировки и переустройстваПроект перепланировки и переустройстваПроект перепланировки и переустройства

На основании проекта перепланировки и переустройства Мосжилинспекцией выдается разрешение только на переустройство и перепланировку квартиры или нежилого помещения в жилом доме. А реконструкция объектов осуществляются на основании совершенно другого документа – разрешения на строительство, которое выдается на отдельно разработанную проектную документацию, соответствующую требованиям градостроительного регламента.

Для лучшего понимания ситуации разберем более предметно, в чем именно заключаются отличия реконструкции от перепланировки.

Разница между реконструкцией и перепланировкой

Во время реконструкции, к примеру, возможно добавить новое помещение или поменять конфигурацию уже имеющегося посредством дополнительной пристройки. В результате перепланировки все изменения проводятся в рамках исходной площади. В этом основная разница между перепланировкой и реконструкцией. То есть одним из понятий «реконструкция» является увеличение площади переустраиваемого объекта недвижимости.

При реконструкции возможно предусмотреть работы с фундаментом здания и с его фасадом (утепление, вентиляция, изменение архитектурных элементов). Перепланировка и переустройство проводятся внутри помещений.

Если вы хотите сделать пристройку к зданию или добавить дополнительный этаж, то это – реконструкция. А если собираетесь из одной большой комнаты в квартире с помощью построенной перегородки сделать две, то это будет перепланировка.

Реконструкция зданий, квартир и нежилых помещений – это не наш профиль. Наша компания занимается исключительно перепланировкой и переустройством квартир и нежилых помещений. Мы разрабатываем проектную документацию и помогаем с согласованием. 

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ:  "Нажмите здесь"

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта strelka-002.jpg

По WhatsApp strelka-001.jpg

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте, Павел!

Подскажите, пожалуйста, ответ на следующий вопрос.

У нас квартира находится в доме блокированной застройки (двухквартирном).

Общая площадь квартиры 52 кВ.м. был холодный коридор, который был отражен на поэтажном плане, но в площадь не включался.

Мы утеплили этот холодный коридор, где организовали кочегарку и прихожую, провели отопительные приборы. Встает вопрос. Что мы сделали? Перепланировку или реконструкцию?
Заранее спасибо за Ваше мнение. Если можно, сошлитесь В ответе на норму права.
Может быть судебная практика есть похожая.

Добрый день Вероника.

Данные согласования это несколько не наша тематика. Но насколько я понимаю это реконструкция, то есть увеличение объемных и площадных показателей помещения. В градостроительном кодексе можете прочитать что такое "реконструкция".

Добрый день!

Проживаю с семьёй на первом этаже в доме серии п-44м.
Балкона нет, но очень хочется!
Это реконструкция или перепланировка и в чем отличие перепланировки от реконструкции жилых помещений?
На улицах Москвы ни раз видел пристройки балконов в таких домах.
Законно ли это, и какова будет цена за полный пакет разрешительных документов.

Спасибо

Добрый день Александр

Да, жанное планировочное решение возможно

Однако помочь вам в полном согласовании перепланировки мы не сможем

Дело в том, что лоджия будет пристраиваться к фасадной стене, а фасадная стена - это обще-домовое имущество

Для согласования данного проектного решения необходимо будет инициировать собрание всех жильцов дома и от 2/3 получить разрешение на данное меропритие

Наша организация не занимается обще-домовым имуществом

Единственное с чем мы вам можем помочь - это разработать проект перепланировки, на основе технического заключения от автора-проекта дома АО МНИИТЭП

Подскажите как правильно зарегистрировать стеклянный витраж для магазина? Является ли это перепланировкой или реконструкцией?

Фотомонтаж панорамного остекления магазина

Добрый день Андраник

Ответил вам на почту

Добрый день!

Вы только в Москве работаете?
Мне требуется узаконить перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге

Добрый день Игорь

Нет, мы работаем не только по Москве

Будьте добры, направьте, пожалуйста, на нашу эл.почту info@gsps.ru план БТИ на вашу квартиру с изначальной планировкой и примерный эскиз того, что вы хотите сделать или сделали. Укажите также номер телефона для связи и адрес вашего объекта

В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки

Добрый день
В Красногорске мы берем в аренду нежилое помещение (без отделки) на первом этаже жилого дома под спортивный клуб площадью 1100кв.м.
С системой отопления и заведенными коммуникациями..
Планируем устройство перегородок,санузлов,душевых и косметические работы( без демонтажа и нарушений несущих конструкций).
Это реконструкция или перепланировка многоквартирного дома?
Что нам необходимо из разрешений для начало строительных работ.
Каковы сроки и стоимость?

Добрый день Валерий

К сожалению, но не сможем вам помочь в вопросе согласования вашей перепланировки
Данное не наш профиль. Мы не занимаемся согласованием нежилых помещений в жилых домах в г. Красногорск

В многоквартирном доме собственник подвала делает дополнительный вход в подвал под окном жилой квартиры.
Расширение оконного проема реконструкция или перепланировка?
Жильцы всего дома против такой перепланировки.
Проект сделан без согласия собственников дома, Жилком сервис тоже не имеет копии документов с согласием на перепланировку.
Какие статьи Жилищного Кодекса РФ могут нам остановить собственника подвала и куда обращаться за помощью.
Спасибо.

Добрый день Юлия

Согласно 508 Постановлению Правительства Москвы (если объект в Москве) и внутренним муниципальным нормам (если объект в области), устройство отдельного входа в нежилое помещение через фасадную стену я вляется затрагиванием обще-домового имущества.

Для согласования перепланировки с затрагиванием обще-домового имущества необхдимо инициировать собрание всех жильцов дома и от 2/3 собственников получить разрешение на данное мероприятие.
Также необходимо предоставить всю необходимую документацию, в том числе Протокол собрания жильцов.

Иного способа согласовать такую перепланировку нет