Перепланировка квартиры в старом доме

В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.

Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.

Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.

Особенности перепланировки старого фонда

Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.

Межэтажным перекрытие  – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные. 

Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.

Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.

Типы перекрытий:

Железобетонное перекрытиеДеревянное перекрытиеСмешанное (металл и дерево) перекрытие

Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.

В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.

Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.

По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.

Перекрытия старого дома, фото:

Перекрытия в старом домеПерекрытие в доме старой постройкиСмешанные перекрытия в старом доме

Деревянные полы в старом домеПолы в старом доме со смешанными перекрытиямиВскрытие полов в доме со смешанными перекрытиями

Кроме того, часто в таких домах не представляется возможным определить "на глаз" ненесущие стены, так как под влиянием износа несущие конструкции проседают, а простенки и перегородки принимают на себя часть незапланированной нагрузки, из-за чего становятся разгружающими. Иными словами, в домах с деревянными и со смешанными перекрытиями достаточно часто роль несущих стен со  временем начинают выполнять также те внутренние стены, которые при постройке здания как несущие конструкции не планировались. 

И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.

Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:

Перепланировка в доме со смешанными перекрытиямиПерепланировка в старом доме

В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.

Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.

Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:

Незаконная перепланировка в старом доме Появление трещин в стене в результате самовольной перепланировки в доме старого фонда

Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.

Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.

В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.

Перепланировка старого дома- нюансы согласования

В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.

Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии  конструкций и возможности  выполнения перепланировки.

Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ "Экспертный центр".

Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.

Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:

Перепланировка в доме старой постройки - план доПерепланировка в доме старой постройки - демонтаж-монтажПерепланировка в доме старой постройки - план послеПерепланировка в доме старой постройки - экспликация послеПерепланировка в доме старой постройки - конструкция двериПерепланировка в доме старой постройки - декоративная ниша

Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.

Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь  утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.

Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ "Экспертный центр".

Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации. Получить бесплатную консультацию по перепланировке вы можете у наших сотрудников по телефону, указанному на сайте.

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Здравствуйте. У меня дом со смешанными/деревянными перекрытиями, собираюсь затронуть только не несущую перегородку и развернуть унитаз, могу ли я согласовать перепланировку в уведомительном порядке?

Добрый день Кира.
К сожалению нет, в уведомительном порядке согласовать перепланировку не удастся, так как любая перепланировка в домах с деревянными или смешанными перекрытиями согласуется по проекту.

Добрый день.
Нужен проект перепланировки квартиры в старом фонде со смешанными перекрытиями.
Площадь квартиры 110 м. переносится кухня в коридорную зону, доп санузел в коридорную зону. Вместо газовой плиты - электрическая.
Объединяется две комнаты и часть коридора. Несущие конструкции не затрагиваются, а также кто делает техническое заключение?

Добрый день
Первоначально необходимо разработать техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ "Экспертный Цент", и уже на основе заключения делать проект перепланировки
То есть, если вам от нашей организации нужен только проект, вам сначала нужно обратиться в ГБУ "Экспертный Центр". а потом уже к нам
Стоимость проекта составит от 30 тысяч рублей. Для домов со смешанными/деревянными перекрытиями, техническое заключение должно быть разработано либо от автора дома, либо от НИИ его замещающего, а так как автора вашего дома уже нет, необходимо заключение делать только от ГБУ "Экспертный центр".

Район технологический институт
В комнате старая нерабочая печь занимающая приличное место в и так небольшой комнате.очень хочется ее снести.
Дом старый фонд перепланировка есть и в других элементах, но они не особо сложные.
Могу ли я самостоятельно решить этот вопрос или нужно обратиться за разрешением?
Подскажите плиз, как мне поскорее решить свой вопрос

Снести старую печь в квартире

Добрый день.

А я к сожалению не смогу что то объективное сказать. Судя по всему объект у вас в г. Санкт-Петербург, а мы согласовываем перепланировки только в Москве, поэтому к сожалению не знаю как это согласовывается в вашем городе.

Добрый день.
Соседи в квартире надо мной делают перепланировку с разрушением стен, разбором деревянных перекрытий,
Как я могу проверить, согласованы ли эти работы и не приведут ли они к аварийным обрушениям в доме довоенной постройки.

Добрый день, Ирина

Напишите запрос в надзорный орган по данному вопросу. Вам прокомментируют - согласовывается ли перепланировка или нет

В доме 2 этажа. Квартиры однокомнатные друг над другом. Дом 60-го г. На кухне была большая печка и дымоход, и там же, на кухне, голландка: отверстие, куда топить на кухне, а дымоход выходит в ед. комнату. Мы самовольно удалили и печь и дымоход ( за ненадобностью !!!) на кухне. В комнате дымоход оставлен. Теперь не могу узаконить новую, задуманную перепланировку из-за снесённого дымохода. « Самовольно. У вас печное отопление. Вы ДОЛЖНЫ топить печки ( одна есть, её более чем достаточно). Самовольно увеличили себе площадь на метр! Как узаконить, это ж маразм ?!

Добрый день, Татьяна

К сожалению, затрудняюсь дать ответ на ваш вопрос. 

Данное не является нашим профилем, поэтому не подскажу 

Добрый день!
Необходима перепланировка в нежилом помещении,расположенном в жилом доме.
Дому 100 лет, старый фонд перекрытия с деревом.
Сносить ничего не требуется,наоборот достроить пару гипсокартонных стен.
Сколько это может занять по времени и когда можно приступать к строительству, дождавшись одобрения ?

Добрый день Алла

Затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос.

Мне необходимы документы БТИ помещения с изначальной планировокой и эскиз планируемых мероприятий для графического анализа возможности согласования перепланировки.

Направьте, пожалуйста, на нашу эл. почту ваши документы (план до и после) и в ответном письме я сориентирую вас по стоимости и срокам согласования вашей планировки

Мой примерный план на фото - квартира очень похожая

Красное-это дверной проем с дверью на данный момент

Синее-это где дверной проем заделан, зеленое-это кусок стены убран.

Дом имеет деревянный пол между этажами тоже дерево.

Возможно ли все это узаконить и сколько это будет стоить?

План квартиры в старом доме

 Добрый день Михамл

Затрудняюсь однозначно прокомментировать ваш вопрос.

Если это просто ненесущая стена - да, проем возможен

Касаемо кухни - вы увеличиваете часть кухни за счет ванной комнаты - это допутимо только если квартира расположена на последнем этаже

Стоимость согласования перепланировки составит, ориентировочно, порядка 200 тысяч рублей

Мы уже 50 лет живем в квартире в старом доме с деревянными перекрытиями. Приехали с дачи и обнаружили, что нас затопили сверху делая стяжку прямо в комнате над нами. Имеется протекание бетона и прогиб потолка.
Если дом старый фонд можно ли узаконить старую перепланировку при капремонте?
Квартира продана неизвестным, работают иностранные рабочие без знания языка.
Почитав Ваш сайт, думаем что перепланировка незаконная.
Прошу подсказать, куда обращаться с жалобой и кто должен зафиксировать залитие и прогиб потолка.
В квартире находиться страшно.

Добрый день, Николай Витальевич

Действительно, должно быть страшно. Стяжка в домах, подобных вашему, запрещена

Жалобу необходимо писать в Жилищную инспекцию г. Москвы

Добрый день!

Хотелось бы узнать во сколько, ориентировочно, обойдется у Вас (включая необходимы обращения в госучреждения) оформление перепланировки в доме со смешанными перекрытиями, включающей:

- объединение санузла в том числе расширение за счет коридора;
- перенос двери на кухню;
- расширение коридора за счет кладовой;
- объединение кладовой со встроенным шкафом.

Я понимаю что финальная стоимость будет зависеть от фактического состояния дома, однако хочется понимать на какой уровень цен необходимо рассчитывать.
Все указанные перепланировки предполагаются в зоне где в качестве перекрытия выступает бетонная плита, так что я надеюсь что особых проблем возникнуть не должно.

С уважением, Валентина

Добрый день Валентина

Да, в целом, согласовать описанное вами планировочное решение возможно

Ориентировочная стоимость согласования вашей перепланировки "под ключ" от нашей организации ниже:

Бюджет согласования такой перепланировки (стоимость услуг по согласованию "под ключ"+ стоимость технического заключения от ГБУ "Экспертный Центр" + стоимость проекта перепланировки + стоимость документов БТИ и выхода техника для обмера) состоит из:
Если разбивать по этапам то платежи идут в следующем порядке:
1 Этап - получение разрешения на перепланировку
Услуги по согласованию - 40 тысяч  рублей
Техническое заключение - 12 тысяч рублей за выход инженера + ориентировочно 60 тысяч рублей за оплату самого технического заключения - оплачивается собственником на расчетный счет автора проекта дома.
Проект перепланировки -  30 тысяч рублей
2 Этап - сдача перепланировки жилищной инспекции, подписание акта выполненной перепланировки, получение документов БТИ с новой планировкой квартиры.
Услуги - 50 тысяч рублей
Документы БТИ - по официальному платежу БТИ

Думаю оформлять перепланировку. Вводные следующие (см. прикрепленные файлы БТИ и плана желаемой планировки).
Дом 1917 года, перекрытия деревянные. ЦАО.
Перепланировать:
Кондиционер на торце здания.
Снос ненесущих перегородок (выяснение возможности по деревянным перекрытиям).
Перенос межкомнатных дверей.
Усиление перегородки входной двери.
Перенос туалета в коридор.
Расширение ванной за счет бывшего туалета и коридора. В ванной на плане еще сауна, необходимость которой у меня под вопросом.
Хотелось понять, можно ли все это согласовать и какие условия Вы можете предложить.

Перепланировка в доме старой постройки
План БТИ

Добрый день Сергей

Да, потенциально данное планировочное решение возможно узаконить

Стоимость согласования перепланировки, ориентировочно. будет следующая:

Бюджет согласования такой перепланировки (стоимость услуг по согласованию "под ключ"+ стоимость технического заключения от ГБУ Экспертный Центр  + стоимость проекта перепланировки + стоимость документов БТИ и выхода техника для обмера) состоит из:
Если разбивать по этапам то платежи идут в следующем порядке:
1 Этап - получение разрешения на перепланировку
Услуги по согласованию - 50 тысяч  рублей
Техническое заключение - 12 тысяч рублей за выход инженера + ориентировочно 70 тысяч рублей за оплату самого технического заключения
Проект перепланировки -  30 тысяч рублей
2 Этап - сдача перепланировки жилищной инспекции, подписание акта выполненной перепланировки, получение документов БТИ с новой планировкой квартиры.
Услуги - 50 тысяч рублей
Документы БТИ -по официальному счету БТИ

В продолжении переписки в чате, направляю Вам план квартиры
для рассмотрения возможности перепланировки
Дом кирпич-бетон, 1927 г.
индивидуальный проект

План квартиры в старом доме

Добрый день Руслан.

Спасибо, да все понятно. Все что вы спрашивали в чате согласовать возможно. В том числе и с санузлом.

Здравствуйте.

У меня проблема: пристроили без согласования дом к старому дому в деревне (Электроугли). Старый дом на два хозяина. Земля и доля в доме приватизированы. Возможно ли воспользоваться вашей службой и сделать проект пристройки, чтобы официально его зарегистрировать? На сегодняшний день у пристройки есть фундамент с крышей и стены.

С уважением, Наталья

Добрый день, Наталья

Нет, к сожалению, помочь с вашим объектом мы не сможем. 

Наша организация не занимается новым строительством, ваше мероприятие фактически не относится к перепланировке, это реконструкция или новое строительство, что не наш профиль.