Авторский надзор

В данной статье мы разберем понятие «Авторский надзор» и в каких перепланировках обязателен авторский надзор проектной организации, а в каких можно обойтись без надзора.

Что такое авторский надзор

Для понимания требования вести авторский надзор разберемся с терминологией.

Надзор регулируется СП 246.1325800.2016 «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений и МРР-10.1-17 «Авторский надзор».

Коротко пройдемся по терминам (в статье мы будем упрощать суть выдержек из СП, чтобы не перегружать текст большим объемом технических терминов, оригинальный текст вы можете найти в самих документах):

Авторский надзор:

Цитата из СП 246.1325800.2016:
Контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации.

Цитата из МРР-10.1-17:
Авторский надзор контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации и подготовленной на ее основе рабочей документации.

Что это значит:
Перед началом процесса согласования перепланировки вы заказали проектную документацию в проектной организации с допуском СРО.

В проекте содержаться перечень планируемых мероприятий например:
— устройство гидроизоляции пола санузла.
— демонтаж/монтаж не несущих перегородок.
— перенос дверных проемов и т.д.

Проектная организация, подготовившая вам проект, должна проконтролировать выполняемые работы на их соответствие разработанному и согласованному проекту.

Но контролировать она должна их только на основании предварительно заключенного договора-авторского надзора.

Если вы с данной проектной организацией договор не заключили, то позже предъявить ей какие либо претензии не возможно, однако жилищная инспекция не примет перепланировку без печатей автора-проекта о проведении надзора в актах о завершенном переустройстве и в актах на скрытые работы.

Что такое акт о завершенном переустройстве и порядок приемки квартиры комиссией после перепланировки вы можете ознакомиться по ссылке.

Мероприятия, требующие проведения авторского надзора

Не будем перечислять редкие работы требующие актирования (например такие экзотические как пристройка балконов и лоджий на 1-х этажах), остановимся только на работах которые в 99.9 процентах участвуют в процессе согласования перепланировки.

ИХ ВСЕГО ТРИ:
Устройство гидроизоляции полов.
Устройство звукоизоляции полов.
Усиление металлоконструкциями проемов в несущих стенах.

Если в квартире при перепланировке проводились данные работы, то автор-проекта проводящий авторский надзор должен их принять и поставить печать в актах на соответствующие виды мероприятий.

Что такое акты на скрытые работы и кто их должен подписывать

Скрытые работы:
Работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства.

Что это значит: Некоторые работы, например гидроизоляцию пола делают перед заливкой стяжки или укладкой плитки, то есть после выполнения финальных работ не получится увидеть, насколько качественно выполнены работы, какие материалы применялись, насколько гидроизоляция заходит на стены помещения.

Для фиксации подтверждения правильности выполнения подобных работ используются специальные акты – акты на скрытые работы, то есть на работы, которые уже нельзя увидеть после выполненного ремонта, но сами эти работы влияют на безопасность и долговечность строительных конструкций.

В большинстве случаев достаточно печатей и подписей двух сторон в актах на скрытые работ:

• Проектной организации разработавшей проект перепланировки.
• Строительной организации, выполнявшей ремонтно-строительные работы по перепланировке. 

*В редких случаях может быть привлечена управляющая компания (при затрагивании общедомового имущества).

Важно: и строительная и проектная организация, для подписания актов, должны действующими членами СРО.

Когда осуществляется авторский надзор и подписываются акты на скрытые работы

Приемка ответственных работ происходит непосредственно после завершения производства определенного проектом этапа.

Например, при устройстве звукоизоляции пола, приемка работ происходит на этапе укладки звукоизоляционного ковра, до устройства будущей стяжки пола.

Происходит это следующим образом: 

Допустим рабочие завершили укладку звуко/гидроизоляционного материала.

► Далее заказчик вызывает инженера, проводящего авторский надзор.
► Инженер производит осмотр проведенных работ, сверяет материалы с рекомендованными проектом, проверяет технологию укладки материала.
► Если все сделано правильно, строительная компания готовит акты на скрытые работы и инженер проектной организации подписывает его и ставит печать. (Либо инженер автора-проекта фиксирует что данные работы были выполнены и ставит печать на акты позже когда они будут предоставлены)
► После этого можно продолжать работы и переходить к устройству стяжки.

Если инженер выявляет нарушения в производстве работ, он уведомляет о выявленных нарушениях заказчика.

Обычно, если отклонение от проекта незначительное и может быть оперативно устранено, инженер может дать устные рекомендации.

Если нарушение серьезное – составляется письменное уведомление подрядчика и заказчика о выявленных недостатках выполненных работ.

После устранения недостатков подписывается акт об устранении и акт на скрытые работы.

Примеры актов скрытых работ, фото:

Пример договора на авторский надзор

Для выполнения функций авторского надзора проектной организации необходим договор с собственником помещения.

Наличие такого договора — обязательное требование жилищной инспекции, без него невозможно будет подписать акты на скрытые работы.

В данной статье приведен текст типового договора на авторский надзор, у разных проектных организаций он разный, но в сути он у всех сходится: заказчик проектной документации обязуется вызывать инженера проектной организации для освидетельствования и приемки ответственных (скрытых) работ, влияющих на безопасность.

А исполнитель (инженер проектной организации) обязуется посетить квартиру заказчика необходимое количество раз, достаточное для принятия всех необходимых работ.

Пример договора авторского надзора:

Что делать в случае когда проектная организация разработавшая проект не может (не хочет) осуществить надзор и подписать акты на скрытые работы:

Случаются разные ситуации, когда, договор на авторский надзор не был заключен, закрылась проектная организация, договор на авторский надзор заключен, но содержит неудобные для заказчика условия или стоимость и т.д.

СП 246.1325800.2016 регламентирует этот вопрос следующим образом:

6.1.3 В случае, если лицо, осуществившее разработку проектной документации, подтвердит, что оно не имеет возможности осуществлять авторский надзор за строительством, заказчик вправе привлекать как на выполнение всего комплекса работ по осуществлению авторского надзора, так и по отдельным разделам проекта и видам работ, любых юридических и физических лиц, при условии соответствия таких лиц законодательным требованиям к соответствующему виду деятельности.

Кроме того, в 508-ПП, пункт 15.1 приложения 1, звучит следующим образом:

15.1. Контроль за проведением работ в ходе переустройства и (или)перепланировки в многоквартирном доме по выбору лица, владеющего указанным помещением на праве собственности, аренды, найма, пользования (далее — заявитель), осуществляется индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, на наосновании договора об осуществлении авторского надзора, заключенного с заявителем.

Ранее, до 2022 года, в 508-ПП была формулировка которая указывала на то, что только автор-проекта может осуществлять авторский надзор, либо если автор-проекта официально отказывается от ведения авторского надзора, то его может провести иная проектная организация взявшая на себя данную функцию.

Ключевой момент был в том, что автор-проекта должен был либо официально отказаться, либо передать данную функцию иной проектной организации.

Но в большинстве случаев, когда автор-проекта не хотел проводить авторский надзор, он просто ничего не делал и не передавал права и сам не проводил его. И собственника данная ситуация ставила в тупик.

В последней же редакции 508-ПП, формулировка была несколько скорректирована и была убрана ссылка на по проведению надзора только автором-проекта. Фактически теперь авторский надзор по перепланировке может провести любая организация взявшая на себя ответственность по договору.

Если взять практику за 2024 год, то наша организация, уже несколько раз проводила авторский надзор по сторонним проектам и все перепланировки были успешно приняты жилищной инспекцией г. Москвы.

Закончим разбор данного вопроса простым правилом:

Всегда интересуйтесь полной стоимостью авторского надзора до заказа проектной документации и подписания договора.

*На рынке есть недобросовестные проектные организации, которые «скрывают» что данный надзор должен в принципе быть и потом на нем «добирают» бюджеты.

Приведем пример:

Допустим рыночная стоимость проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки 30 тысяч рублей.

Заказчик обращается в компанию, где ему комментируют, что «стоимость проектной документации 25 тысяч рублей, обращаетесь все сделаем».

Он соглашается, ему выполняют техническое заключение и проект перепланировки. Он получает распоряжение на перепланировку, выполняет ремонт, наступает этап приемки.

Инспектор жилищной инспекции после посещения квартиры, выдает заказчику 4 акта о завершенном переустройстве и комментирует что необходимо поставить печати у строителей и проектировщиков.

Заказчик едет к строителям, ставит печати, приезжает к проектировщикам, а они комментируют «К сожалению не сможем поставить печати, вы с нами договор на авторский надзор не заключали, мы работы не видели и т.д. и т.п. Но в целом можем его заключить «задним числом, стоимость 20 тысяч рублей.

И заказчик поставленный в практически безвыходное положение, оплачивает эти деньги.

На судебные разбирательства времени уже нет и они не к чему не приведут, да и уже скоро закончиться дата действия разрешения на перепланировку.

В результате общая стоимость у него составляет 25+20=45 тысяч рублей.

Поэтому при заказе проектной документации всегда необходимо интересоваться «а какая стоимость авторского надзора?«

Отметим, что в нашей организации подобных сложностей не возникает.
Договор на авторский надзор у нас автоматически входит в состав проектной документации и надзор бесплатный.

А стоимость самой проектной документации составляет в составе технического заключения и проекта перепланировки составляет 30 тысяч рублей.

В каких случаях необходим журнал производства работ

В случаях если затрагивались несущие конструкции Мосжилинспекция, одновременно с разрешением на производство работ по перепланировке, выдает журнал производства работ.

Журнал заполняется строительной организацией – членом строительного СРО, проводящей работы алмазной резке и усилению проемов.

ДЕЛАЕТСЯ ЭТО В НЕСКОЛЬКИХ РАЗДЕЛАХ:

• Список инженерно-технического персонала.
  В данный раздел заносятся в том числе сведения о представителе авторского надзора, осуществляющего приемку работ.
• Перечень актов освидетельствования скрытых работ.
  Как следует из названия раздела, в него вносится список актов, даты подписания, ФИО инженеров.
• Записи представителей авторского надзора.
  В данный раздел вносятся замечания авторского надзора, связанные с выявленными недостатками выполненных работ и сведенья об устранении данных недостатков.

Подробную информацию о журнале ремонтно-строительных работ и его ведении вы можете узнать в данном разделе нашего сайта.

В каких перепланировках не требуется участие авторского надзора 

Участие авторского надзора, как и разработка проектной документации, не требуются в случае, если перепланировка незначительная. (по эскизу).

Если прокомментировать коротко — это те перепланировки, в которых не затрагивалась зона санузлов, не устраивались проемы в несущих стенах и которые согласуются постфактум после проведения работ.

В регламенте согласования перепланировок г. Москвы – 508-ПП от 25.10.2011 года, в пункте 2 (включая подпункты) Приложения №1 приводится перечень работ, требующих обязательного согласования с Мосжилинспекцией.

Если мероприятия по вашей перепланировке не содержаться в данном приложении, значит ваша перепланировка согласуются «по эскизу».

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.