Антресольный этаж 2024. Все нормы и требования по устройству.

Владельцы помещений (квартир и нежилых помещений, расположенных в жилых домах) могут увеличить полезную площадь за счет устройства антресольного этажа.

Ведь на данном пространстве можно устроить, например, спальню, гардеробную, кабинет или даже ванную комнату.

Антресоль в квартире

Устройство антресолей в квартирах было разрешено в 2018 году, в одном из дополнений в ППМ №508-ПП.

* В Московской области согласование антресоли регламентируется постановлением 28РВ-278. Его текст и условия в части устройства антресолей аналогичен Московскому регламенту.

За прошедшие годы подобные мероприятия стали одними из самых популярных в процессе согласования, однако существует множество нюансов, которые необходимо учесть в процессе работ.

В данной статье вы сможете узнать:

• Что такое антресоль.
• Необходимые условия и требования по возведению антресоли.
• Чем антресоль отличается от дополнительного этажа или антресольной полки.
• В каких случаях возможно согласовать антресоль на основании нашей проектной документации, а в каких потребуется техническое заключение от ГБУ Экспертный центр или автора проекта дома.
• Как лучше согласовывать антресоль – до или постфактум.
• Какие документы требуются для согласования антресоли.
• Сколько стоит согласование антресоли.

Антресоль – это этаж или нет?

Антресоль – это верхняя часть высокой комнаты, разделенной на два полуэтажа, то есть это фактически дополнительный уровень внутри квартиры. Она может занимать не более 40% от общей площади помещения в котором она возводится.

Важно: антресольный этаж можно согласовать в помещениях (квартиры и нежилые помещения), расположенных только в жилых домах, и это согласование трактуется как перепланировка.

Если здание отдельно стоящее, и оно не имеет статуса жилого дома, то согласовать устройство антресоли нельзя, так как данное мероприятие в нежилых зданиях относится к реконструкции.

Первым и самым необходимым условием является высота потолков в квартире, причем не фактическая высота, а высота, указанная в документах БТИ.

Строительство антресольного этажа

Условия для возведения дополнительного антресольного этажа описаны в Своде правил «Здания жилые многоквартирные».

Высота, площадь и конструкция антресольного этажа в квартире:

Ключевые моменты:

• Высота этажа, в котором устраивается антресоль, должна быть более 4.4 метра.
• Высота помещения квартиры от покрытия пола (плитка, паркет, ламинат) до основания антресольного этажа должна быть минимум 2.1 метра. Высота от пола антресольного этажа до потолка квартиры должна также составлять 2.1 метр. И 20 сантиметров остается на саму толщину конструкции антресоли.
• При устройстве антресоли над жилой комнатой высота жилой комнаты должна быть 2.5 метра, а высота антресоли также остается 2.1 метр.
• Антресоль должна занимать не более 40% общей площади помещения.
• Можно сделать, допустим, две антресоли в квартире, но их общая, суммарная площадь не должна быть все также больше 40 процентов.
• На балконах и лоджиях антресоль устраивать нельзя.
• Наличие естественного освещения на антресолях необязательно, то есть они могут быть без окон.

Разберем дополнительно высоту помещения – именно 20 см необходимо на конструкцию антресоли, в крайнем случае можно несколько меньше.

Теоретически можно на конструкцию антресоли рассчитать и меньшую толщину, допустим, чтобы возвести антресоль в квартире высотой 430 см – в практике подобного объекта не было, но теоретически рассчитать толщину антресоли 10 см, по нашему мнению, возможно, но это возможно только в небольшом количестве объектов из-за конструктивных особенностей проектирования.

В процессе проектирования и монтажа антресоли необходимо учесть множество нюансов, некоторые из них мы опишем ниже:

• Нагрузки от антресоли должны быть не только на перекрытие, но и «разноситься на стены».
• Толщина перекрытия антресоли по практике менее 10 см не проходит по расчетам.
• Ступени антресоли должны быть выполнены по нормам.

Если у вас уже сделана антресоль или вы только планируйте ее согласовать, напишите нам. Мы проведем предварительную консультацию, организуем выезд специалиста и точно скажем, возможно ли ее согласовать в вашем случае и какой комплект документации требуется.

Работы по устройству антресоли в квартире

Видео оконченных работ по устройству антресоли

Финальные БТИ для заказчика с узаконенной антресолью

Выписка ЕГРН с внесенной увеличенной площадью квартиры

Выше представлена выписка ЕГРН в которую уже была внесена новая площадь помещения 139.5 квадратных метров.

Если мы откроем проект перепланировки представленный абзацем ниже, то увидим, что изначальная площадь квартиры была 111.3 метра.

Возможно возникнет вопрос — почему площадь квартиры увеличилась только на 28 метров, когда общая площадь антресолей представленных в проекте несколькими абзацами ниже (если их сложить — 36 метров).

То есть как бы площадь квартиры увеличилась не на площадь возводимых антресолей.

Дело в том, что при ремонте ставиться множество перегородок «съедающих» площадь помещения. Штукатурка стен, декоративные обшивки также уменьшают общую площадь. Кроме того, площадь под лестницами также не входит в общую площадь, поэтому общая площадь квартиры одновременно и увеличилась за счет антресолей и уменьшилась за счет стен/обшивок.

Работы по устройству антресоли в нежилом здании:

Работы по устройству металлоконструкций:

Обшивка рамы деревянным каркасом:

Какие помещения можно устроить на антресоли

Раньше под термином «антресоль» подразумевали некую глубокую кладовку, расположенную в верхней части помещения, обычно над встроенными шкафами или под потолком в коридоре.

Сейчас же в связи с изменениями в законодательстве ее устройство позволяет сделать полноценные помещения, так как на антресоли можно устроить:

• кабинет;
• комнату;
• кухню;
• санузел;
• гардеробную.

То есть фактически все те же помещения, что и в текущей квартире.

Единственным запретом является устройство антресолей на балконах или лоджиях, так как это помещения вспомогательного назначения, входящие с общую площадь квартиры с понижающими коэффициентами 0.3 и 0.5.

Конструктив антресоли рассчитывается по нагрузкам в зависимости от функционального использования.
Ее можно залить полностью из железобетона, можно сделать металлической с обшивкой фанерными листами, можно даже деревянную, если пройдет по расчетам.

Одним из необходимых разделов проектной документации является конструктивный расчет, пример которого вы можете видеть ниже:

Что такое антресольная полка

Что делать тем собственникам, у которых высота помещения чуть «не дотягивает» до необходимых 4.4 метров (допустим, 4 метра), но фактически антресольный этаж все также сделать возможно.

В этом случае можно устроить не антресоль, в ее каноническом смысле, а антресольную полку.

Фактически это будет все та же антресоль, но есть и некоторые перечисленные ниже отличия:

• Антресольная полка не увеличивает юридически площадь квартиры, при ее устройстве однозначно не требуется обращаться к автору проекта дома, достаточно проекта и технического заключения от любой компании с допуском СРО, например, от нашей.
• К ней нельзя делать стационарную лестницу. Она может быть либо приставная/выдвижная/складывающаяся. Мы даже видели лестницу на колесиках, которая жестко крепилась к основной конструкции антресольной полки.
• Некоторая неопределенность по площади данной антресольной полки (на усмотрении жилищной инспекции).

Примеры антресольных полок.

Чертеж антресольной полки из проекта перепланировки

Примеры не верно выполненных антресольных полок.

Проблемы антресольных полок заключаются в том, что большинство их выполнены не верно.

Собственники квартир делают к ним стационарные (жестко закрепленные) лестницы, что делать запрещено.

И даже такое крайне интересное решение с «откидной» лестницей не соответствует требованием к антресольной полке. Фактически лестница также стационарная, хоть и откидная.

Чем антресоль отличается от дополнительного этажа

Устройство дополнительного этажа считается реконструкцией, так как увеличивает технико-экономические показатели здания (объем, площадь).

Реконструкция объекта – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), возведение надстройки, переустройство, расширение объекта капитального строительства.

Возведение же антресоли, в соответствии с текущим законодательством, относят к перепланировке, которая не влияет на основные показатели здания.

И в жилых домах и в нежилых зданиях дополнительный этаж считается реконструкцией объекта, так как это увеличивает общую площадь объекта.

Устройство же антресоли, в соответствии с ППМ №508-ПП, относится к перепланировке.

Порядок согласования антресоли

Собственник квартиры для анализа предоставляет два документа – план БТИ и картинку перепланировки с устройством антресоли.

Мы анализируем, описываем все нюансы, и далее, если собственник поручает нам согласование, процесс строится следующим образом:

1. Собственник заключает договор, изготавливает нотариальную доверенность и предоставляет план БТИ с эскизом перепланировки.
2. Организуется выезд согласователя и проектировщика на объект для обмеров помещения и выявления нюансов, чтобы исключить какие-либо сложности в будущем согласовании.
3. Осуществляем заказ технического заключения либо у автора проекта дома, либо в ГБУ «Экспертный центр».
4. Параллельно изготовлению технического заключения разрабатывается проект перепланировки, в котором отражается вся перепланировка квартиры, в том числе устройство антресоли. Почему они разрабатываются параллельно? Ведь проект перепланировки изготавливается после технического заключения на основании выводов из него.
   Это связано с тем, что многие конструктивные решения обсуждаются между инженером автора проекта дома и инженером нашей проектной компании еще на стадии технического заключения.
5. Далее документы через портал Мос.ру сдаются в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку.
6. После получения разрешения на устройство антресоли проводится ремонт до чистовой отделки.
7. После окончания ремонта наступает этап сдачи ремонта жилищной инспекции.
   Подробнее о нем в данной статье – приемка перепланировки.
8. Так как работы достаточно сложные, согласование может быть дольше стандартных сроков.
9. Жилищная инспекция рассматривает устройство антресолей «под лупой», есть вероятность получения отказа по какой-либо причине. В этом случае устраняется причина отказа, и документы заново сдаются на согласование.

В данном примере положительное решение жилищной инспекции на устройство антресоли.

Срок его действия 12 месяцев.
*Но с июня 2022 года, все распоряжения на перепланировку выдаются сроком действия на 18 месяцев.

В течение этого срока необходимо закончить ремонт и осуществить этап приемки перепланировки.
Вы можете как самостоятельно заняться данным процессом, так и поручить ее профильной организации, например, нашей, и заказать согласование антресоли «под ключ», чтобы исключить себя из процесса.

Наши сотрудники имеют огромный опыт и многочисленные ранее выполненные проекты, знают как решить все сложные моменты и получить результат, необходимый заказчику.

Контроль жилищной инспекции за возведением антресолей.

Стоит отметить что жилищная инспекция Москвы как выдает разрешение на возведение антресоли, но и с более пристальным вниманием контролирует подобные работы, так как возведение подобных массивных конструкций напрямую влияет на безопасность проживания.

К нам неоднократно обращались собственники квартир с уже возведенными антресолями на предмет их согласования постфактум, и часто нам приходилось отказывать в согласовании, так как после анализа выявлялись нарушения (антресоль занимает более 40 процентов площади/не хватает высоты помещения/не правильно выполнено конструктив и т.д.).

Кроме того, на сайте жилищной инспекции регулярно появляются новости подобной этой:

Подробнее новость по ссылке:

https://www.mos.ru/news/item/134119073/

Сколько стоит согласовать антресоль

Стоимость согласования планируемой или узаконивания ранее выполненной антресоли складывается приблизительно из следующих затрат:

1 Этап согласования — Получение разрешения на перепланировку
— Услуги нашей организации ~ 150 тысяч рублей
— Техническое заключение от ГБУ «Экспертный центр» ~ 100 тысяч рублей.
— Проект перепланировки ~ 50 тысяч рублей

2 Этап согласования — Приемка выполненного ремонта
— Услуги нашей организации ~ 70 тысяч рублей

Дополнительные расходы заказчика:
— Оплата документов БТИ по квитанциям БТИ.
— Возможная подготовка актов скрытых работ, договора подряда и допуска СРО, если у строителей заказчика нет СРО.

* Отметим, что описанные выше суммы являются имеют большую дельту в обе стороны, так как каждая антресоль индивидуальна как с точки зрения проектирования так и с точки зрения согласования.

Приведем пример: Заказчик захотел согласовать 2 антресоли в своей квартире, то есть суммарно, обе антресоли укладывались в необходимые 40 процентов, но их было фактически две.

И две антресоли также можно согласовать.

В 508-ПП в приложении 1, пункт 10, подпункт 10.23 гласит что не допускается
«Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения»

То есть формулировки о прямом разрешении похожей на «можно делать две антресоли общей площадью не более 40 процентов от общей площади перепланируемого помещения» в 508-ПП нет.

Но есть слово «сумма» и нет запрета с формулировкой что то типа «устраивать более чем одна антресоль», соответственно анализируя данную формулировку можно сделать вывод, что несколько антресолей выполнить возможно, однако их общая сумма площадей не должна превышать 40 процентов от общей площади помещения.

Что и доказало согласование нами объекта представленного выше на фото, проектной документации и разрешении на перепланировку.

Бюджет был несколько выше стандартного, хотя бы из за того, что проектировать пришлось две антресоли вместо одной. Но в целом, заказчика он более чем устроил, так как на общий объем работ была сделана скидка, из-за того что в данном объекте мы выполняли полный комплект работ, не только согласование и проектирование, но и физические работы по устройству антресоли.

В нашей организации есть отдел алмазной резки и усиления проемов, который успешно занимается монтажом конструкций антресолей под чистовую отделку.

Антресоль — 40 процентов от какой площади?

Зачастую у заказчиков возникают вопрос — а 40 процентов это относительно какой площади, жилой, не жилой, площади комнаты в которой она возводиться или всего помещения.

Для того, что бы развеять все сомнения мы написали запрос в жилищную инспекции в котором нам ответили.

Ответ написан сухим канцелярским языком, вообщем так, как обычно отвечает жилищная инспекция, но суть ответа однозначно понятен и заключается он в том, что общая площадь антресоли считается от общей площади помещения (то есть всей квартиры) в которой она возводиться.

Проектирование антресольного этажа в квартиру

Как мы упоминали выше, чтобы согласовать антресольный этаж, нужны техническое заключение и проект перепланировки, если устройство антресоли только планируется.

Техническое заключение должен делать либо автор проекта дома либо, при его отсутствии, замещающая его организация – ГБУ «Экспертный центр».

Проект же перепланировки может делать любая проектная компания.

Либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, если работы уже выполнены, оно может быть также от автора проекта дома либо от ГБУ «Экспертный центр».

Стоит отметить, что устройство антресоли относится к достаточно сложным и специализированным мероприятиям по проектированию, многое зависит от качества и полноты проектной документации, так как жилищная инспекция рассматривает ее устройство особенно пристально.
И если документация будет выполнена некачественно, то будет получен однозначный отказ.

Случаев, когда антресоль была запроектирована неверно, мы видели множество: прогибы металла, «винты» при сварке и т.д.

Проект антресоли от нашей организации будет максимально правильным как с конструктивной точки зрения, так и с точки зрения получения на него разрешения жилищной инспекции.

Все допустимые нагрузки будут рассчитаны верно, что даст уверенность в ее будущей эксплуатации.

Возведение антресоли в нежилом здании

Так как работы по устройству антресоли в нежилом здания относятся к реконструкции, мы не сможем помочь с подобным типом согласований, но мы можем помочь с разработкой проектной документации с конструктивными решениями по устройству антресоли.

Кроме того, мы можем выполнить физические работы по ее устройству, у нас есть собственный строительный отдел, специализирующийся на возведении антресолей.

Антресоль в квартире с высоким потолком. Общие итоги.

Антресоль в данное время очень интересное решение, которое позволяет увеличить площадь квартиры с высотой от 4.4 метра.

Согласовать ее вы можете как самостоятельно, так и поручив профильной организации, которая профессионально занимается согласованием перепланировок.

Наш опыт и доскональное понимание процесса помогут все согласовать в быстрые сроки и с минимальными затратами.

Мы предоставляем качественный сервис узаконивания антресоли под ключ и, что немаловажно, ведем процесс от начала до конца. Результатом наших работ будет антресоль, внесенная в документы БТИ, которые будут переданы заказчику.

Антресоли (встроенные шкафы) над коридорами

Отдельным блоком в статье опишем информацию также про антресоли, которые обычно расположены над проходами в коридорах.

Это антресоли под потолком квартиры в их классическом понимании.

С точки зрения согласования, данные антресоли никакого значения не имеют.

В 95 процентах случаев, даже если они физически присутствуют в квартире, на плане БТИ они не отражены и варианты при согласовании перепланировки могут быть следующие:

1. Антресоль в квартире есть, она остается, но в БТИ ее нет — в этом случае она указывается в проектной документации как возводимая.

2. Антресоль в квартире есть, она демонтируется, но в БТИ ее нет — в этом случае в проектной документации ничего не указывается, как будто ее и не было.

3. И последний случай, антресоли в квартире нет, в БТИ ее соответственно тоже нет, но она устраивается — в этом случае в проектной документации как соответственно первый случай, указывается как возводимая.

Ниже мы представим два редчайших плана, в которых сотрудники БТИ по неизвестным причинам, показали антресольные шкафы над коридорами.

Они показаны пунктирными линями над проходом коридора.

Стоит отметить, что это редчайшие планы и с вероятностью 99,9 процентов, даже если у вас антресоли есть, на планах БТИ они не отражены.

Собственник не занимающийся профессионально перепланировками скорее данные «пунктирные крестики» не оценит, но профессиональные согласователи, как автор данной статьи, получат исключительный восторг, смотря на них и видя показанные антресоли над коридорами.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.