Перепланировка и реконструкция – в чем разница. Комментарии экспертов.
На первый взгляд между понятиями «ремонт», «переустройство», «перепланировка» и «реконструкция» нет никакой особой разницы. Однако на самом деле эти термины обозначают вполне определенные процессы, которые имеют существенные различия между собой.
Содержание статьи
Перепланировка, переустройство и реконструкция
Рассмотрим их более подробно, в порядке от простого – к сложному.
Виды ремонта
И начнем наш разбор с такого вида ремонтных работ, как косметический ремонт.
Косметический ремонт.
Косметическим ремонтом принято считать следующие работы: поклейку обоев; штукатурку и окрашивание потолков, полов и стен; замену сантехники, окон, дверей, плинтусов, наличников, напольного покрытия на то же самое, но новое (например, линолеум на линолеум или ламинат на ламинат); укладку настенной плитки; перенос розеток и т.д.
При этом стены и перегородки остаются в прежнем положении, а ширина и высота дверных и оконных проемов не изменяются. В рамках косметического ремонта старые ванна, унитаз и раковина заменяются на более современные модели без переноса на новое место и без разворота в другую сторону.
Данный комплекс работ проводится сразу после ремонта или спустя какое-то время. Косметический ремонт не нуждается в каком-либо согласовании. А его главная цель – создать новый дизайн квартиры или просто «освежить» интерьер без изменения конфигурации помещений, «пирога» полов и инженерных систем.
Переустройство.
По сравнению с косметическим ремонтом переустройство квартиры – это уже более серьезное мероприятие, которое необходимо предварительно согласовывать с государственными органами, осуществляющими жилищный надзор.
В Москве таким органом выступает Государственная жилищная инспекция. Поэтому до того, как проводить в квартире работы по переустройству, в Мосжилинспекции следует получить соответствующее разрешение.
К переустройству относятся мероприятия по установке, замене или переносу внутренних инженерных сетей (коммуникаций для канализации, подачи отопления и воды), санитарно-технического, электрического или другого оборудования, обозначенного в техническом паспорте квартиры, оформляемого в БТИ.
Разрешение на переустройство и перепланировку, фото.
Чаще всего в процессе переустройства квартиры осуществляется:
- перенос кухонной мойки и плиты;
- перестановка сантехники в ванной и санузле (унитаза, раковины, ванны);
- замена ванны на душевую кабину;
- установка дополнительного сантехнического оборудования (биде, гигиенического душа).
Данные работы могут сопровождаться прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб.
Перепланировка.
Перепланировка самым тесным образом связана с понятием переустройства. Перепланировка, как и переустройство, предварительно согласуется с Мосжилинспекцией. Причем согласование перепланировки и переустройства с надзорным органом осуществляется в комплексе, по единой проектной документации. Разрабатываемые документы так и называются: «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и о возможности перепланировки и переустройства…», «Проект перепланировки и переустройства квартиры…»
Согласно ЖК РФ, перепланировка квартиры – это изменение конфигурации ее помещений, достигаемое за счет демонтажа и возведения ненесущих стен; устройства, переноса и закладки дверных и оконных проемов; изменения конструкции пола.
Посредством перепланировки в квартире объединяют и расширяют санузел, изменяют количество жилых комнат, увеличивают или сокращают площадь помещений, обустраивают дополнительные помещения или изменяют функциональное предназначение имеющихся.
Например, из раздельных туалета и ванной делают совмещенный санузел. Кухню переносят в прихожую, а на ее месте организуют рабочий кабинет или кладовку. Расширяют кухню или комнату за счет коридора, встроенного шкафа или подсобки. Соединяют кухонное и жилое помещения через устройство проема в несущей стене. В спальне устраивают гардеробную. Линолеум заменяют на ламинат, полностью изменяя конструкцию пола. Из двухкомнатной квартиры делают трехкомнатную, разделяя гостиную перегородкой, либо из двухкомнатной – однокомнатную, объединяя жилую зону путем демонтажа ненесущей стены.
Реконструктивные работы. Что это такое?
По сравнению с перепланировкой и переустройством, реконструкция – это все-таки более редкое мероприятие. К нему прибегают в тех случаях, когда требуется изменить высоту, этажность или площадь объекта недвижимости. В итоге при реконструкции происходит изменение технических свойств объекта. Осуществляется подобное за счет перестройки помещения – его увеличения: а именно за счет всевозможных пристроек и надстроек, затрагивающих несущие и/или ограждающие конструкции здания.
Другими словами, реконструкционные работы – это изменение технических параметров объекта.
Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, процесс реконструкции также включает в себя «замену и/или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов».
Согласование реконструкции
Проведение реконструкции также требует согласования. При этом многие собственники жилых помещений считают, что реконструкция и перепланировка имеют много общего, поэтому согласуются совместно. Но это не так.
Как мы уже отмечали, ремонтные работы по перепланировке «идут в паре» с переустройством. В проекте перепланировки и переустройства, в разделе «Запись руководителя проекта», среди прочего, указывается, что «изменения объекта недвижимости, предусмотренные данным проектом, не являются его реконструкцией…»
Пример проекта перепланировки и переустройства квартиры, фото.
На основании проекта перепланировки и переустройства Мосжилинспекцией выдается разрешение только на переустройство и перепланировку квартиры или нежилого помещения в жилом доме. А реконструкция объектов осуществляется на основании совершенно другого документа – разрешения на строительство, которое выдается на отдельно разработанную проектную документацию, соответствующую требованиям градостроительного регламента.
Для лучшего понимания ситуации разберем более предметно, в чем именно заключаются отличия реконструкции от перепланировки.
Отличия реконструкции от перепланировки
Во время реконструкции, к примеру, возможно добавить новое помещение или поменять конфигурацию уже имеющегося посредством дополнительной пристройки. В результате перепланировки все изменения проводятся в рамках исходной площади. В этом основная разница между перепланировкой и реконструкцией. То есть одним из понятий «реконструкция» является увеличение площади переустраиваемого объекта недвижимости.
При реконструкции возможно предусмотреть работы с фундаментом здания и с его фасадом (утепление, вентиляция, изменение архитектурных элементов). Перепланировка и переустройство проводятся внутри помещений.
Если вы хотите сделать пристройку к зданию или добавить дополнительный этаж, то это – реконструкция. А если собираетесь из одной большой комнаты в квартире с помощью построенной перегородки сделать две, то это будет перепланировка.
Реконструкция зданий, квартир и нежилых помещений – это не наш профиль. Наша компания занимается исключительно перепланировкой и переустройством квартир и нежилых помещений. Мы разрабатываем проектную документацию и помогаем с согласованием.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Является ли замена старых чугунных радиаторов на новые алюминиевые, от вентиля обще домовой системы отопления переустройством помещения? И как это можно назвать?
Нет, не является.
Все что после запирающих устройств является зоной ответственности собственника квартиры.
Здравствуйте.
У меня такой вопрос: в помещении склада хочу сделать перепланировку или это называется реконструкция?
Площадь будем увеличиваться в рамках стен (разделим имеющийся склад на 2 этажа. Я так понимаю, что реконструкция это в здании, а в помещении перепланировка?
У нас здания как такового нет (есть родительский объект на бумаге)
Добрый день Олег.
Это реконструкция.
У вас изменяются параметры объекта.
То есть площадь в два раза больше становится.
Здравствуйте, Павел!
Подскажите, пожалуйста, ответ на следующий вопрос.
У нас квартира находится в доме блокированной застройки (двухквартирном).
Общая площадь квартиры 52 кВ.м. был холодный коридор, который был отражен на поэтажном плане, но в площадь не включался.
Мы утеплили этот холодный коридор, где организовали кочегарку и прихожую, провели отопительные приборы.
Встает вопрос. Что мы сделали? Перепланировку или реконструкцию?
Заранее спасибо за Ваше мнение.
Если можно, сошлитесь
В ответе на норму права.
Может быть судебная практика есть похожая.
Добрый день Вероника.
Данные согласования это несколько не наша тематика.
Но насколько я понимаю это реконструкция, то есть увеличение объемных и площадных показателей помещения.
В градостроительном кодексе можете прочитать что такое «реконструкция».
Добрый день!
Проживаю с семьёй на первом этаже в доме серии п-44м.
Балкона нет, но очень хочется!
Это реконструкция или перепланировка и в чем отличие перепланировки от реконструкции жилых помещений?
На улицах Москвы ни раз видел пристройки балконов в таких домах.
Законно ли это, и какова будет цена за полный пакет разрешительных документов.
Спасибо
Добрый день Александр
Да, жанное планировочное решение возможно
Однако помочь вам в полном согласовании перепланировки мы не сможем
Дело в том, что лоджия будет пристраиваться к фасадной стене, а фасадная стена — это обще-домовое имущество
Для согласования данного проектного решения необходимо будет инициировать собрание всех жильцов дома и от 2/3 получить разрешение на данное меропритие
Наша организация не занимается обще-домовым имуществом
Единственное с чем мы вам можем помочь — это разработать проект перепланировки, на основе технического заключения от автора-проекта дома АО МНИИТЭП
Подскажите как правильно зарегистрировать стеклянный витраж для магазина?
Является ли это перепланировкой или реконструкцией?
Добрый день Андраник
Ответил вам на почту
Добрый день!
Вы только в Москве работаете?
Мне требуется узаконить перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге
Добрый день Игорь
Нет, мы работаем не только по Москве
Будьте добры, направьте, пожалуйста, на нашу эл.почту [email protected] план БТИ на вашу квартиру с изначальной планировкой и примерный эскиз того, что вы хотите сделать или сделали. Укажите также номер телефона для связи и адрес вашего объекта
В ответном письме я сориентирую вас по стоимости, срокам и нюансам согласования перепланировки
Добрый день
В Красногорске мы берем в аренду нежилое помещение (без отделки) на первом этаже жилого дома под спортивный клуб площадью 1100кв.м.
С системой отопления и заведенными коммуникациями..
Планируем устройство перегородок,санузлов,душевых и косметические работы( без демонтажа и нарушений несущих конструкций).
Это реконструкция или перепланировка многоквартирного дома?
Что нам необходимо из разрешений для начало строительных работ.
Каковы сроки и стоимость?
Добрый день Валерий
К сожалению, но не сможем вам помочь в вопросе согласования вашей перепланировки
Данное не наш профиль.
Мы не занимаемся согласованием нежилых помещений в жилых домах в г. Красногорск
В многоквартирном доме собственник подвала делает дополнительный вход в подвал под окном жилой квартиры.
Расширение оконного проема реконструкция или перепланировка?
Жильцы всего дома против такой перепланировки.
Проект сделан без согласия собственников дома,
Жилкомсервис тоже не имеет копии документов с согласием на перепланировку.
Какие статьи Жилищного Кодекса РФ могут нам остановить собственника подвала и куда обращаться за помощью.
Спасибо.
Добрый день Юлия
Согласно 508 Постановлению Правительства Москвы (если объект в Москве) и внутренним муниципальным нормам (если объект в области), устройство отдельного входа в нежилое помещение через фасадную стену я вляется затрагиванием обще-домового имущества.
Для согласования перепланировки с затрагиванием обще-домового имущества необхдимо инициировать собрание всех жильцов дома и от 2/3 собственников получить разрешение на данное мероприятие.
Также необходимо предоставить всю необходимую документацию, в том числе Протокол собрания жильцов.
Иного способа согласовать такую перепланировку нет