Перепланировка и допуск СРО

В связи с дополнениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ с 01.01.10 года, все лицензии, выданные до 01.11.08 года, становятся недействительными. Единственным документом, позволяющим сегодня вести профессиональную деятельность в сфере строительства, проектирования и изыскательских работ, является допуск от саморегулируемой организации.

Свидетельство СРО: что это такое?

Свидетельство или же допуск СРО – это документ, являющийся разрешением строительных и проектных организаций на ведение профессиональной деятельности.

К примеру, подрядчикам (ремонтным организациям) для того, чтобы иметь право работать в строительной сфере, необходимо вступить в СРО (сокращенно «Саморегулируемая организация»).

Без этого документа организации не имеют права вести свою деятельность: контролировать и проводить работы по переустройству и/или перепланировке жилых и нежилых помещений, заниматься оформлением бумаг, ставить подписи, вести журнал производственных работ.

Создание института СРО было необходимо для упрощения процессов контроля за деятельностью строительных и проектных организаций, а также для сокращения затрачиваемого бюджета.

СРО для перепланировки квартиры

Предоставление данного документа не обязательно при проведении мероприятий по отделке, покраске и облицовке помещений, при мероприятиях по остеклению, замене сантехнического оборудования на аналогичное без переноса.

А вот при других работах, таких как устройство гидроизоляции и звукоизоляции полов, частичный демонтаж несущих конструкций с дальнейшим усилением, допуск СРО необходим.

Таким образом, свидетельство от саморегулируемой организации требуется:

  1. Специализированным компаниям с допуском СРО на проектные работы, которые занимаются разработкой проектной документации. Разработка технического заключения и проекта перепланировки СРО – это очень ответственный этап, так как от него зависит весь процесс согласования и ремонта. Для ведения своей работы и разработки документации организации нужен допуск СРО на проектирование.
  2. Подрядчикам при проведении ремонта, оформлении производственного журнала и актов скрытых работ. Данный документ необходим для предоставления в Мосжилинспекцию при согласовании перепланировки и/или переустройства.

То есть свидетельством от саморегулируемой организации должны обладать проектные организации – допуск СРО проектировщиков, а также строительные компании – допуск СРО на строительные работы.

Проектировщикам, помимо подготовленной проектной документации, необходимо предоставить договор на авторский надзор, а также копию допуска проектного СРО с печатью и подписью организации.

Комплект документов, который необходимо получить от подрядной организации, включает в себя договор подряда, копию допуска СРО строителей с печатью и подписью, акты на скрытые работы (чаще всего это гидроизоляция и звукоизоляция полов, реже – усиление проема (ов) в несущей стене металлоконструкциями и виброизоляция).

Свидетельство СРОДопуск СРОДопуск СРО проектировщиков

Допуск СРО и согласование перепланировки в квартире

Теперь разберемся, в каких случаях собственнику нужно предоставлять в жилищную инспекцию данный допуск. Все ремонтные работы в квартире делятся на множество типов. Выделим из них интересующие нас с точки зрения допуска СРО:

  • косметический ремонт;
  • ремонт с частичным изменением планировки;
  • капительный ремонт с полным изменением планировки, при котором затрагиваются несущие конструкции.

Рассмотрим их более подробно: 

1) Косметический ремонт.

Под косметическим ремонтом, в соответствии с ПП № 883, подразумевается (цитата из ПП № 883): 
 
3. Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации: 
3.1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета. 
3.2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету). 
3.3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. 

Данный пункт нам подчеркивает, что данные работы можно выполнять без оформления разрешительной документации, т.е. без получения разрешения на перепланировку. Соответственно, так как не требуется разрешения на перепланировку, дополнительной документации в виде допуска СРО также не требуется. 

2) Ремонт с частичным изменением планировки. 

Это самый спорный пункт.

В перечне видов деятельности, подлежащих выполнению только на основании допуска СРО, есть такие, часто встречающиеся при ремонте, виды работ: 

  • устройство гидроизоляции полов;
  • устройство звукоизоляции полов;
  • изменение разводки инженерного оборудования;
  • затрагивание капитальных конструкций;
  • и другие.

Если при ремонте квартиры планируются вышеуказанные мероприятия, то в будущем, когда будет подписываться акт о завершенной перепланировке, в жилищную инспекцию необходимо будет представить допуск СРО, выданный компании, которая проводила данные работы. Их собственник НЕ МОЖЕТ выполнять собственными силами либо силами компаний, не имеющих данного документа, так как они включены в перечень работ, которые должны проводить организации с соответствующим разрешением в виде допуска СРО. Кроме того, на эти ремонтные мероприятия нужно составлять акты освидетельствования скрытых работ и заносить их в журнал производства работ.

Если же проводится ремонт квартиры с частичной перепланировкой, при которой данные пункты не затрагиваются, то допуска СРО для жилищной инспекции предоставлять не нужно. В основном данные работы включают в себя демонтаж/монтаж ненесущих перегородок

3) Ремонт с затрагиванием капитальных конструкций. 

Самый распространенный случай – устройство проема в несущей стене. Здесь все однозначно. Данные работы должна проводить организация, имеющая соответствующий допуск на проведение работ от саморегулируемой организации, членом которой она состоит. Собственник ни при каком условии не может самостоятельно, допустим, выпилить проем в несущей стене и усилить его, даже если имеет навыки данных работ. Это не может сделать даже организация, которая технически выполнить это может, но не имеет соответствующего допуска.

Что делать, если усиление проема делали без СРО? В этой ситуации, владелец квартиры должен обратиться за предоставлением услуги в компанию, которая имеет данный допуск. При соответствии проведенных работ нормам, что выясняется в результате проверки, оформляется акт скрытых работ, подписанный данной компанией. 

Однако зачастую собственник, выполняющий ремонт квартиры, проводит несколько «пересекающихся» видов работ.

1. Допустим – демонтирует/устраивает ненесущие перегородки и расширяет ванную на площадь коридора.

Здесь допуск СРО нужен, поскольку на площади коридора, который будет присоединяться к ванной, необходимо устраивать гидроизоляцию. И если провести демонтаж/монтаж перегородок формально он может и собственными силами, то устраивать гидроизоляцию ванной имеет право только компания с соответствующим допуском.

2. Объединяет ванную и туалет

Формально допуск СРО нужен и на эту работу, так как в основном перегородка, разделяющая ванную и санузел, идет «из пола» и на нее с двух сторон заведена гидроизоляция ванной и туалета. Т.е. демонтируя эту перегородку, мы оставляем борозду, которая не имеет гидроизоляции, и мы должны провести работы по гидроизоляции данной борозды, а не просто залить ее цементом и закрыть отделочными материалами. Но в данном случае, вследствие незначительности работ, жилищная инспекция иногда идет навстречу собственниками и не требует у них соответствующего подтверждения в виде "допуска СРО", так как все понимают, что подавляющее большинство граждан выполняют данные работы самостоятельно.

3. Изменение конструкции полов

Это может быть как новостройка, где полы устраиваются с «нуля», так и квартира старого жилого фонда, в которой проводится ремонт. Если с новостройкой все более-менее ясно, то со вторым пунктом возникает множество вопросов. Многое зависит от позиции конкретной жилищной инспекции, так как они кардинально отличаются по округам. Простой пример: если в жилищной инспекции одного округа на замену линолеума на кухне и в комнатах на плитку либо паркет не обращают внимание, относя этот пункт к косметическому ремонту, то позиции других жилищных инспекций кардинально отличаются. Они считают, что замена одного покрытия на другое влечет за собой изменение всей конструкции пола, расположенной под новым покрытием. И, соответственно, на эти работы должен быть предоставлен допуск СРО. Если же вы меняете отделочное покрытие полов на аналогичное, то согласовывать это не нужно. 

Конечно, есть еще множество нюансов и тонкостей, связанных с саморегулируемыми организациями и предоставлением допуска от них, однако все случаи описать в данной статье не возможно. В основном согласование перепланировок и вопрос предоставления допуска СРО решается в каждом случае индивидуально.

Что делать, если нет допуска СРО?

Если заказать проект перепланировки квартиры в организации, не имеющей допуска СРО, Мосжилинспекция не выдаст на него разрешение. Согласовать можно только проектную документацию, разработанную автором проекта дома или фирмой с соответствующим свидетельством от саморегулируемой организации. Иначе говоря, нужно доверять разработку перепланировки в Москве проектной организации с СРО. По-другому ремонтные работы не узаконить.

Во время перепланировки часто случается так, что у подрядчика не оказывается допуска СРО. И тут возникает два типа проблем.

Первый тип – обнаружение отсутствия свидетельства до окончания проведения перепланировки. В данном случае хозяин квартиры может найти любую строительную компанию, имеющую допуск СРО, чтобы она занялась надзором за действиями уже работающих строителей.

Квартира посещается сотрудником подрядчика для проверки выполненных мероприятий и следования проекту. В случае неправильного выполнения работ представитель строительной компании указывает на нарушения.

Второй тип – обнаружение проблем с допуском СРО после окончания ремонта. Собственником вызывается представитель подрядной организации, который проверяет капитальный ремонт на наличие ошибок и нарушений и выносит заключение о качестве работы и о том, можно ли оставить все как есть.

При проверке помещения на предмет скрытых работ с последующим актированием проводится:

  • вскрытие покрытия пола (после звукоизоляции и замене полов);
  • вскрытие нескольких плиток в санузле после создания гидроизоляции (которая проводится при перепланировках с изменением площади санузла);
  • демонтируется участок штукатурки проема в несущей стене (при устройстве и усилении проема).

При помощи вскрытия определяется разновидность звуко- и гидроизоляции, характер конструкций усиления. После проверки скрытых работ производится проверка следования ремонта проекту и существующим нормативам.

Если вы решите обратиться в нашу компанию за разработкой проекта перепланировки, то можете быть спокойны – допуск СРО у нас имеется. К слову, мы занимаемся не только разработкой проектной документации, но и ее согласованием, поэтому готовы помочь вам и с этим. Для связи с нами существует раздел "Контакты". Консультация бесплатна.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте. Мы приобрели квартиру в новом доме со свободной планировкой. Сделали планировку. Но, оказывается, для начала работ застройщик требует согласования с жилищной инспекцией специализированной организацией СРО. Сколько может стоить это согласование и какие требования могут быть к нашему проекту?

Добрый день Ольга.
Ну как бы не то что бы застройщик это требует, он не может это требовать, так как в его функции это не входит, но требовать это может как раз жилищная инспекция.
Однако я не могу однозначно сказать о стоимости согласования. Каждая перепланировка индивидуальна и прежде всего необходимо понять, возможно ли это согласовать в принципе. Необходимо смотреть объект, то есть план БТИ и картинку перепланировки и я смогу объективно прокомментировать стоимость. Но если "в целом", предположить что нет никаких сложностей, то стоимость согласования обычно составляет 30 тысяч рублей за получение разрешения на перепланировку, 20 тысяч рублей проектная документация и 40 тысяч рублей сдача перепланировки жилищной инспекции, комиссия, приемка, актирование и получение документов БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Добрый день! получили поэтажный БТИ. Оказывается, должна быть перегородка между кухней и коридором ( так и было от прежних хозяев, квартира по обмену в 2002 году) и плита, оказывается, стоит не на месте (сдвинута к раковине), хотя тоже всегда там стояла. Тем не менее, имеем красные линии. БТИ говорит. что двигать плиту даже на то место, где она по их документам, нельзя. Что делать, вернуть в исходное нельзя и узаконить нельзя?
Спасибо

Добрый день, Юля

Касаемо того, что говорит БТИ - это не верно.

Исходя из того, что я вижу и того, что вы описали, согласовать перепланировку возможно

Нужно будет разработать Техническое заключение "О допустимости и безопасности ранее выполненных работ" от организации с допуском СРО (в том числе и у нас)

Для разработки заключения вам нужно будет заказать в БТИ архивную копию поэтажного плана с экспликацией к плану

Стоимость разработки Технического заключения от нашей организации составит порядка 20 тысяч рублей