Авторский надзор

В данной статье мы разберем понятие «Авторский надзор», что эта такое, в каких перепланировках обязателен авторский надзор проектной организации, а в каких можно обойтись без надзора.

Что такое авторский надзор за перепланировкой и строительными работами

Для понимания требования вести авторский надзор разберемся с терминологией. Надзор регулируется СП 246.1325800.2016 «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений». Коротко пройдемся по терминам (в статье мы будем упрощать суть выдержек из СП, чтобы не перегружать текст большим объемом технических терминов, оригинальный текст вы можете найти в самом документе):

авторский надзор: Контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации.

Что это значит: перед согласованием перепланировки вы заказали проектную документацию в проектной организации – члене проектного СРО. В проекте содержаться указания к производству ряда работ, например – устройство гидроизоляции пола санузла. Проектная организация, подготовившая вам проект, должна проконтролировать качество выполненных работ и их соответствие согласованному проекту.

скрытые работы: Работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства.

Что это значит: некоторые работы при перепланировке проводятся этапно, например гидроизоляцию пола делают перед заливкой стяжки или укладкой плитки, то есть после выполнения финальных работ не получится увидеть, насколько качественно выполнены работы, какие материалы применялись, насколько гидроизоляция заходит на стены помещения.

Для фиксации подобных работ используются специальные акты – на скрытые работы, то есть на работы, которые уже нельзя увидеть после выполненного ремонта, но сами эти работы влияют на безопасность и долговечность строительных конструкций.
То есть основная суть авторского надзора при перепланировке – контролировать качество работ строительной организации и не допускать отклонений от согласованного Мосжилинспекцией проекта перепланировки.

Кто должен подписывать акты на скрытые работы

В большинстве случаев достаточно печатей и подписей двух сторон в актах на скрытые работ: проектной организации разработавшей проект перепланировки и строительной организации, выполнявшей ремонтно-строительные работы по перепланировке. 
В редких случаях может быть привлечена управляющая компания, либо субподрядная организация, осуществившая часть работ.
Важно: и строительная и проектная организация, для подписания актов, должны действующими членами СРО.

Договор на авторский надзор

Для выполнения функций авторского надзора проектной организации необходим договор с собственником помещения. Наличие такого договора – обязательное требование жилищной инспекции, без него невозможно будет подписать акты на скрытые работы.

В данной статье приведен текст типового договора на авторский надзор, у разных проектных организаций он разный, но в сути он у всех сходится: заказчик проектной документации обязуется вызывать инженера проектной организации для освидетельствования и приемки ответственных (срытых) работ, влияющих на безопасность, а исполнитель (инженер проектной организации) обязуется посетить квартиру заказчика некоторое количество раз, достаточно для принятия всех необходимых работ.

Договор авторского надзора:

Договор авторского надзораАвторский надзорДоговор, авторский надзор

Что делать в случае когда проектная организация разработавшая проект не может осуществить надзор и подписать акты на скрытые работы

В жизни случаются разные ситуации, проектные организации закрываются, договор на авторский надзор может содержать в себе неудобные для заказчика условия или стоимость, а бывает и так, что проектная организация не хочет выполнять надзор по своим личным мотивам. 
СП 246.1325800.2016 регламентирует этот вопрос следующим образом:

6.1.3 В случае, если лицо, осуществившее разработку проектной документации, подтвердит, что оно не имеет возможности осуществлять авторский надзор за строительством, заказчик вправе привлекать как на выполнение всего комплекса работ по осуществлению авторского надзора, так и по отдельным разделам проекта и видам работ, любых юридических и физических лиц, при условии соответствия таких лиц законодательным требованиям к соответствующему виду деятельности.

Что это значит: в случае если юридическое лицо не желает проводить авторский надзор, представитель данной проектной организации пишет так называемое отказное письмо, в котором он либо передает права на проведение надзора другой проектной организации, либо просто отказывается от надзора, поручая заказчику самостоятельно выбрать проектную организацию для осуществления авторского надзора.

А что делать, в случае если проектная организация закрылась?
В этом случае решение проблемы еще проще: необходимо скачать с сайта налоговой инспекции выписку с отметкой о закрытии юридического лица и приложить ее к договору на авторский надзор с действующей проектной организацией. Такой пакет документов удовлетворит жилищную инспекцию.

И еще один, достаточно сложный случай: организация, разработавшая проект, действует, от обязательств не отказывается, но требует за свои услуги очень большую (в несколько раз выше рынка) сумму. Случай сложный и возможных исходов тут несколько:

1.    Судебное (досудебное) решение вопроса. Собственник помещения (заказчик проектной документации) обращается в несколько проектных организаций для предоставления коммерческих предложений на проведение авторского надзора по согласованному проекту. На основании предложений выводится средняя стоимость надзора и автору проекта, письменным запросом, предлагается снизить стоимость до рыночных значений, с последующим обращения в суд в случае отказа.
Такой подход может заставить автора проекта пересмотреть ценовую политику, так как скорее всего суд встанет на сторону заказчика, которого принуждают к оплате далеких от рыночной стоимости услуг.

2.    Стоимость дорогого авторского надзора оправдана большим объемом или технической сложностью проектных мероприятий. Такая ситуация в перепланировках в основном встречается в проектах с мероприятиями, связанными с затрагиванием несущих конструкций. В данной ситуации уйти от автора проекта значительно сложнее. Рекомендованный выход из такой ситуации – аргументированные переговоры с автором проекта о снижении стоимости авторского надзора. В большинстве случаев организации идут на уступки и предоставляют скидки на надзор.

Ну и закончу разбор данного вопроса банальным правилом: всегда интересуйтесь полной стоимостью и проектной документации, и авторского надзора до заказа и подписания договора. Крайне желательно, что все финансовые детали взаимодействия по надзору, корректировкам проекта и прочим вопросам, были прописаны в договоре с проектной организацией. Большинство проектных организаций открыто ведут диалог с заказчиком и предоставляют полную информацию о конечном бюджете всего комплекса услуг, от разработки проекта, до контроля и подписания всего пакета актов и журналов.

Мероприятия, требующие обязательного авторского надзора в перепланировках и ремонтах

Не будем перечислять редкие работы, которые могут актироваться по требованию автора проекта, остановимся только на работах чаще всего интересующих жилищную инспекцию. Их всего три:
1.    Работы по усилению металлоконструкциями проемов в несущих стенах.
2.    Устройство гидроизоляции полов.
3.    Устройство звукоизоляции полов

В какой момент работ осуществляется авторский надзор и подписываются акты на скрытые работы

Приемка ответственных работ происходит непосредственно после завершения производства определенного проектом этапа. Например, при устройстве звукоизоляции пола, приемка работ происходит на этапе укладки звукоизоляционного ковра, до устройства будущей стяжки пола.

Происходит это следующим образом: рабочие завершили укладку звукоизоляционного материала, далее заказчик вызывает инженера, проводящего авторский надзор. Инженер производит осмотр проведенных работ, сверяет материалы с рекомендованными проектом, проверяет технологию укладки материала. Если все сделано правильно, строительная компания готовить акт на скрытые работы и инженер проектной организации подписывает его и ставит печать. После этого можно продолжать работы и переходить к устройству стяжки.

Если инженер выявляет нарушения в производстве работ, он уведомляет о выявленных нарушениях заказчика. Обычно, если отклонение от проекта незначительное и может быть оперативно устранено, инженер может дать устные рекомендации. Если нарушение серьезное – составляется письменное уведомление подрядчика и заказчика о выявленных недостатках выполненных работ. После устранения недостатков подписывается акт об устранении и акт на скрытые работы.

Примеры актов скрытых работ, фото:

Акт скрытых работФото актов скрытых работ

Кем и как заполняется журнал производства работ

В определенных случаях Мосжилинспекция, одновременно с разрешением на производство работ по перепланировке, выдает журнал производства работ. В большинстве случаев такой журнал выдается в перепланировках связанных с затрагиванием несущих конструкций и в исторических домах с деревянными или смешанными перекрытиями.

Журнал ведется строительной организацией – членом строительного СРО, проводящей работы по перепланировке. На некоторых этапах в заполнении журнала участвует представитель авторского надзора. Делается это в нескольких разделах:
1.    Список инженерно-технического персонала. В данный раздел заносятся в том числе сведения о представителе авторского надзора, осуществляющего приемку работ.
2.    Перечень актов освидетельствования скрытых работ. Как следует из названия раздела, в него вносится список актов, даты подписания, ФИО инженеров.
3.    Записи представителей авторского надзора. В данный раздел вносятся замечания авторского надзора, связанные с выявленными недостатками выполненных работ и сведенья об устранении данных недостатков.

В каких перепланировках не требуется участие авторского надзора 

Участие авторского надзора, как и разработка проектной документации, не требуются в случае, если перепланировка незначительная. В регламенте согласования перепланировок г. Москвы – 508-ПП от 25.10.2011 года, в пункте 2 (включая подпункты) Приложения №1 приводится перечень работ, требующих обязательного согласования с Мосжилинспекцией. 
Для согласования потребуется разработать необходимый объем проектной документации, в комплексе с которым и будет проводиться будущий авторский надзор.

Если, просмотрев пункты вы не нашли своих планируемых мероприятий, потенциально вам не требуется получение предварительного разрешения инспекции и не требуется разработка проекта.

Если вы столкнулись с вопросами по авторскому надзору в сфере согласования перепланировок, которые не раскрыла данная статья, вы можете обратиться в нашу организацию, и мы бесплатно и исчерпывающе вас проконсультируем.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Подскажите, если я заказывала в вашей компании проект и тз перепланировки, могу ли я вашу организацию вписать в акты скрытых работ в авторский надзор?

Добрый день Алла.

Ее не то что бы можно, ее и нужно вписать в акты. Только вписать нас авторским надзором мало, необходимо еще подъехать к нам и мы поставим свои печати.

Вопрос по авторскому надзору при перепланировке. Может ли его осуществлять не автор проекта перепланировки?

Да, может. Но автор-проекта должен передать право на осуществление авторского надзора.

Здравствуйте. Скажите пожалуйста, как определяется стоимость авторского надзора. Есть ли какие то нормативы, сборники и так далее. Мне выставили счет за него немногим меньше чем сама стоимость документации, что мне в данной ситуации делать?

Добрый день Ирина.
Такие ситуации не редки. Зачастую проектная организация что бы завлечь клиента изначально ставит недорогую стоимость проектной документации что бы потом "дожать" на стоимости авторского надзора. Никаких сборников или каких то документов где регламентируется его стоимость нет, это коммерческие взаимоотношения. Необходимо было конечно изначально либо заключить данный договор, либо хотя бы спросить сколько он будет стоить. В статье выше я описал всю ситуацию и варианты выхода из нее. Ознакомьтесь пожалуйста. Если будут какие то вопросы, можете мне позвонить.

А где мне можно скачать образцы документов на авторский надзор, есть ли у них какие то установленные формы.

Здравствуйте Владислав. 
Не совсем понятно о каких документах идет речь. Если о договоре, то у каждой организации своя форма. В целом они практически все одинаковые. Также участвую в процессе акты скрытых работ, акт о завершенной перепланировке, журнал. Все эти документы также имеют установленную форму. Ознакомиться вы с ними можете на нашем сайте в соответствующих разделах.

Добрый день. А что делать если проектная организация изначально мне не дала акт обязательство авторского надзора. А теперь она уже закрылась и мне не где его взять?

Добрый день Виктор.

Тогда вариант один. Обращаться в другую организацию, которая на себя возьмет эту функцию и как то доказать что первая организация закрылась, например приложить выписку о том что она ликвидирована.